机智的悦姐姐
内部房源，
一， 置业顾问员工内购房 清退房源
二， 开发商送给高官 变现的。
三， 溢价，开发商卖房子 需要在房管局备案的，有备案价，不能低于 或者超过这个价，超出不让卖 不能贷款，一个 从期房卖到现房 最少也得两年，肯定涨价，但是房管局备案价改不了，就得把超出的部分加到首付里面，当然这样依然比现在的市场价要低。
四， 尾盘，卖了一阵子 就剩几套 十几套，搞一个团购费 或者 入会费，用这个钱去买优惠，一般都是5万 8万 抵十几个点的优惠。当然 即使你加上这个所谓的团购费依然非常便宜。
只要相中 合适就可以买，因为足够便宜，不用担心土地性质 产权 这些问题，只要开发商五证齐全 房子本身是没有问题的，
i自以为是的假大神
你好，我是贝壳张大炮，很高兴能回答您这个问题。
要想弄清楚您这个问题，首先我们弄明白一个问题。
是什么原因导致所谓的“内部房源”要多交首付呢？
答案是：“内部房源”在房管局备案价格低于实际成交价格。打个比方，有一套房子开盘时的房管局备案价格为200万，现在已经开盘半年之久，现在这套房子的市场行情是240万，而现在要220万卖给你。由于银行贷款只能按照房管局备案价给您贷款（不然银行会认为你是低首付，不会给你额外多贷款的，这类似于高评高贷。 ）比如你是首套房，首付比例20%，那么你只能贷160万。你需要准备60万首付，而不是44万。
这就是为什么你要多交首付的原因。
那么售楼处所说的“内部房源”都是哪些房源呢？
<1>、捂盘惜售房源
开发商往往有时候开盘的时候会预留一部分比较好卖的优质房源，等以后涨价后，慢慢释放出来，往往打的幌子就是“内部房源”。房地产行情已经上涨，售楼处拿出来这部分房源即使低于市场行情价同样是赚钱的。而且比开盘时赚的还多，况且都是当初预留下来的优质房源。当然也符合前文提到的备案价低于成交价，自然要你多交首付。
<2>内部员工、关系户炒房
很多楼盘开盘后，有内部关系的人，提前留一部分好房源，开盘选房，但是不网签，不交首付，只交定金。等行情上涨了之后，拿出来“高价”卖出。为什么这个高价要加引号？因为这个高价只是比当初开盘价高，但是是低于市场行情价的，因为这些人也是要急着变现。这个情况显然也符合备案价低于实际成交价，多交首付也是自然的了。
<3>、清退房
顾名思义，开盘时选房，交了定金，但是由于自己原因办不下来贷款，没办法，只能清退房源。这部分房源同样是在房管局备案了的，有备案价。但是由于好几个月没办下来贷款，被清退。但是房价肯定是不能按照开盘价来卖，毕竟时间过去很久，是要涨价的。但是开发商又为了尽快清出去这部分房源，房价往往比在售的正常房源低一部分。所以这部分房源也是备案价低于成交价，也是需要你多交首付的，往往开发商会说多交的首付为团购费。
<4>抵账房
所谓抵账房，顾名思义，开发商为了抵债，押出去的房子，房子归债主，但是不网签、不交定金和首付，不办贷款。债主大多着急出手变现，但是出手价又高于备案价，因为我们不能忽略这其中的时间成本。所以这一类房源也符合前文所提的备案价低于实际成交价。这一类房子，成交是要走开发商合同，首付和贷款都是直接放到开发商手里的，所以售楼处说是自己的内部房源也不为过。只不过成交放款后，债主需要再找开发商追债。
那么这些所谓的“内部房源”到底能不能买呢？
第一、二、三类房源是问题不大，因为不牵扯到债权关系在里面。所以大家购买时没有太大问题，合同细节自己弄清楚就行。
在这里我们重点说一下抵账房。
在这里不得不说，买抵账房存在一部分风险。一是有一部分抵账房很难办理登记下来，导致业主无法获得房子的所有权，也就是房子你只能居住，不能上市交易。二是当开发商没有按期还款的话，很容易导致银行将房屋回收，抵押还贷。如果业主 想获得房屋产权，就意味着自己要替开发商还贷，再来向开发商追偿。
