2019年，是郑州楼市行情转入下行的一年，也是盘盘维权的一年，更是开发商被骂的最惨的一年。
购房者在“开发商都是混蛋”的言论中，终于迎来2020年。
对于2020年的郑州楼市，购房者有太多的期待。其中最重要的一条，莫过于“房市不再有维权”。
突如其来的疫情，直接在这个美好的愿望后面加上了问号。
2020年的郑州房市，是否会因为疫情造成交房延期、降价减配而继续上演维权？
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：老狐仙 美编：小樱 校对：塔夫
1
复盘2019年的维权原因，占比最高的便是“降标减配”。
同等产品系，到了郑州降标了；同个小区这一期和上一期对比，降标了；或者沙盘、口头介绍中的美好，在实际交付时，降标了……
房企因降标而引发的维权，一点都不值得同情。但是我们在骂房企无良的同时，却从来没有人去理性思考一下，降标，真的是维权的根本原因吗？
当然不是。
郑州房市维权的本质原因，其实是生态环境限制了项目高度，市场打消了开发商做好产品的勇气。
解释这个问题，就必须先说说房地产的成本构成。
房地产不过是一堆钢筋水泥建筑+资金运作的把戏。其成本构成大致为：地价+总包工程价+融资成本，如果精装修的话再加个精装成本价。
这里面最虚无缥缈的就是地价，地价值多少很难准确衡量，这也是为什么ZY三令五申，三稳第一条就是稳地价，稳住地价，房价的构成就是稳的，反之稳不住地价，房价腰斩不是梦；
这里面差异最大的就是融资成本，与融资利率和去化率有关，去化率与产品具体情况有关咱暂且不说，就融资利率而言，国企的利率是最低的，品牌大房企以及本土有母公司支撑的房企中间档，中小型房企是最高的；
这里面最有可能对购房者造成伤害的就是总包工程价+精装成本价，因为那两个成本开发商抠不出来东西，如果项目不赚钱或者少赚钱就会从这里面抠，就是所谓的减配。
目前郑州市的楼市生态环境是什么。
主流地段，市场火热，地价高；
偏远地段，地价低，市场萧条；
前景不错的新区，地价不便宜，市场不火热。
我们用上述的成本公式，来分析下几个区域的现状。
北龙湖片区为代表的
北龙湖是主流热门片区，北龙湖基本情况是高地价（核心区基本楼面价2W+/平），高装修成本(平均5000+/平)，高项目高度（各种宣传大师制作，进口材料，反正就是一个字，贵！），低去化率（北龙湖之前首开的盘卖的还行，但是随着北龙湖土地这两年的大量供给，加上豪宅本身去化周期就长，造成了如今供大于求的情况。）
将这些要素，代入到上述公式，我们会发现北龙湖在双合同的前提下卖到均价4W+，他的项目利润并不高，加上目前行情不佳，开发商赚不到啥钱，如果开发商对于对利润率苛求一点，就会出现减配的情况，所以就会出现购房者闹一闹，这些开发商挤牙膏改一改的情况。
二七新区、管南片区为代表的
二七新区、管南片区这样的属于偏远地段，地价固然不高，但是由于区域规划较一般，前景潜力有限，市场托不起高房价，所以片区内项目高度有限，放眼望去刚需盘林立，哪怕给到很低的容积率也大多做成了刚改，远达不到纯改善。
三环内零星散盘为代表的
三环内但凡地段被认可的，虽然售价不低，但是由于容积率高，地块控规较奇葩，城改项目等因素，项目高度非常有限，这并不是开发商不想做好，而是巧妇难为无米之炊，某水府、某观城、某园皆是如此，购房者对项目高度不满意也是在所难免的。
这便是大环境的影响，房企受大环境影响，想要超越大环境满足业主需求，只能赔掉裤衩。可实际上，都是做生意的，谁还顾得上谁？
2
大环境之后，便是小环境。
这几年事事都为雾霾背锅，地产开发也不例外，项目工地五天一小停、十天一大停，这就造成开发商项目开发周期延长，工程费用增加，最主要的是导致延期交房，由于严厉的天气管控是这几年才有的，所以在部分合同上开发商并没有及时体现，延期交房在所难免。
但是购房者不理解啊，你不交房那就是你开发商的事，如果你开发商以天气管控文件说事不支付违约金，那就是你没良心。
