前几天各大媒体都在热炒的一线城市放松限购的消息，事情的真相是什么，各地楼市花式放松调控结果怎样？杨博士帮您梳理下？
广州市的“虚晃一枪”
3月3日广州市政府就在官方网站上发布了一个文件，它的名字叫做广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控狙击战，努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施的通知。其中有”广州公寓、商铺等商办项目不再限定最小分割单元，不再限定销售对象”的内容，之前在广州，商服类地产只有法人单位才能购买，且最小销售面积要在300平米以上，新政的出台，商服类地产不在限定销售对象，且销售面积也不再有限制，基本上算是完全放开了商业地产限购，进而被很多媒体解读成为一线城市放松限购的重要信号。
可是该文件公示数小时后，就从官网上撤下，果不其然3月4日晚间，广州市人民政府官网重新发布了《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施》而这一条被删除。可以说一线城市针对房地产市场的第一枪还未打响，就已缴械。
三四线城市的“闹剧”
一线城市如此，三四线城市更是上演这一幕幕救市闹剧，2月21日的晚上，驻马店市它的政府就发布了稳楼市的新政，涉及到购房补贴，降低首套房首付比例至20%，提高公积金的贷款额度，买房补贴下达至农民工，最低享受150每平米，可以说招招刺激，直中要害，甚至不顾银监会首付比例不能低于25%的文件精神，强力救市的信号弹光彩耀眼，一时间网络传闻四起。
可就在各路自媒体脑洞大开想象房事未来之精彩时，河南省政府很快约谈了驻马店政府的主要政府负责人，要求坚持房住不炒，落实主体责任。随后驻马店就从官网撤下了17项政策细则。
关于降价的限制
对楼市调控松绑力度最大的两个城市全部都熄火。这次的失败救市在于他们的政策触碰到了房住不炒的楼市总方针！而3月3日，央行会同财政部、银保监会召开金融支持灾情防控和社会经济发展座谈会及电视电话会议会议，就再次强调坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位和不将房地产作为短期经济刺激的手段。
3月4日，东莞人民政策网站发布了一个文件，它的标题叫《关于进一步优化新建商品住宅销售价格申报管理的通知》，对简化先进商品房申报流程，加强价格的指导，规范销售行为和强化房地产企业的主体责任等多个方面作出了规定。其中最核心的一点就是取得预售许可证或者是限售备案证书180天之后，对未售出房屋的申报价格进行调整，调高的幅度不超过5%，调低的幅度不限。那么什么叫调低的幅度不限？就是说开发商在取得预售许可证180天之后，如果你的房子还没有卖出去，那么房价就随便你降到多少都不限制。
我们都知道此前只要出现楼市降价的行为，如果幅度降得过大的话，都会遭到政府的约谈。去年碧桂园在广西桂林降价卖房，就被政府约谈了，后来湖北的N是安徽的，合肥也因为降价，开发商都被政府约谈了，甚至不少地方直接规定降价幅度不得超过多少，但是这一次东莞他竟然不限跌了！
那么这个通知的最大亮点就是说给开发商更大的降价促销的空间，开天辟地可以说是头一回，东莞也算是另辟蹊径。虽然政策想象空间大，但在实际执行中，降多少其实还是住建部门说了算。不过这一规定折射出来的对消费者购买心里预期的影响还是有的。
西安的“反转”？
以上只是新冠肺炎疫情防控期间，众多针对楼市调整政策的其中几个有代表性的城市而已，不管哪个城市针对楼市作出政策上的调整，其核心就是，第一楼市的地位和重要性，房地产这条产业链之长，影响之大，救市实属无奈，第二就是楼市本身确实出现问题，开发商资金链压力越来越大，地方政府的土地财政收入已受到实际影响。但在坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段、同时保持房地产金融政策的连续性，一致性，稳定性要求下，地方政府的任何政策都不能触碰房住不炒这个红线，在房住不炒的大背景下，
地方政府如何做到既不踩红线，又能刺激当地的楼市，能救活开发商和地方财政，可以说是一个非常大的挑战。目前各方包括政府在内都在努力寻求一个政策的平衡点，但是平衡的难度确实不小，例如西安就出台了针对房地产行业本身及房企的解困政策，随后不少二三线城市如南京、杭州、苏州、无锡等也及时发布类似新政。但针对楼市消费端的新政各城市都是讳莫如深，闭口不言，一时间坊间传言四起，如沣东、临潼或放开限购，又有某楼盘宣传彩页上印上最低首付10%的惊悚广告语。大家不约而同的认为楼市好像真的出问题了。
可事情很快出现反转，最让人诧异的就是最近西安城六区和西咸新区最新一批新建商品房备案价也高的离奇，除了改善楼盘备案价直冲20000不说，航天某刚需盘备案价直接跳涨2000-3000，直接让买房人晕头转向，楼市到底怎么了？
其实通过以上对以上城市疫情期间针对房地产市场所做的有用或无用的功，大致可以理解目前西安楼市在目前调控思路上在无法实际调整限购政策的前提下，通过定价来影响消费心理，买涨不买跌，也有利消费者保值消费热度不减，但这一价格刺激手段显然是非常时期非常行为。
而从今年全年西安楼市发展情况看，仍然稳字当头，产品差异化带来的价格差距会被继续拉开，这样既保证开发商因较高利润而保持开发热情不减，又保证西安楼市均价年5%-8%的合理增长。符合中央稳楼市要求。
杨博士提醒您，刚需购房者不必过分恐慌，饥不择食，改善购房者更要货比三家，但无论你是谁，低成本高附加值及一定的自主需求是现阶段购房者购房的指导思想。
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