购买抵账房另一部分风险在于，有抵账房的开发商，往往企业实力有限，楼盘地段、口碑等多少存在着一些问题。相随着的蝴蝶效应，物业管理水平，资金链等等，很容易出现问题，一旦出现问题 ，后期成为烂尾盘不是不可能的。再后期房子延期交房、断电停水、办不下来证难以流通变现等等各种问题。所以有想图便宜买抵账房的朋友们，一定要慎重考虑一下。
朋友们，你们怎么看？欢迎留言讨论！我是贝壳张大炮，每周更新房产数据和最新房产动态，加关注，给您带来专业房产解读。
贝壳张大炮
通常这种房源都是在售楼处售罄后，隔一段时间房价上涨后才会有释放出来的！这种房源的来源一般为以几种
第一，开发商给施工方的部分抵账房，也包括开发商走关系时候赠送出去的房源，这种后期都会被拿出来售卖变现！
第二，部分购买者由于贷款被拒等原因清退出来的房源，还有一些认购后违约不买的房源清退出来的，这都归属于清退房源
第三，和开发商有关系或者炒房人员，只交了定金等，一直不办理网签，待房价上涨后出手更名赚取差价的
以上房源的都会出现差价
举个栗子，房源开盘价10000，售罄后一个月，周边房价涨到12000，100平的房子，现在总价120万，但是这个楼盘在房管局的备案价格就是10000元，比房的网签价格为100万！售楼处会说这个房子要比实际便宜指的是比当下的价格便宜，比如115万，那么，就出现了15万的差价，你贷款购买的话，只能按照网签100万进行计算，首付30万，贷款70万，加上15万差价，你需要支付45万首付！
这就是低价房源高首付的原因
咆哮薇薇
大家好，我是勇谈。“内部房”“特价房”等很多时候都是开发商内部的一些说辞，这样的房子本身存在着一些问题，比如：已经卖给别人了，给你说是为了让你接盘等。对于所谓的内部房到底能不能买？参考的标准其实很简单“什么时候能签订购房合同？”借此机会简单谈谈我的观察。
朋友的一次购买“内部房”的经历，这里需要跟大家分享下
几年前一位朋友急着购买婚房，在某售楼部经历了缴纳定金，排号后最终没能选上一套合适的房源，正准备离开的时候置业顾问上场了，说有一套“内部房源”，而且房价要比目前售价一平米便宜1000元，只不过有点麻烦（牵扯到来回走账的事情）。朋友当时急于购房加上对于置业顾问的信任，就缴纳了2万的定金并双方确定7天后签署购房合同并网签；时间一天天过去，7天推到15天眼看1个月的时间快过去了，签订购房合同还没有准信。我朋友就托人在房管局查了下自己将要购买的“内部房”，原来这套房已经被出售了，相当于置业顾问们在中间做起了“房屋中介”的买卖。这一下我朋友不愿意了（因为当时置业顾问承诺的是没有出售的房屋），后来闹了一出把定金给退了。那么我朋友的经历告诉我们什么呢？
第一、内部房或者特价房本身肯定是存在某些问题的，就看置业顾问给不给你讲。要么是已经出售在走退房流程，要么就是之前某位购房者的退款房等。完全的新房肯定是不存在的，作为购房者来说心里一定要有点数，“占便宜”的心理有时候真的要不得。毕竟一套房产都是几十上百万的资金，对于多数人来说几乎是全部家当，你是否具备“冒风险”的条件？自己要考虑清楚。
第二、无论是“内部房”“特价房”还是其他，参考的标准只有一个“什么时候签订正式购房合同？”“什么时候网签？”。房屋买卖过程中，只有签订了正式的购房合同（房管局备案的，全国统一的合同）房屋才算是你的。如果说房屋质量没有问题，价格且便宜而且能够签署正式的购房合同（一式七份的），自然是可以买的。除此之外，但凡需要你等几个月的就不要买了，购房的风险是随着你缴纳购房款后与日俱增的。
过来人的建议，购房置业是大事不要试图“贪图小便宜”
