用户1533496530719
看你购买用途，如果是用来居住买住宅还是比较划算，毕竟40年产权公寓的用途规划是商业，水、电、煤气、物业费、交易需要缴纳税费用都按商业用途收取，比一般普通住宅的高一倍以上。而且40年产权公寓一般都是超高层、公摊面积特别大，户型没有住宅的好。
如果你购买是用来办公或者经营投资的，购买公寓就比较划算，回报率会比一般住宅高一点。40年产权公寓可以办理营业执照和公司注册地址，作为办公室或者酒店公寓比较划算，最重要的是40年产权公寓不限购不限贷的。
金城楼市
首先一点，不用担心40年产权的问题。
很多人说怎么这个才40年，所以就怕买公寓了，这是错误认知。其实40年和70年并没有区别。
这是因为之前用地性质的影响导致，但在中国，只要这产权是你买的，你就不用担心到时候会被收回去，其实现在几十年租期加续期模式，和这是你的永久私产，本质上并没有区别，只不过形式略有不同。
在zf鼓励和保护私产的情况下（zf深知这样有利于市场经济的，多看看政府报告。）你的产权是不会被侵犯的，到时候续期，也不会让你出一大笔钱（破坏你的私产），最多是走个形式的概率大。
毕竟，有恒产者有恒心。
公寓和住宅最主要的不同，有两点。
其一，也是最关键的，就是公寓没有学位，这点对于想要孩子的人来说很致命。但是如果你想做丁克，那买公寓也是可以的。
其二，是公寓的贷款和首付比例。公寓只能贷款十年（我们城市），首付要五成，对于现金不够的人有点压力。
当然，公寓有些不通燃气的问题，物业费水电费可能会过高，然后卖出的时候不同城市有时间限制，比如我们城市公寓是限售五年的。不过有些公寓是不限售的，这些可以自己去了解，然后不同燃气我觉得问题不大，特别是对年轻人来说，以后会去做饭的人是越来越少的，毕竟时间成本太高了。当然还有公寓一般一层十几户，这个体验是和住宅不同的。
综合考虑，自住的话，如果不考虑学位，买来是没问题的。特别适合单身或年轻情侣。
投资的话，第一看城市，第二看地段，最好一线城市，地铁口一出来就是的公寓，靠近人流密集的地方，未来收益还是很可期的，据我测算，我家附近的公寓满足这样的条件，租金收入比都在28左右（而且未来租金增幅预期大），价格不算贵了。不过同时最好投资小户型，因为方便出租，投资用不要买太大的。
最后补充一点，就是增值税的问题。有很多人说公寓到时候卖掉自己要交更高比例的增值税。这点学过经济学都知道，税收是由买卖双方共同承担的，卖方也就是你所交的税是公寓价格的下跌，所以你要交的税表现在公寓价格的下跌，而到时候卖出的时候增值税不是你交的，基本都完全是买方交的。所以你认为到时候卖出时要付一大笔税钱这种想法是不构成投资判断的，增值税的征收影响的是未来公寓的升值，所以由于这个问题公寓的升值潜力是比不上住宅的（毕竟每次上涨都得交点税给政府..）不过按照投资人基本理性的观点，增值税这个问题大部分已经反映在目前价格上了，所以买公寓是基本不需要考虑增值税的问题的。
妍宝爸爸爱生活
40年产权公寓能不能买，首先要了解它，才能结合自身情况再决定买不买。
1、40年公寓属于商业用地，它的价值在于商用。它的属性则表明水电按商业收费，没有天燃气，不能落户，小孩不能划片入学，所以居住成本会比较高，人员杂乱，居住舒适度低。当然，现有些地方政策水电可以按民用收费，也可能有天然气，这只是个例。豪宅公寓另说。
2、公寓主要做于投资产品，首要是看租金，租金收益最低能达到15年内回本，才可以考虑。
3、公寓变现很难，因为税费要30%以上，所以首要考虑租金收益，因为肯定是要长期持有，很难卖掉。
4、首付最低50%，按揭期限最长10年，对资金要求比较高。所有看到低首付分期宣传，要慎入，一定要结合自己资金状况，不要一时冲动，还是那句话，很难变现。
5、要买来做酒店等娱乐经营的，买之前一定要了解是否建筑规划有酒店行业等许可，不然后期很难办消防许可证，谨慎不会错。
6、地段、地段、还是地段。公寓对地段要求更高，一定要选核心地段，选人流密集区，最好是高端商业区，周边可以没有菜市场、没有学校、没有医院，但交通一定要便利，地铁口、主干道这些得有。
7、公寓物业对后期出租收益影响很大，买之前要仔细考察。
总结：商业公寓虽不限购不限贷看似不错，但现在大部分城市基本80%以上的公寓都是坑，各种低首付、返租等噱头，一定要仔细甄别，不要把血汗钱砸进坑里。