前一段某项目就因为交房闹得沸沸扬扬，房企在没有完全达到交房条件的情况下选择交付。为何？
因为即将超过合同约定交房日期60天，如果不交房，那么房企将会面临退房的风险，这个大环境下哪个开发商会接受这个结果呢。
再者，不合理的限价成为压死骆驼的最后一根稻草。
不合理限价一刀切，没有给开发商做个好人的余地，滨河新区比较有代表性，一众土拍楼面价万元左右，但是限价卡死在2万左右，滨河目前新盘只有电建、中海这样极个别的融资利率低，其他开发商都非常高。
如果开发商走双合同，后期维权败诉风险高不说，高首付会导致极低的去化率；
如果按限价卖则利润有限，所以导致项目规划时高度就压缩了很多，这也是为何滨河很多新盘项目在规划上差强人意的原因之一。
再举个经开某项目的例子，这是最能代表房企无奈的一个项目。
16年土拍大热时候，以近1.2W的楼面价拿下老经开4.5容积率的地，成就前无古人后无来者的“壮举”。
随后就是限价令，国企不敢逾越政策的红线，自始至终没有超过备案价卖，最终项目平均售价为1.9W以内（毛坯），这个项目可以发挥的空间含融资成本就只有7000每平。
我们再看看他的项目高度如何：
价位水准之上：
1、百分之60外立面采用一体板，其余采用真石漆，目前三环内高层，2W以内的毛坯交付新房只有这个项目大面积采用高于真石漆成本的外立面，一体板呈现度较好。
2、小区大门很有档次感。
3、入户大堂，两层挑高，瓷砖墙面，石材地面，呈现度不错。
4、有楼栋是1T1户，电梯入户的户型，三环内高层住宅不多见。
价位水准之下：
1、没有地下精装修大堂，双入户大堂基本是这个价位标配了。
2、南侧为LOW玻璃，其余普通玻璃，在郑州楼市里算首创了。
3、小区内虽然可以做到人车分流，但是在外侧消防通道上做了车行道和非机动车道，存在机动车和非机动车的动线重合的情况。
其实如果限价高出每平1000元，外立面全部一体板，四面LOW玻璃，从成本上讲没有任何问题。如果土地挂牌时容积率没那么高，地块控规没那么差，小区就不会存在消防通道上做车行道和非机动车道的问题。
得亏是房企融资成本低，这个项目才没有做成废品，但是项目利润不足1个点。
购房者不满意，开发商不赚钱，就是当下的市场写实。
3
弄明白维权背后的深层原因，我们对2020年郑州房市会有更透彻的看法。
维权现象能否改变，要看是否有破局的点。
咱还拿公式分析，成本构成大致为：地价+总包工程价+融资成本。
2020年的地价是否会降
从2020年初的土拍情况来看，老经开区两块地被两大国企地产以近万元的楼面价夺走，以及滨河新区地价首次回落到7000+楼面价，不难看出三环内的地价基本是稳定的，三环外的地价会有些许回落。
由于三稳政策第一条就是稳地价，所以2020年地价趋势为三环内地价基本维持原状，三环外地价之前过热板块会“消肿”。
2020年的融资成本是否会降
由于疫情影响，从最近河南省发布的豫建文13号中不难看出，政府是在缓解房地产企业的资金压力，减免税，延期申报，延期缴税等等，虽然力度不算特别大，但是起了个好头；再者，2020年过量的宏观金融刺激政策是一定的，是否流入地产还看一城一策。
个人观点：地产对中国经济的影响力巨大，波及面巨广，这波过量刺激政策就算不直接流入也会侧面波及到地产，融资成本会在一定程度上降低。
延期交房是否会成为2020年的一种常态
由于疫情影响，这段封闭的时间已经被官方定为不可抗力因素，加上天气红色管控也是不可抗力因素，开发商延期交房且不赔付将成为2020年的一种常态。
没有谁天生都愿意做“混蛋”，但凡规模较大的房企都明白口碑的重要性，但是他们遇见一个更重要的事，就是能否“活下去”。
综合来说，之前的高地价、高融资成本让他们举步维艰，只能从项目成本里面抠，天气管控、不合理限价成为压死房企品质的最后一根稻草。
但是2020年，这一切都变了。
2020年大概率政策会出现拐点，拐点并不是楼市会大涨，而是房企之间明显的分水岭。
做好房子的空间有了，接下来，就是比房企良心的时候了。
閱讀更多 房東俱樂部 的文章
