马强

房屋租赁合同没到期，以疫情为不可抗力借口，终止履行合同的话，算合同违约行为。根据契约精神和《合同法》基本原则，不建议这样做，会带来不利的法律后果。

第一、疫情能成为合法解约的借口吗？

毫无疑问，疫情作为一种突发公共卫生事件，是不以人的主观意志为转移的客观事件，完全称得上不可抗力。在租房领域，遭遇突发疫情这类不可抗力事件，想提前终止合同，会违法吗？我们一起来分析下。

01、法律规定

根据《合同法》相关规定，在租房合同正常履行过程中，发生不可抗力事件，致使合同目的无法实现的，可以解除合同。

这是法律关于合同解除权的规定，也是租户在遭遇不可抗力事件时，可以行使的法定合同解除权。

02、怎么理解这个法律规定？

法律确实赋予了合同当事方遭遇不可抗力事件时，拥有单方解除合同的权利。但这个权利不是无限制的，需要具备一定的条件才能行使。

也就是说，不是一发生不可抗力事件，合同就可以当然解除。

这是很容易理解的，我们一起来设想一下。现在全国都发生了疫情事件，如果可以自由地单方解除合同，就意味着所有的租房合同都可以随便解除了，那整个租房市场必将陷入严重的违约潮，各大商场做不走生意的人都可以正大光明地解约，要求商管公司退房租、退押金，全国必将陷入动荡，市场必将是一片混乱！

因此，只有当不可抗力事件导致合同目的不能实现时，才可以行使法定合同解除权。也就是说，像新冠病毒疫情这样的短期事件，不会对租房合同的长期履行造成损害，也就没有单方终止合同的权利。

如果以疫情为借口，单方终止正常履行中的租房合同，法律是不允许的。

第二、单方终止合同的法律后果

法律虽然认可疫情是不可抗力事件，但不认可短期疫情是租房合同终止的法定理由。如果有人单方、执意要终止租房合同，又会面临怎样的法律后果呢？我们接着分析下。

01、法律规定

不具备法定解除权和约定解除权，执意单方终止合同，存在主观过错，属典型的违约行为，应当向对方承担违约责任。

也就是说，如果你在房屋租赁合同还未到期前，以疫情为不可抗力借口，提前单方终止租房合同，是要向房东承担违约责任的。

02、生活实践

虽然法律上规定的比较严格，责任也比较明确。但实践中，签了几年的租房合同，住几个月就跑路的租客实在是太多了。

一般租客只要结清了水、电、物业费，房屋设施设备、家具家电无损坏，又损失了已付未住期间的租金和押金，很少有房东会再去追究租客的违约责任。

当然，像大额的物业租赁，涉案金额较大的，造成的损失也比较大的，房东正常情况下都会依据租房合同约定去主张违约责任和损害赔偿责任。

03、执意终止合同的后果

可以想见，不管是多好的房东，吃进去的肉都是很难吐出来的。那么，你交给房东的已付未住期间的租金要不回来了；租房押金由于提前解约，也拿不回来了，要有这个细想准备。

居住期间的水、电、物业费之类的必须要结清，房屋的设施、设备、家具、电器之类的应当完好，不然，房东可能会找你要赔偿。

如果前面两项都做好了，房东很少有会去追究违约责任的。一般违约责任就是几千元钱，打官司连律师费都不够，还要交诉讼费，不管怎么算都是划不来的。

第三、如何正确认识和处理因疫情防控带来的租赁合同纠纷？

目前，因万达、龙湖、红星美凯龙减免租金，引发了多地租户向房东要求减免租金事件。其中，商户要求房东减免租金的事件发生率最多，道德绑架的事件也不少。

01、在商铺租赁合同领域，房东减租是仁义，不减租也没有任何问题

疫情是天灾人祸，谁也不想它发生，谁也控制不了它的破坏程度？在这个疫情过程中，几乎每个人都遭遇了不同程度的经济损失，有的人甚至付出了生命的代价，不仅仅只有租户。

不管是住房，还是商铺的房东，都不是这次疫情的元凶，也不是租户无法经营的责任主体，在这次疫情灾害中，房东没有任何过错。

因此，房东没有任何法律义务给租户减租或免租，不减租、不免租就是法律和合同允许的，没有人可以强制。

如果房东出于体恤租户经营损失，出于保持稳定、长期的租赁合同关系角度考虑，给予减免房租，是一种仁义之举，值得点赞。

如果房东自身也面临较大的经济压力，没有同意租户的减免房租要求，也是完全合理合法的。

02、租户如何自救？

A/经营方面

应该沉下来思考如何拓展销路，把精力和心思放在营销上，做好疫情结束后的一些销售计划和管理方案；也可以利用难得的清闲时间，充电学习，补齐以前的一些短板；不要放弃联系和问候你的客户，保持沟通，掌握动态，提前储备一些订单，让自己有事情做。