米多聊地产
简单的回答买公寓好与不好，不是很合适，公寓的购买只有合适不适合自己。
我是卿子云墨仙，房地产领域创作者，我写过一篇文章《商业地产中的公寓，是出生就带着原罪，还是无奈之举下的产物》，详细阐述了公寓的前世今生，大家有兴趣可以详细看看。
那我就简单阐述一下购买公寓的利弊，大家可以对号入座，看购买公寓是否合适自己：
购买公寓的好处：
1、公寓不限购不限贷
在住宅限购下，许多人或因户口原因，或因社保缴存年限等原因并没有购房资格。他们并不甘于租房居住，或者一年一搬家，或面对因房东大幅涨租金不得不搬离的那种崩溃，想拥有自己的一个小窝。于是折中一下，先买一套公寓先住着，就当做投资。公寓的贷款又不会影响住宅后期的贷款资格，等到有购房资格的时候，就可以直接卖掉赚取差价，或者留在手里向外出租，获取出租收益。
2、购买成本相对较低
在住宅价格动辄过万，总价过百万的城市里，想购买一套住宅，许多人需要掏空三代人的钱包。有一些家庭因支付能力较差，无法立刻拿出住宅的首付。小公寓虽然首付需要50%，但公寓因面积小，总价低，首付就会差出一部分，能够让一些支付能力差的家庭购得一套公寓居住。这时候，公寓也就分流一部分住宅的潜在客户，最终圆一部分客户的购房梦。
3、公寓投资灵活多变
在笔者多年的商业地产营销经验中，发现购买公寓的客户需求多样，因公寓的自身特性，最大化的满足客户的购买需求。有的用来过渡性居住，有的作为固定资产投资，有的用来开工作室，有的用来办公，有的用来当做经营场所，还有的用来自己开酒店，还有的公寓提供酒店托管服务，投资客户只需要坐等运营收益就可以。
4、 公寓附加值高
公寓产品在设计时，经常在设计规范允许的基础上，最大化产品的附加值，比如说赠送购买空间，比如买一层得两层，还比如提供双钥匙入户的产品设计，最大化投资收益，这些都是让投资客户动心的，能够在相同的投资下，最大化投资回报。
5、公寓位置核心
公寓一般都在一些城市核心的位置，大多楼下都是商场或者一些城市核心的配套，交通便利配套地铁等，这些配套都会让公寓的购买客户动心。房产的投资，最核心的就是地段，有地段的项目未来的增值预期都会高出很多。
当然购买公寓也有不好的地方：
1、 公寓用来自主，舒适度很低
公寓虽然有居住属性，短期居住可以，单身居住也勉强可以，但如果是举家居住或长期居住，舒适度会很差。很多初期用来自主的，最后全都搬离了。
2、 公寓使用
卿子云墨仙
其实不用纠结40年产权和70年产权，产权到期了可以续。
真正让很多人头疼的是公寓不能入户（全国大部分地方），而且是商业水电，再次出手税比较高，居住成本也比较高。但这也不是绝对的，好多公寓现在都是双气，而且是民用水电，就是不能入户而已。
现在一线城市公寓价格也是很高的，包括南京杭州这些城市，好多公寓都是三四万一平，这些城市投资公寓成本会增加比较大。一些中西部省会城市还是值得投资的，比如郑州。有些纯投资公寓有包租协议，30多万的价格，一年租金21600元，十几年能回本，这样的公寓还是值得投资的。
如果是自己阶段性住的话，建议买一个小户型的，位置比较好的地段，这样不管是自己住还是以后出租都非常便利。我自己在郑州南三环地铁口就买了个24平的，26万，首付分期可以分四次，月供1500，压力非常小，以后自己不住用来出租的话月租金也不会低于1000块。
现在市场上很多位置比较好的低价公寓，如果想自己投资开酒店也非常适合出手。
其实投资房产主要还是看城市看地段。就郑州这个城市来说，发展潜力还是很大的，毕竟是国家中心城市嘛，又是铁路枢纽航空枢纽城市，但是现在平均房价还不到14000，所以在这里找个好地段是绝对适合投资的。
广筛
值不值得买这个主要取决于自己想不想买，有没有多余的资金去购买。40年产权的公寓可以买，但是要看什么地段：买房子最主要就是地段，发展前景怎么样。
而且现在物权法表明，未来公寓40年到期，只需提前一年申请续期，补地价最低15.6一方，最高不能超过10000即可续期。
公寓的升值潜力是比不过住宅的，买公寓还要看租金的回报率，一个好地段的公寓能够决定你一个月的收租。
公寓有两种出租形式：一，日租，就是由酒店托管包租：二，月租，业主自己放租或者交于专门出租房子的中介公司：其中日租的回报率往往比月租的收益高
