LJJ一個人的旅行

其實這個問題問出來，本身自己就不放心，但又問出來了，那估計這個房子價格會比市場價低，或者低的挺多的。然後才會動心買，才會問這個問題。

說一下好處和風險吧

房子房產證未滿兩年，不過戶，是因為中間的稅高，等房產證滿兩年再過戶，能省好多稅錢。你們走一個公證，等房產證滿兩年後進行過戶。正常來說沒有問題。

但是，這期間房子還在原房主名下，如果原房主在外面有欠債等情況被人起訴了，法院可以查封原房主名下的房產，因為房子沒有過戶至你名下，所以房子會被查封。就算你有公證書，也拿不回房子。你只能拿著公證書去法院起訴，讓原房主賠錢，房子是回不來了，因為已經被查封了，到時候法院會根據債務的先後，然後把房子賣了，根據欠款的額度比例賠給你錢，比如說。你給了房主十萬，另外一個人給了房主二百萬，房子最後賣了一百萬，你只能得五萬，剩下的九十五萬要給另外一個債主。

頂多你可以根據債務先後，如果你在後，你可以起訴詐騙，能不能成就不知道了。

還有就是，滿了兩年，房主反悔了。不賣給你了，或者兩年後房子價值暴漲，你怎麼辦？房東大不了就是違約，陪你違約金。

再或者，兩年後，房子被房東偷偷抵押出去了，因為房產證丟了可以補辦的，就算房產證在你手裡也沒用，然後你給過錢以後，房東又去把房子抵押了，甚至是抵押給民間借貸的。事多了去了。

還有就是，房東知道房子房產證沒滿兩年，還要賣，還不要全款，要一部分就行，他家是有啥急事？就差那一部分的錢？如果家裡不急用錢，幹嘛不等滿兩年了賣個正常價，還能多賣個錢？因為這種房子最少低於市價的10%才有人買，要不都沒必要這風險。這樣出售房子的看見第一反應就是不正常，中間需要考慮的問題很多。

綜上所述，不能及時過戶，正常過戶的房子，購買後都要承擔很大的風險，既然你這邊想圖便宜，就要承擔風險。個人建議，還是正常價格買個房子吧。或者你能把控中間的風險就行。

髑娃娃

先交一部分錢，然後做個公證兩年期滿再過戶這種做法肯定是不妥的。房價隨時都有可能發生變化，所以可能沒到兩年你們就會有人違約。

老亮身邊有一個朋友花了不到100萬買一套房子，也是因為費用原因，相等2年再過戶。沒想到到的是，不到一年那套房子的價格漲到了150萬多。我朋友要求過戶時，對方確以家裡其他人不同意為由不配合過戶，而且還要收回房子。後來我的朋友找了律師諮詢，律師表示打官司對我朋友不利，儘量自己協商。無奈後來我的朋友又給了房主50萬才完成了過戶。

老亮朋友這個事告訴老亮，買房這種事必須要及時過戶，因為誰也不知道未來會發生什麼事情。所以老亮建議你，或者多交點錢，或者在看看其他的房子吧，免得給自己找麻煩。

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老亮說房

親身經歷，17年買的不滿兩年的房屋，今年六月產證滿兩年要求過戶時，房東反悔要求加價，各種耍無賴。私下找過房東三四次一點效果沒用，法律上本來要起訴房東，可想來走法律要一年兩年真心耗不起，最後只能妥協加了點錢。協議過戶一定要謹慎

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這個問題太簡單了，我這樣給你舉個例子：假如你這房子雙方談成100w，你繳了20w定金，約定兩年後補剩下的80w，然後過戶。可是，兩年後房價大跌，這個房子當時只值70w了，這時原房東要求你把剩下的80w付了，然後再把所有的手續費承擔了，你就可以得到這個價值70w的房子了，你說你會是什麼想法？估計你也是直接毀約吧？

這不就結了，如果你兩年後，房子漲到了150w，你向房主提出補80w，過戶，妥妥的結果就是人家毀約啊，人家大不了退你20w，算上利息4000，大不了我給你算20w利息，總共退你40w，我也要毀約啊！

所以我覺得你的這種做法是有極大的風險的，正確的做法就是三種，一是，直接購買另外的已經有兩年以上的房子，一次性辦好所有手續，房子不是小事，今後扯起皮來夠你受的。二是直接承擔高額稅金，房價你都出了，還怕這點錢？頭都進去了，還怕尾巴？99個湯圓都吃了，為啥還剩一個？三是，如果遇到限售的政策，確實不能過戶，那麼可以全款支付，雙方寫好合同，然後公正，就直接拿到房子，今後滿兩年之後，可以用這個公正去直接過戶了，都不需要賣房者在出面了，反正所有的費用都是你出。

低調的大吃大喝

這樣絕對是不可行的！

記住一點：買二手房和買二手車是不一樣的！

買賣二手車，選擇這種分期的方式是完全可以的，因為二手車的價格是一定的，隨著年限的增加價格只能是越來越低；這樣作為買方的你絕對不會吃虧，而且賣方其實還替你”買了“一份”保險“。在沒過戶之前，車子還是在賣方名下的，這也就意味著如果這車出現了任何問題，賣方都是”第一責任人“。所以一半賣二手車的都是先交首付就過戶，剩下的慢慢還。