B/资金方面

合理安排现金流，多做些资金储备，做好长期应战的准备。

协商员工减薪，协商房东减租，关闭不必要的服务项目，减少固定成本支出，尽量生存下去。

C/如何退出租赁合同？

如果预见疫情短期内无法结束，确实无力继续履行租赁合同，可以将自己的想法跟房东坦诚地表达，协商退出租赁合同事宜，提出自己的提前退租退房要求，争取将自己的损失降到最低；也给房东提前打打预防针，让房东提前计划，也将房东的损失降到最低。

房坛法菜

我是房东，收租客押金四千，租金一个月三千，免租一个月，半年一付，签三年。现在才做了不到半年，过年前（那时还没有疫情）按约定时间该交租金了等了十天也不见动静，打电话问他，他说几个人合伙经营的，要几个人商量下，可能不做了，我也就没催他。又等了半个月问他还是说要商量所以不交。直到他交的租只有几天就到期了，我要他明确回答租不租，这时才说不租了。好吧，既然如此，那我们是不是应该谈一谈终止合同的问题呢？但是这个租客却说现在有疫情，要等到疫情结束了才能和我谈。我说疫情要是4月5月6月都没有结束，你是不是就这样一直拖着不谈呢？我叫他来面谈商量他不来，我叫他不面谈加我微信谈也可以他也不加。没办法，我只有短信告诉他，既然你不谈那么我就说我的处理方法了，按合同约定单方违约应赔对方四倍押金即一万六千元，但是考虑年轻人不容易，我也不要你这么多，只要你6000元钱就行，店里的东西可以一个月后搬走。但是4000元押金必须扣除免租一个月的租金3000元，退房后检查完店铺没有什么问题，再退你1000元押金。也就是说我只要租客给5000元就可以了。实际上以后我租给别人还要免租一个月3000元，那么算下来我真正得到的赔偿也就是2000元，而且中间不管几个月没租出去我也只有这两千元的赔偿。我觉得我已经做得够意思了。但是我这样给对方说了以后，他却开始骂我，说我打他的主意，逼他，欺负他，想钱想疯了，想吃点他的钱，威胁敢叫他搬就报警，甚至扬言警察说的疫情期间不用理我。把我给气的呀，这不是个无赖流氓吗？好吧，你既然要报警，那我就去找警察呗。他说他也要到派出所，还说在路上了，结果我到派出所等了一个小时都没等到他，派出所的警察听了情况以后认为我也算是够好了，然后派出所给他打电话，他还是撒谎不来。现在事情就这样僵持着。

其实吧，我原来想的是我提出我的想法，如果他嫌赔多了的话只要他好好给我说，再少点也是可以的，甚至不要也没关系。可是事情发展到这一步，租客用这样子的态度来对待我，那我必须要他给我5000我才罢休，要不然的话我白挨骂了。我准备过两天再到派出所一趟，再不行我就直接上法院，派出所的警察也叫我实在不行就上法院去告他。说实在话，我根本不想走到这一步。请问大家，我错了吗？

所以我想对提问者说，如果你是因为疫情受到了影响，想要终止合同，那么一定好好的给房东说一说，如果你把这个损失全部转到房东的头上，这个是不道德的，如果签订的合同上有赔偿的要求，可以商量少赔一点意思一下，但是态度一定要好。如果你的态度太差了，本可以好好协商，但是最后闹得房东拿着合同去告你，你还得赔上诉讼费，那就太得不偿失了。

大慧心

你好，我是一名执业律师，很高兴与你一起讨论这个问题。

房屋租赁合同没到期，以疫情为不可抗力终止，违法吗？

题主可能对合同的终止和合同的解除不是太理解。合同的终止与合同的解除本质上有很大的区别。

合同的终止与合同的解除区别

合同的终止是指发生法律规定或者当事人约定的情形是合同当事人之间的权利义务关系消灭，是合同的法律效力终止。合同终止是指继续性合同的当事人一方所做的合同效力向将来消灭的意思表示。