买公寓首选的几种地方，一：近地铁，二：周边最好有批发商圈：三：交通枢纽附近，比如高铁站，火车站，机场附近：四：会展中心附近，任何一个地方如果开展会周边酒店公寓租金都会上涨。
公寓最主要看地段，周边有没有那么多的人支撑你这里的出租率。
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成都房产通L
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40年产权的公寓可以买，但是要看什么地段：买房子最主要就是地段，发展前景怎么样。
而且现在物权法表明，未来公寓40年到期，只需提前一年申请续期，补地价最低15.6一方，最高不能超过10000即可续期。
公寓的升值潜力是比不过住宅的，买公寓还要看租金的回报率，一个好地段的公寓能够决定你一个月的收租。
公寓有两种出租形式：一，日租，就是由酒店托管包租：二，月租，业主自己放租或者交于专门出租房子的中介公司：其中日租的回报率往往比月租的收益高
买公寓首选的几种地方，一：近地铁，二：周边最好有批发商圈：三：交通枢纽附近，比如高铁站，火车站，机场附近：四：会展中心附近，任何一个地方如果开展会周边酒店公寓租金都会上涨。
公寓最主要看地段，周边有没有那么多的人支撑你这里的出租率。
QG小霸王
不能限购执行以来，以往没受到太大关注的商务公寓项目，开始大打“不限购、不限贷”牌，在住宅被限购的市场中成为很多买家考虑的投资项目。
商务公寓一般来说，面积不大，小公寓易于出租，且实际租金更高，在租房市场，小户型租金总价低，往往比大户房产更容易出租。
这是公寓的优点。从这个角度来说，住宅、公寓，在出租市场来说，似乎没有什么太大差别。但是从付款方式来说，住宅和公寓则大有不同。
有些人觉得总价上来说，有些住宅和公寓地段相近、定位相近，总价差别不大，有些公寓甚至要比住宅低很多。
出租的价格也差不多，甚至高于住宅，所以有些人买到了比住宅便宜的公寓以为赚到了大便宜，其实不然。
公寓在持有的时候，其实会面临很大的风险和很多隐性成本。
第一，贷款的区别
公寓：不限贷，五成首付；无首套房优惠，且不能用公积金贷款
住宅：限贷，个别银行有首套房优惠，能使用公积金贷款
公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是投资房产的“唯一出路”了。除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。
贷款年限上也有区别。
住宅最长可贷款30年，而公寓属于商业用地，贷款年限10年。
银行为什么这么规定。其实，已经看出了，公寓要比住宅的风险更大，银行已经预知这种风险了，所以要降低风险，就要提高首付，首付五成。年限也要缩短。这对于投资来说，杠杆使用效率太低，且占用的本金太多，风险更大。
第二，能否落户，是否有学位的区别
公寓：不能落户、无学位
住宅：符合条件可落户，有学位
购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的，如果是综合性质，那么其中的商业部分不可落户，而住宅部分则可以落户，所以有些商用楼有一部分可以落户，但大部分公寓产品都是无法落户的。
和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。
这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱。因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。
第三，使用属性与品质之间的差异
公寓：实用面积7成就不错了，使用年限最多50
住宅：最高实用面积能达8成左右，使用年限最高70年
小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、公摊面积、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。
而房子面积太小，公摊大，本身就不是正常户型的住宅，居住会影响使用功能。