等你下定决心要购房的时候，你最大的心思应该放在“房屋尽快交付到手上”，尽快签订购房合同，网签备案，2-3年后收房入住。这才是最关键的事情，而不是还去计较房价一平米少多少钱等。绝大多数的购房维权其实主因都是出在“试图谈便宜上”。几点观察：
第一、房屋的价格基本都是透明的，毕竟所有出售的房屋价格都需要在房管部门备案的。除去一些五证不全的楼盘进行违规销售外，但凡是取得预售证的楼盘进行销售的房屋价格都已经在房管部门备案过的。简单来说，开发商一般情况下是不会随意改变售楼价格的（有5%左右的自由浮动），哪怕是之前一期或者二期的尾盘也是这样。但凡牵扯到改价格或者需要等的情况，基本都是有猫腻的。
第二、作为购房者参与售楼处的这样操作，无疑是鼓励他们进行违规销售，瓜分你的血汗钱。就像上面讲的一样，所谓内部房无非是因为这样或那样的原因没有卖出去的房屋，如果购房者参与这样的游戏就是变相鼓励他们违规销售。比如：一期的尾盘加上一定的价格后出售给你，但是实际购房合同和发票上价格要少。中间的钱去哪了？用他们的话说“用来打通中间环节了”，其实就是几个人合伙分了而已。
综上，房地产市场已经发展到今天了，明显的供过于求，未来房价持续稳定甚至走低是必然。这个时候对于购房者来说只需要选择合适的房屋即可，经常挂在嘴边的一句话“贪小便宜吃大亏”。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
买房子的时候，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，真真假假得看你怎么看。
如果是真房源，首付肯定要高一些啊，因为房价很便宜，搞出这房子的人要挣钱的，也就是首付多出来一点好处费给人家。但这笔好处费一般没有什么收据和手续，毕竟属于非正常房源，这种房源的好处是确实便宜点，缺点是有一部分钱谁挣了你都不知道，不会留下痕迹，原则上没啥风险，但如果有什么原因你退房了，那部分没有证据的钱不确定能否拿回来。
如果是假房源，可能是蒙你去看房，然后再想办法转化到正常房源，或者让你交个意向金什么的，等办手续，这是为了锁住客户，过段时间再找理由说房子没了，只能选正常房源了。
这种内部特价房真假不一，要有经验的购房者去甄别，如果性价比确实高很多，可以一试，毕竟大部分购房款还是给开发商的，只有一小部分好处费没有任何手续，高收益就要高风险。如果差别不大，不好判断没经验，那就踏实贵点买正常房源吧，别偷鸡不成蚀把米。
京南房产置业经理
谈这个问题之前你要了解销售这个行业，还有做市场策划的，他们都是变着花样，进行产品包装，给你心里形成一种错觉。从而让你感到实惠捡到便宜了，这样你才会买的更痛苦。
所谓内部房只是退出的一种销售方式，让你感觉到房子不多，不买就没有了的一种心里。
售楼处不光内部房，还有清退房，工抵房，样板房等等价格略有差距。其实这些房子你会发现卖完后，过段时间又以另一种形式推出来了。反正是常年的有活动有优惠。
其实售楼处定价没问题，都是统一价格。只是他们各级领导权限不一样，大领导有较大的折扣权限，二领导权限就小点，依次类推，所以好多销售人员都会对客户说，售楼处我们有人能拿到折扣的话来吸引客户。
阿邱Q房产人
所谓“内部房源”基本上是属于抵债、转让和内部人拿来炒的房源这三类。
可以买，但要把控好交易流程中每个细节
要直接和开发公司签署正规的商品房买卖合同
这不是二手房买卖，开发商不会承认个人和个人之间签署的房子买卖协议有效性，而且合同也网备不了。因此交定金或首付时，认购协议、合同的卖方和收款方必须是开发商。
支付差价部分在合同网备后才支付