但是買二手房就不一定了，因為房價的波動性太高，價格一年翻一番絕對不是難事；同樣價格一年跌一半也不是難事，這種情況下這個公正毫無意義，因為違約金的數目小於房價的變動價格時，多半人都會選擇賠違約金。

我們打個簡單的比方：你2015年在上海看中了一套100平米的房子，房主要價三百萬元，你只有一百五十萬；於是房主要求你先給一百五十萬，剩下的分批分期的給他，房錢付清房子就過戶。然後雙方協定違約金為三十萬元，做好了公證；但是第二年上海的房子翻了一倍，原先300萬的房子現在炒到了600萬，你說這個時候這個所謂的公證還有意義嗎？你覺著三十萬的違約金和三百萬的房款房主會選哪一個？

你所說的這個協議對賣方來講是最划算的協議，漲了他可以違約賠你違約金然後高價賣房，低了他不擔心你違約；就算是你違約，人家也能白收你的違約金，一點都不會虧。

無雙雜貨鋪

看上一套二手房，因房產證未滿2年，賣方想讓買方交一部分錢，再做個公證，滿2年後再過戶，這樣做可行嗎？

我真實地經歷過一次類似的情況，我沒有這樣做，放棄了購買。

下面，我大致將情況簡要介紹一下。

01

二手房的情況

（1）樓盤總體情況

樓盤系某大型開發商所開發，項目採取滾動開發模式，該住房購買於2015年，購買價格大約為5000元/平方米。

住房為三室二廳二衛，建築面積大約131平方，豪華裝修，業主自稱裝修投入約40萬元。經入戶查看，基本屬實。

該套住房南北通透，採光較好，總樓層31層，位於第10層。

02

業主

業主是一個小年輕，結婚不久，小孩剛滿3歲，該套住房系第一次購買，用他自己的話說，實在是因為需要資金，否則不忍心出售。

03

談判細節

該套住房目前有抵押，大約40萬銀行貸款。業主要價129萬。

經詢問，該套住房未滿2年，如我購買，可通過二種辦法：

（1）先解押銀行貸款，馬上進行交易，但稅費可以談，經測算，增值稅和個人所得稅合計大約需10萬元，即使各分攤一半，再加上買方的稅費可能達到7萬元，購買到手價136萬元。

（2）先付資金70萬元，將合同公證，等滿了2年後再過戶。

要知道，70萬是我出售了自己的住房後全部的售房款。

談判交易時，開發商毛坯房價格大約為8500元/平方米。

04

未購買的原因分析

（1）業主徵信情況不清楚

業主與外界生意往來的情況，我聽說過一點，個人的徵信情況，我不清楚。因未通過中介，而是私下交易，當面提出查看徵信，不知業主會產生何種想法。

如果採取公證的方式，在未過戶期間，萬一發生業主債權債務而導致法院查封這套房子，後果不堪設想，我承受不起。主要是為了整個家當負責。

不是說這種情況一定發生，而是擔心。

（2）如果採取直接過戶的辦法，感覺稅費太高，要出7萬的稅費，性價比不是很高。

05

結語

購買二手房，如果採取先支付部分資金，等滿了2年後再交易，最頭疼的是業主與外面的債權債務不清楚，在一個比較長的時間裡，還是有相當大的風險的。

即使進行了公證，萬一出現風險，由於未進行過戶，後續的法律糾紛會非常麻煩，所以，我放棄了購買。

江南的文蘊世界

建議買方不要這樣做，等待期間有風險，除非買賣雙方是知根知底的親戚朋友關係。

我們先來看看二手房證件未滿需要繳納什麼費用:

買方:1、契稅 產權面積>90平徵收1.5%

產權面積<90平方徵收1%(針對首套房)

產權面積>90平方徵收？2%

產權面積<90平方徵收1%(針對二套房)

產權面積不管多少徵3%(針對三套房)

賣方:1、個稅 產權面積>144平方徵收1.5%

產權面積<144平方徵收1%

2、增值稅 5.55%

(注:房產證滿五年且在本地只有一套房可免徵個稅和增值稅、房產證滿二年可免徵增值稅)

從以上稅收列式可以看出，房產證未滿對房東影響最大，總計得繳納約7.05%的高額稅收，而買方只需繳納自己最多1.5%的契稅。

房東要求延期至房產證滿後過戶交易，期間會存在這樣的風險:

1、產權人身故:買賣雙方簽訂合同後，若賣方身故，那該房屋還需先辦理產權繼承事宜，才可以辦理產權過戶，期間不排除繼承人不想賣或坐地起價的可能性，到時買方不僅要多付手續費，還會有另外一些違法變故發生。

2、房價上漲或下調:根據相關規定，產權變動以不動產登記為準，在未過戶前即使簽訂了房屋買賣合同，但房子還是賣方的，如果受到房價上漲，賣方是寧願賠違約金也不會賣；反之房價下跌，買方寧可不要定金也不願意再購買該房。