商用性质的公寓一般使用面积小，市场上大多公寓只能有七成左右的实用面积。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用面积能达到八成左右。
此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。
商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。
而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。
第四，公寓与住宅小孩隐性成本太大
公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火
住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火
公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高
首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。
此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高很多。
具体分析，公寓和住宅的差别：
1、产权40年和70年。
2、公寓属于商住型，水电等物业成本按照商业使用标准，比住宅高，一般不通天然气。
3、公寓内部结构不完善，居住功能低，舒适性不好。
4、贷款差别，公寓首付高，贷款年限短，杠杆作用发挥不充分。
5、用户群体特殊。由于公寓户型小，只适合单身或者2人居住，如果是出租，范围受限较大，不好租。
6、户型结构偏小，用户群体特殊，致使接手的人有限，一般家庭都不会考虑入手，因为拖家带口住不下，周边配套一般也赶不上住宅，升值空间就受限。
7、交易的税费，公寓后期转手需要交营业税，住宅满2年免交。如果用于投资，差别显而易见，千万别被销售人员忽悠。
乌鲁木齐楼观
有购房资格尽量买住宅，这个毋庸置疑！公寓即使是类住宅，牵涉到的问题不仅仅持有成本问题，还牵涉到变现转手的问题。
持有阶段：水电气商用还是民用？这个很多开发商会给你讲。部分公寓会告诉你是全民用或者是半商用，但这两方面你必须确认清楚。以成都为例，水民用水目前是2.98/方，电0.52，气1.89。商用水价格可能在3.98-5元，电0.8-1.5，气2.89-4。物业费，住宅通常在3元以下，而公寓则可能在2-10元之间。另外，多数公寓目前并不通气，或者通气也并非住宅那样直接接入，而需要用户去申请开通，过程非常麻烦，这个你用于自住必须问清楚。
出售阶段：公寓是商业产权，出售时可能涉及到以下税：契税3％，个税全额1％或增值部分20％，增值部分5.56％增值税，以及按增值额的计征土地增值税30％～60％或全额增收8％。综合下来一般可能在交易额的17.6％。
但公寓也并非一无是处。
首先，公寓是商用产权，可以用于办工商执照。
其次，如果是全民用的类住宅公寓，自住或者用于做soho非常不错。而地段好的公寓用作出租投资也是一个非常好的投资项目。
第三，拆迁赔偿是1赔3。
第四，产权满40年后，如没有拆迁，需向国家续交土地出让金，这笔费用并不高，目前成都的费用约在每年15元每平。
第五，转手时，如果时间控制得当，税费基本可以控制到4个点。
综上，如果题主有购房资格，住宅是不二选择。如果没有，那么需考虑到以后的出手转让问题以及出租问题才购入。
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房产Tips
40年产权公寓和70年住宅相比，各有优势，但如果你是第一套房子，且购买力没问题的话，建议买住宅，因为住宅可以落户，可以解决小孩读书问题；
公寓的优点：房租回报率高（5%左右），总体低，可住可办公；缺点：水电是商用标准，产权年限短，交易税费略高，房价涨幅远不如住宅；故如果你所在的城市限购、且公寓的地段较佳，邻近大综商业体和地铁站，而且手上的钱又不够住宅，那可以考虑买公寓！
另外一点，如果自住的话，公寓居住周期较短，只要生小孩了，就住不了，相反住宅，居住周期较长，故优先考虑购买住宅。
