用户4587812961689
烂尾楼前些在每个城市当中都能看到，近几年来烂尾楼的现象逐渐减少，但也有一些地区的烂尾楼长时间无人问津，就算是地段尚佳的区域烂尾楼也难以盘活。那么烂尾楼为什么宁可让其静置也不继续或者重新开发呢？
烂尾楼是楼市快速扩张发展当中的一个副产物。原本房地产市场应该有一个准入门槛，但在一段时间的发展之后，房地产行业变成了暴利的代名词，不论什么人都想在房地产市场当中掺和一脚。这也就有了房地产市场的疯涨期。在疯涨的阶段，不少小老板加入到房地产开发的队伍当中，一没有人脉，二没有技术，三没有经验，四不知风险，如此一来这些小老板很多都没能将房地产开发商的项目维持下去，最终要么破产，要么卷款而逃。都留下烂尾楼无人问津，也留给许多购房者和投资客深深的伤害。
烂尾楼无人问津也是有原因的。首先，烂尾楼普遍是已经经过初步建设的项目，这些项目后期被接受之后如何推进是很大的问题。工程搁置，项目难以衔接，图纸对接出现问题，后期开发商理念不同都是阻碍烂尾楼继续开发的阻力。这就好比给我们一张空白的纸让我们画画和给我们一张有图案的纸让我们继续发挥是一样的道理。在别人的基础上继续干肯定有难度。
再者对于开发商而言，烂尾的项目土地使用年限已经过去很多，如果不是特别有竞争力的项目，谁也不会想要一块烂尾老地。并且烂尾的楼盘还有经济方面的纠纷，这些问题得不到解决，也是没有新的开发商敢接盘。
如果一个烂尾项目牵扯到的方面较广，那么一般也会有政策兜底帮助贷款或者度过难关，因此一些烂尾的项目也就是搁置，并不会让其他开发商接手。
总之烂尾楼的项目接手不容易，继续开发也不容易，让原本就不容易的房地产开发变得更不容易，肯定烂尾楼会被搁置的更久。
房产老J
举个例子吧，在西安最繁华的地段，矗立着一座“烂尾楼”，是没人去开发吗？还真是。
相传，最开始的时候因为开发商老板没有能力开发此楼盘，破产了，之后有几任老板投钱进去来开发，但是无一幸免，所有的人都卷入了三角、四角甚至八角债务关系当中，因为不是成品的东西，即使房子具有商品功能，没有完成的东西也是弃之可惜，用之无味的，而且背后还出现了纵横交错的复杂债务关系，令人望而却步；
所以，首先一般不进行继续开发的第一个原因就是所谓的“迷信”，可能是在这个特殊的地方，我们深受传统文化的熏陶，对于传统的八卦、风水之类的都是宁可信其有，像现在的二婚的人，一般人都不会看的，所有一手的东西，更加能够让人放心，这个因素可能是最大的不继续开发的原因了；
第二，也就是说科学的方法测算，“烂尾楼”一般代表的都是烂摊子，所有的利益群体都会进行各种各样的测算是否能够达到利益最大化，但是一般都会绕过这个烂尾楼的，而一般烂尾楼的最终结局就是政府出面，或者国家机器方面的重大决策而引得投资者蜂拥而至，解决这方面的问题；
所以，我想说的结论是：“不能绝对的说烂尾楼不能继续开发，要结合天时地利人和多方面的关系来说”。
糊涂的房价
烂尾楼烂尾的原因基本上大同小异，但是背后的麻烦却不少
基本上我们生活中遇到的烂尾问题多数都是因为开发商资金链断裂造成的，当然这其中有真实的资金链断裂也有故意申请破产的情况。为什么会出现开发商资金链断裂？这才是我们应该研究的问题。几点愚见：
第一、多数开发商资金链断裂的情况都是发生在融资环境困难或者销售不畅的情况下。无论是那种情况（融资难或者销售不畅等）这都是市场因素是很难改变的，在我国房地产市场发展的这么多年中基本上经常遇到房地产企业集中破产的日子都离不开这两个理由，在这样的情况下基本上所有的开发商遇到的情况都一样的。而房地产企业多数本身的资金情况就不充裕，毕竟超过90%以上的房企其资产负债率都高达70%以上。在遇到融资难或者销售不畅的情况下，自保都很难，别说去拯救其他房企了。
第二、排除市场因素外，哪怕有一些房企因为自身的运营管理不善导致破产，背后的麻烦却一点点都不少，毕竟如今房地产市场已经不是黄金期。大家要明白一点，楼盘烂尾后牵扯到的关系就多了，购房者、开发商、地方政府、银行等。而想要完美的解决这些问题，只有足够的资金才有可能，毕竟楼盘虽然烂尾了但是土地按照法律来讲还是属于开发商的。生活中就遇到过这样的例子，2016年房地产市场火热的时候，一些濒临破产的房企因为土地本身增值就赚的盆满钵满。也就是说在房地产市场情况火热的时候，或许因为土地本身的增值空间大，通过修改规划等方式还有房企愿意接盘，但是要知道今天的房地产市场已经不是黄金期了。
生活中不缺乏接盘烂尾楼后的开发商，再次被拖累致“死”的例子
