熊猫贝贝地产专栏内容：地产话题（地产话题第十一期）
今日专栏主题：为什么不推荐买“商住房”？
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内容提要：
-什么是商住房？
-商住房的几个核心弊端
这篇文章，和各位朋友聊聊“商住房”。
第一部分：什么是“商住房”？
一、“商住房”的定义
商住房，是指在商业、办公用地上建造的住宅形式的房屋，近20年来一直游走在法律和政策的灰色地带。
商住房本质上就属于灰色产品，其土地属于非住宅用地，房产证也注明书商业和办公类产权。这种特点就注定了商住房存在不小的风险和弊端。
市场上主要表现形式：商业公寓，产权公寓，产权酒店，LOFT，SOHO公寓，商住两用房，写字楼改住，商业别墅……
也有很多有创意的说法，什么青年创业空间，空中MINI墅……
其实本质就是商办物业产品：写字楼，商铺。
二、商住房产生的原因：
我们都知道，住宅用地出让金要比商业用地土地出让金高很多，通常住宅用地价格是商业用地价格的3-4倍。这意味着，即使开发商拿地溢价率达到100%，拿地后盖成公寓对外销售，还有相当大的利润空间。
一般来说有三种情况:
1、土地的性质往往很少有单一纯住宅性质的，这个是国家相关部门针对“配套和生活必须”而考虑，相应地产项目开发，必然有一个商业和住宅的比例，一般这个比例在15%-30%商业占比的情况，但是往往全新的商品房小区，所要面临的就是入驻滞后和商业价值落后的实际情况，所以各大开发商就把原本用于盖写字楼和商铺的建筑面积，通过“偷换概念”的形式，换成所谓的“商业公寓”和“LOFT商住一体”的产品，本质上，还是把商办性质的物业，卖给购房者。
对于一些商住混合公建用地，开发商对于商业或综合用地的开发，也多倾向于盖成商住公寓，原因当然是摊薄成本，甚至赚回更多的钱。
2、纯商办性质的土地，特别是集中在中国三四线城市，政府的本意是加大第三产业的发展，建造更多办公和商业空间。这样的土地拿到手上以后，当地办公和商业需求跟不上，盖写字楼那就是血本无归，至少短期内是根本无法实现开发销售回收投入的，所以开发商还是盯上了住的需求，把原本用于写字楼的建设，换成所谓的公寓楼和LOFT等。
3、在一二线城市，有严格限购限贷政策，但是密集的人口对住的需求，催生了商改住和办公改住的产品大量出现，就那北广上深来说，购房门槛被政策限制，安家落户的问题已经不能简单用钱来解决了，在这种背景下，“商住房”不限购，不限贷（商业物业购置）的条件，无疑给有需求的群体提供了“住下来”的机会。开发商打擦边球，而地方政府又睁一只眼闭一只眼，市场上的商住房也因此越建越多，并且被包装得越来越像住宅。
那为什么不建议买“商住房”呢？
第二部分：商住房的弊端盘点：
1、从生活配套到居住配套来看
商住房的配套要比普通住宅差，开发商为了促进销售，一般都会为普通住宅引进学校、幼儿园等配套，但商住项目一般不会有这种待遇。即使是普通住宅混合商住的项目，商住房业主也不能享受子女入学待遇。
从社区公建配套来说，往往商住房是按照商业建筑的标准来规划建设的，没有住宅项目硬性规定的绿化指标和公建设施要求，所以基本下楼就直面街道，谈不上家和外界的过渡空间。
落户问题
2、从产权年限来看：
商住房的土地使用年限多是40-50年，比普通住宅少20-30年。这种天然的缺陷，让商住房二次销售面临尴尬的局面。因为自从越来越多商住项目的土地使用年限问题被曝光后，几乎所有的购房者对土地使用年限都倍加关注。
产权年限区别
3、从贷款成本来看：
商住房贷款压力大，你至多能贷款10年，首付必须50%，利率非但没有优惠，还得在基准利率的基础上上浮10%。
就目前的房地产国家政策而言,住宅贷款与商业地产贷款有如下区别：
现在的商业地产贷款首付比例为50%，利率为基准利率的1.1倍，贷款最长年限为10年。因为商业用房贷款不像住宅贷款那么严格，商业用房贷款不像住房贷款一样算第几套，买多少套所能贷到的额度和利率都是一样的。
住宅地产贷款首付比例20%-30%，利率根据年限不同有所浮动，最多贷款年限30年。
同样贷款买，同样的价格，商业物业大概比住宅物业贵20%的还款成本。
唯一的优势是，商住房不限购。
购买限制区别
4、从二次交易来看：
一手商住房不享受税费减免优惠，二手商住房不仅不享受“满五唯一”等政策，还会强制征收增值税，交易成本更高。进而导致二次交易困难重重：
购买公寓一时爽，再次出手悔断肠。
再破的住宅都有人买，再好的公寓也不好卖。
倒不是因为房子不好，而是因为税费太高。
增值税、差额税、个人所得税各种乱七八糟的费用，给大家一个便于理解的方式：二手公寓税费大概是35%。
举例说明：如果你当初是9000买的毛坯，加上后期的装修和家具添置费用，5年出手周期最起码要溢价40-50%，卖到12600元/㎡靠上才能才能勉强够本。
相关测算
5、从生活成本来看
商住房的水电国家规定是严格按照商用水电标准收取的。
商用水电比民用高是有相关政策规定的，如果房子是商住性质的就必须按商业的水电收费标准来收取，商业水费5.5元/吨、电费0.8元/度，住宅水费2.7元/吨，电费0.47元/度，有些房子是按民用水电来申请，有些房子是按商业的来申请的，关健是看开发商在水电局怎么备案的。
部分商住房能争取到民水民电，但即使这样，物业费和供暖费等支出仍然会按商业标准执行。
水电标准不一样
6、 买商住房不要指望落户了。
即使开发商承诺，同样的商住房落户手续和过程，都要比正常住宅麻烦很多，还受到各地政策和落户规则的限制。
关键的是就学问题难以解决，即便是有的开发商通过关系办理了学位，升学过程中麻烦不断。
商住楼不能落户
7、 商住房没有燃气，电费又很贵，进一步增加了居住成本。
没有天然气。这就注定了你必须用煤气罐，或者电磁炉做饭，和天然气比起来不仅仅是钱多少的问题，更重要的是真的不方便，当煤气断档的时候，就是生活最为难受的时候！
商业用房消防严格要求不得接入燃气。
8、 选择商住房居住的购房者要接受办公、餐饮、零售等人员混杂的状态。而且每一次的人口密度都很大，出行和居住体验都不好。
商住楼生活谈不上体验
9、商住房的户型结构原本就不是从生活品质出发的，常见的就是不通透，没阳台，隔音差。
大部分商住房特征：进门四面墙，一面有窗子，不是厕所黑，就是卧室黑。
注意面积和墙体
大家可以看看上图的户型尺寸。
10、商住房的平面布局往往是N+2或者是N+3的布局，N是房间单位，2和3是电梯，一到高峰期必然出现拥堵和排队的现象。如果有在写字楼上班的朋友一定会深有体会。这样的布局会给生活便利性带来非常大的阻碍和麻烦。
上图为一个公寓商住房项目的标准层。
电梯拥堵
除了不限购，不限贷，和标准住宅来对比，商住房是没有什么优势的。
结语：
所以，对于开发商吹嘘商住房“不限购不限贷、精装修拎包入住”时，要多一分考量，不要被忽悠了。
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