这类“内部房源”实际购买价高于[商品房买卖合同]里的价格，差额部分是落入个人口袋，不能作为购房款开发票。因而最好将差价部分的支付时间定在合同网备后，避免最后房源没成功买成，又找不到收差价的人了，无法追讨回这部分款项。但这样操作，对方也可能会有顾虑，担心到时合同签完了收不到差价。可以和对方签署一份简单协议，约定房子合同网备成功之日，支付某某某“劳务费”（随便找一个名目）多少元”。
要预算好短期内要支付的款项
买房子除了首期房款外，还须缴交契税、维修基金等费用，再增加这部分“差价”，能否应付得了，因为有很多城市规定签合同后短期内必须交契税、维修基金，这些费用不是小数目。要根据所在城市的情况作好资金预算。
买这类房子的好处：
１、比正常售价便宜；
２、契税稍少些。契税计价基础是合同价，而差价部分没在合同里体现，缴交契税时省点小钱。
但“差价不在合同里体现”是一把双刃剑，如：
１、后续二手转让，差价费用是无法作为购入价扣减后再征税；
２、如出现延迟交房，这部分差价不能计入赔偿金额的计算基数。
此外，这种“内部房源”还有一个缺点就是可选范围非常小，除了价格优势，在楼层或朝向等方面可能并不是自已喜欢的。
图片源自网络，图文无关，请勿对号入座。如有侵权，请知会删除。
房微言
其实这样的情况，在市场上确实存在，包括现在有很多房源都是这样，不管房源的来源，这种操作都是与政府的限价政策有关，这种房子只要了解清楚其来源，大都是可以购买的。
现在政府要求预售前，对每一套房都进行预售备案，登记备案价格，在实际销售中，合同价格只能在备案价上下浮动很小的比例，超过了不可以网签合同过户，这就是需要提高首付的原因。如果实际成交价超过备案价的范围，那就必须私下补齐差价才能过户。
对于这种房源，题主首先要去了解清楚，是什么原因让这套房存在这个差价，有很多情况，比如员工内部房，买的早，开发商给内部价给到员工，价格较低。或者直接就是15年左右房价暴涨原因，之前预售的房源一直卖到现在，现在的市场行情跟15年以前的备案价相差就很大了，所以也只能补齐差价，开发商才能过户。如果是以上原因，而这套房比正常房源又确实有优惠，而题主又有足够的首付，是可以购买的，不用担心这种操作有问题。
当然题主还是要了解清楚，如果是一些有法律风险的房源，就还是不要买，不懂行的人容易被套。以上个人观点，仅供参考！
lucky365
主要看房子是否五证齐全，如果五证齐全多交首付可以买！
这种形式，其实是开发商在回笼资金，给多交首付的客户让一部分利，但前提必须要自己确认该开发商是否五证齐全，最好房子能1年半以内能交工，这样将一些不避要的风险可以规避一些。
另外，还需要题主要实地考察楼盘周边商业配套，最好多多咨询下该开发商以前开发的楼盘质量及口碑如何，也方便题主决策。
总之，房价下行期，开发商屯的一部分房开始慢慢的出售状态，且可能价格相对有优惠，对于最近两年购房的人群来说，准备好5成以上的首付，碰到有特价销售的五证齐全房，可以择机入场购买！
阳光侃房
买房子时 ，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些。但是要多交首付。请问这样的房子怎么样？
当然人是猜不透的。按道理来说。他是不会怎么样。但是，有的人很黑。会不会在里边搞鬼？因为他说，有内部房源。价格更便宜一些。这里听起来好像就有一点道理。我个人的看法还是算了。要是套进去的话。虽然说他吃不下去。但是自己不是闲人。又麻烦，今天跑，明天跑。虽然说不管他们怎么搞，最终还是自己的。但是要付出很多代价。务工生活。就去了很多了，所以我建议。还是另想办法。只要有钱。哪里不能买房啊？害人之心不可有。防人之心不可无。有很多很很多人的首付。所以后人跑掉。自己买的房子也跑了，就剩下自己一个人。不知道该找谁要房子。到那时候就完蛋了。所以还没交首付。就不要去沾惹这座房子。最后不要搞过，没事找事。就这样。