合同的解除是指，发生法律规定或者合同约定的解除事由，权利人根据该事由行使解除的权利。合同的解除一般适用于生效，合同，合同只有在生效后履行完毕之前，才可能发生合同的解除。同时继承二解除合同必须要符合特定的条件，也就是要符合法定或者约定的解除条件，禁止当事人随意解除合同。所谓法定解除条件，是指法律规定在一定条件下可以解除合同的情形。所谓约定解除条件，是指当事人在合同中约定解除合同的条件，当条件成就时，当事人可以行使解除权。

《中华人民共和国合同法》第91条规定：

《中华人民共和国合同法》第93条规定：

《中华人民共和国合同法》第94条规定：

因此合同没到期，在疫情期间，合同的权利义务并不当然终止，但是如果可以行使合法的解除权，合同的权利义务就会自然终止。

合同没到期，是否可以以疫情为由解除合同？

目前因为新型冠状病毒感染肺炎的疫情，全国人大已明确，因疫情防控不能履行合同的，属于不能预见，不能避免，并不能克服的客观情况。

根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定因不可抗力致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同。因此疫情期间，如果合同没到期，是否可以解除合同，应当以疫情是否致使合同目的不能实现为判断依据，来判断是否可以解除合同。

如果疫情期间，导致双方签订的合同，从根本上不能实现合同的目的，完全符合《中华人民共和国合同法》第94条规定的第一项情形的，当事人完全可以依照法律规定行使合同的解除权。

《中华人民共和国合同法》第96条规定：当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力，法律行政法规规定解除合同应当办理批准登记手续的，依照其规定。

总结

房屋租赁合同没到期，在疫情期间，如果因为疫情导致不能实现合同的目的，当事人一方可以行使合同的解除权，合同解除之后，合同双方当事人的权利义务自然终止。

但是行使合同解除权，一般需要专业的方法，建议谨慎操作。

以上内容为个人观点，仅供参考。纯粹手打、实属不易，喜欢点个关注呗。如果还有什么不明白的地方，欢迎评论区留言，交流讨论。

每日讲法

我们需要了解，新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力是否构成合同解除事由。

1.什么是不可抗力？

《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况” 。

2.本次新冠肺炎疫情是否构成不可抗力？

当前我国发生了新冠肺炎疫情，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说， 属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

3.新冠肺炎疫情构成不可抗力，是否必然导致合同解除？

不可抗力事由所引发的法律后果主要有两种：

（一）部分或全部免责。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

（二）解除合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。

由此可见， 当前新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致合同免责解除。

北京紫乾律师事务所

您这个问题有些笼统，不便于梳理，我建议你先拆分一下。首先，要看是出租方还是承租方要终止合同，其次，要看是住宅还是商业用房。从不同的角度来分析更清晰准确。国家已经发布了官宣，疫情发生显然是属于不可抗力。疫情内，对于住宅租赁合同的履行，不应该发生变化。对于商业用房租赁合同而言，如果约定的合同期限没有到期，承租方因为疫情受到严重的重大影响，比如，由于交通管制不能实际使用商业用房，以及，由于社会娱乐管制导致不能经营等，这会导致承租方收到巨大的经济损失，甚至导致无法生存。这属于因为不可抗力受到严重损失，承租方可以向出租方协商，要求对租金进行减，免，缓，如果双方不能协商达成一致意见的，承租方还可以向法院起诉，要求出租方予以相应的减，免，缓租金，法院会做出相应的调整裁决。但是，如果据此为，完全不支付租金，撤场且不承担责任，缺乏法律依据，可能违反双方合同约定以及《合同法》。

杨蕤律师看法

说想减免住宅租金的人完全就是耍无赖、耍流氓！你一个月不上班就不吃、不穿、不用钱、没法活了吗？房东也没上班、没挣钱，他们也要养儿供老人，要还房贷、车贷，那他们找谁减免呢！那你们的吃饭穿衣、养儿供老及生活费，你们的水电气费、你们的房贷、车贷找谁减免呢？是病毒引起的，你们去找病毒商量吧，它把你们放倒了，你们就不用花钱了！

再说住宅又不是商铺，租金远远低于商铺，住宅租给你随便你住不住，你想怎么住就怎么住（住宅又不像商铺那样是为了营业赚钱，租金远远不够还按揭贷款，凭什么减租）；而租商铺是为了对外营业赚大钱，商铺关起营业受影响可找出租人商量，出租人不同意你也没有权利违约！