3、房子被抵押或查封:如果在等待過戶期間因房東經濟原因導致房子被查封或房東又拿去抵押辦理貸款等，那對買家來說能否順利過戶還是未知數。

4、一女嫁二夫:在等待過戶的這段時間，房東又將房子賣給另外一個人並且辦理了過戶手續，那對於第一個買家來說只能拿到定金或賠點違約金。

5、買方需證件:買方如自己需要產權證辦理各種事項時卻有房無證(如急需貸款、抵押等)。

其實不可預知的原因還有很多，碰到哪一點都是對買方不利，所以買方還是要求各付各的稅，及時過戶為妥，要是房東不答應，建議還是放棄這宗交易，另看其他房源！

本人從事房產行業數載，誓做最正規、最真誠的中介，歡迎不同意見留言討論，覺得不錯的話留個贊再走唄！

房產老黃

買二手房這種情況很普遍，因為房本滿兩年和不滿兩年的稅是不一樣的。尤其是北京，如果業主方賣房時房本不滿兩年，而且不是家庭唯一一套住房，那稅費真的很高，幾乎絕大部分人都會望而卻步，選擇放棄這套房。關於你這種情況，我有如下建議，希望能對你有用:

1、有網友已經回答過了，如果到房本滿兩年的時間不長，那可以等一等，合同一定要清晰約定各自的違約責任，違約金儘可能的要高，違約代價太大會減少違約的幾率。

2、不知道你所在的城市是哪裡？滿兩年和不滿兩年的稅費差有多少？如果距房本滿兩年的時間比較長，又真想要這套房，稅費差不是特別多的話，寧可多交稅，也不要等。買房涉及金額比較大，安全第一。我想告訴你的是，等是有風險的。房價降了可能你會覺得房子不值而放棄，失去定金還可能會面臨賠償甚至打官司；房價漲了業主可能會毀約，如果房價漲幅超過了業主需要賠付的違約金，對方毀約的可能性非常大。即便你不打官司輕鬆拿到違約金。但是你耗費了大量的時間和精力，而且房子的價格很可能已經漲到超過你能接受的範圍，原來的全款也許現在已經不夠首付了。做了這麼多年房地產，見過了太多的因為利益毀約的事情，甚至有到房產大廳過戶的時候聽說房子漲了很多都反悔了。

3、接受不了因房本不滿兩年導致的稅費差就放棄這套房，再找其他房本滿兩年的房子。好房子多的是，滿兩年的也多的是，何必非要這套呢？

以上建議僅供參考。最後祝你早日買到心儀的房子。

房產百事通

看上一套二手房，明年10月滿二，原房主也同意明年再過戶收貸款。思前想後，還是買完就過戶了，原房主降價一萬，自己多出了兩萬多的稅吧。五月份到現在，房子漲了近40萬，不敢想啊。

beersias

您好！房屋交易是，買賣雙方為了省稅，想等滿2年後再過戶，其實這麼做風險很高，不建議您這麼做。

第一，是否滿兩年，對房屋房買賣稅費差距多少？

主要差距是在增值稅的繳納金額上，如果交易房屋房齡滿2年，則不需要繳納；如果交易房屋房齡不滿2年，則需繳納平均5.6%的增值稅。

第二，延期過戶有什麼風險？

1、一房多賣

如果房屋過戶延期很長時間，會加大房屋交易風險，嚴重的可能導致一房多賣。假設賣方過戶期間與多位買家簽訂購房協議，最終的房屋歸屬，並不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰，而是誰先過戶才算是誰的。所以即便題主和買方簽了買賣合同，還做了公證，賣家反悔把房子賣給其他人並且過了戶，賣家只需承擔違約賠償，買方房子是肯定得不到了。這在房價上漲過多的情況下尤其常見，賣家寧可賠償違約金，也希望賣給第三方。

當然如果房價下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄定金或部分購房款也不願意繼續履約。

2、房子被查封

如果房屋在過戶期間內，房屋產權人有經濟糾紛，可能會導致房屋被查封，最後可能避免不了被拍賣的風險。給買方造成很大的麻煩。

3、原產權人死亡

如果房子還沒有過戶，原產權人就死亡。

合同仍然有效，其繼承人有義務繼續履行購房合同；繼承人是否願意繼續賣房，需要您與繼承人協商決定：

• 如果繼承人同意賣房，那麼可以把房產先繼承過戶在繼承人名下，在繼續辦理賣房手續；繼承手續時比較費時的。所以也會耽誤題主很長時間。
• 如果繼承人不同意賣房，那按照《購房協議》中賣方違約條款執行，您有權主張歸還已繳納的購房款，並要求賠償相應損失。

第三，如何規避這種風險呢？

首先可以明確的是，我們非常不建議購買“延期過戶”的房子，如果非要買，那建議在違約條款方面，增加違約賠償力度，增加違約成本，減少發生以上風險的可能性。

而像題主所說的公證（不管是合同公證、委託公證還是強制執行公證）都是沒有任何實質性作用的。

希望回答對題主有幫助

關鍵字: 兩年 房產證 二手房