遥想未来发展

疫情蔓延和疫情防控对房屋租赁合同的履行的影响还是比较复杂的，需要具体分析。

受疫情影响，有些房屋承租者，特别是外地务工者无法正常返回务工所在地使用已承租的房屋，则承租人可依据情势变更的有关规定与出租方协商请求减免部分租金。

承租人也可以根据自己的需要和疫情对租赁合同的影响程度提前解除租赁合同关系，比如提前解除即将到期的租赁合同。

剩余履行期限较长的租赁合同一般不适宜提前解除，适当减免部分租金即可，如承租人坚持要求提前终止租赁合同的，双方可根据具体情况选择以支付出租方违约金的方式提前终止租赁合同的履行。

同样是租赁合同，可能构成情势变更，也可能不构成情势变更。如在疫区租赁商铺经营餐饮，因新冠疫情及防控措施导致关门停业，那么对这家公司来说疫情就可能构成情势变更。

而在疫区租赁某小区住宅用于自住，按照政府防控要求疫情期间居家隔离即可，不影响承租和居住，对该市民来说疫情就不构成情势变更，要求减免租金或解约一般不应支持。

就餐饮企业来说，如依据情势变更原则要求减免房租，减免的额度应综合考虑停产停业的期限、租赁期限和已履行期限、行业淡季旺季等多种因素予以合理确定。

此外，对于疫情防控开始时和开始前已届履行期限的合同义务，不能依据情势变更，也不能依据不可抗力主张免责。

需要强调一下，提问者问的是不可抗力，实际上法律规定，对于因疫情导致合同履行不能的当事人才可以拿疫情以不可抗力的理由来抗辩，但是不可抗力并不必然导致合同履行不能，有些情况下合同可以履行，但继续履行对一方当事人不公平或者不能实现合同目的，这叫情势变更。

希望我的解答能对大家有所帮助！

江苏衡圣律师事务所王昌来律师

公司法专业律师王昌来

您好，很高兴回答您的问题。

能否以疫情作为不可抗力对抗合同相对方应当由法院裁决。

另外，我们需要区分您的租赁合同是属于商业性质的还是自住性质的，如果属于自住性质，且又不能提供租赁合同受疫情影响不能履行的证据，被支持的可能性很小。

如果是商业性质，确实受疫情影响经营性收入骤减，可以试试与房东协商减免租金或者解除合同。如果房东不同意，您还是需要按照合同约定履行合同，之后可以提起诉讼依照公平原则，不可抗力，情势变更等理由诉讼解决。

总而言之，协商优先，协商能解决问题最好。协商不能，注意保存证据，然后提起诉讼。详细的操作步骤可以关注我在头条号中发表的文章。

希望我的解答能够帮您解决实际问题。

沈小律法言法语

疫情的发生并不必然导致合同解除！如果仅以疫情为不可抗力从而终止没到期房屋租赁合同一般是不会得到法律支持的。这次疫情虽然短期会致使承租人无法正常使用租赁房屋，但是从长期看从并不会致使其租赁的合同目的无法实现，不能以疫情为由必然要求终止合同，要根据合同法鼓励交易的精神和疫情防控的客观现实出发来进行考量，需要客观判断新型冠状病毒肺炎疫情与合同不能履行之间明确的因果关系，是否终止即解除未到期的房屋租赁合同，针对不同的情形作出认定。

一是约定解除。承租人与出租人在房屋租赁合同中约定了合同的解除条件，且本次疫情达到了合同解除的条件，或者承租人与出租人可以协商一致，那么房屋租赁合同就可以解除。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

二是法定解除。如果承租人因疫情防控原因完全无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，承租人可以不可抗力为由要求解除合同，但此时需严格审查疫情防控与合同目的不能实现之间的因果关系。本次不同地区受到疫情的影响不同，故不可说本次疫情一定构成不可抗力。故若承租人以不可抗力为理由解除合同，应提供本次疫情对其履行合同构成不可抗力的证明，并应保存好解除通知的相关证据。

三是因情势变更请求解除合同。如果承租人仅以疫情防控导致收益下降为由要求解除合同的，需要谨慎对待。一般认为，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。但是，如果承租人因疫情防控导致收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，继续履行合同对其显失公平的，承租人亦有援引情势变更解除合同。

当然，和气生财！双方可以多加沟通、互相理解和宽容，友好的处理好承租的问题。大家认为呢？

法律门里门外

承租人租赁房屋的目的是使用房屋，因疫情防控需要致使承租人在短时间内无法正常使用房屋，虽租赁合同目的无法实现，但因系不可归责于承租人、出租人的原因所致，如为此发生纠纷，希望双方本着互谅互让的态度协商解决，如协商不成，可根据《合同法》第五条的公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的一般不应予以支持

關鍵字: 疫情 传染病 不可抗力