第一、接烂尾楼项目因为账目很难搞清楚的原因，后期开发风险过高。在我身边就有过这样的例子，那是某个中部省会城市郊区的一个别墅项目，原本的开发商A因为资金链断裂宣布烂尾；后来地方主导另一家开发商B接盘，但是开发了1年后也宣布破产。为什么会这样？其实还是一个资金问题，尤其是烂尾后项目的“隐形账款”。有些账目你是根本无法实际去核对的，干过工程的都知道，一般多数情况下都是开发商拖欠建筑商工资，建筑商在拖欠包工头的工资，其实都是一本糊涂账。原本账目上或许只有10个亿的欠款，但是实际赔偿起来甚至达到15亿都不算完。所以，烂尾楼的账不彻底搞清楚，是不会有人接盘的。看过王健林有关访谈视频的朋友应该知道，当时万达起家的时候中途接了一个烂尾的城中村项目，差点把万达给搞破产了，这就是风险。一些经过法院拍卖出售的房产后期还会出现各种问题，更不用说烂尾楼了。
第二、低风险高利润是房地产行业的一个基本特点，这也是为什么如今房地产市场风险升高后大家逐渐转型的原因。这就是生意，房地产行业在火热的时候大家都积极进入，受到各种资本的青睐。但是随着融资难度增加和销售愈发困难，哪怕是一线的房企也开始在积极转型。比如：万达在2015年左右就开始向轻资产运营；恒大的汽车转型等都是如此。面对烂尾楼这样的事情，可以说除非权责已经清楚，否则是不会有开发商轻易接盘的。
综上，烂尾楼是一个社会问题，尤其是今年陆续曝出的有些三四线城市动辄400个项目集中烂尾的事情。可以说烂尾楼不仅仅浪费了大量的社会资源，也对于当地的经济和产业发展有很大的负面作用。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、关注、转评哦。
勇谈房产壹贰叁
刚好前两天发过郑州最大的烂尾项目，当初也是在郑州闹得风风火火的项目，今天可以可以简单聊聊烂尾项目。
在土地市场上拿干净的土地，就像一张白纸
对开发商来说，
计算经济技术指标简单，潜在风险很低，前策定位和方案都能根据当前的市场现状来做，以及施工质量可控。
玩烂尾项目
对开发商来说，
1.项目的债务纠纷错综复杂，原业主各种隐瞒，收购方做尽职调查的难度巨大，稍有不慎就可能掉进巨大的坑里。启动前的投资决策分析看项目有5%的净利润，启动后突然又蹦出来各种债务导致巨亏，这种例子不胜枚举；
某地某开发商的某项目烂尾，原开发商为了盘活项目，找政府某高官跟另一开发商沟通，拿出的资料显示只是资金链断裂一个问题。详细调查后发现该项目存在一房多卖、欠缴土地出让金、超规划施工、某信托已起诉该开发商并做了财产保全措施等问题。最终虽然高官给另一开发商施加了不小的压力，依然没敢头铁蹚浑水。
2.方案调整难度大。扛过尽调阶段的各种坑，收购方需要根据目前的市场现状和自身的要求，对方案进行微调。这时候又需要考虑已经购房业主的沟通、政府规委的沟通、加固改造的成本投入、重树品牌的营销投入等工作；而这些工作的难度都比新建项目的难度要大；
相比住宅项目，烂尾的商业项目是更大的坑。一旦需要在内部进行大规模拆改，则综合改造成本甚至分分钟就超过新建的建安成本。而这些年因为抗规和消规的调整，需要在内部大规模拆改的概率都非常高。
3.去化难度更大。多数客户对曾经烂尾的项目都心存顾虑。从资金安全角度、建筑质量角度、形象角度、风水角度，分分钟都可以让潜在客户打了退堂鼓。
4.最关键的，市场上有许多容易获取的新项目，开发商为毛要想不开放弃那些选择hard模式？
以上为全部。
小粥买房
有一个奇怪的现象，烂尾楼一般位置都很好，而且一烂就是十年以上，成为一座城市淡淡的伤疤，若没有激光手术的力度是难以去除的。
我认为烂尾楼之所以位置会很好，其实并不是一开始它的位置就是好的，而是它烂的时间太长，原本一般的地段，经历了十年以上的飞速发展，就成为了中心位置，这感觉跟李嘉诚的囤地差不多，十年的房地产黄金发展期，光地皮的价值就翻了十倍了吧。
杭州西湖区的老城西就有两幢非常有名的烂尾楼，最早的一幢是本世纪初开始建造的，一烂就是15年，直到2015年才继续完工直至开业；另一幢是03年开始建造，中间做做停停、反反复复至少七八次，直到现在还处在施工状态。这两幢楼在刚开始的时候位置是属于比较偏的，相当于城乡结合部，但是现在已经是黄金地段了，这20年，房地产、城市已经发生了翻天覆地的变化。
很多烂尾楼之所以烂尾，根本原因还是资金出了问题，或者是有多个合作方利益没有协调好，导致项目停摆。上面所讲的第二幢楼，就是典型的资金出了问题，从而导致债权债务变得越来越复杂，原先的开发商是本地人，土地的性质原本是村集体用地，后变更土地性质，拿到地后匆匆上马，原本的自有资金是村里集资而来，贷款一部分，按照当时的预算只要拿到预售证即可开始销售，资金没有问题，但是建了一半，资金还是出了问题，原因在于销售不理想，村民开始撤资，而且不让开发商继续施工，导致项目停滞。后来第一任开发商只好跑路，据说到了国外，现在都不见踪迹。再之后陆陆续续更换了好几个开发商，可是都干不长，原因还是村民的集资款项难以落实，因为随着时间的推移，这个地方的房地产价格飞速上涨，村民当然要享受这个红利，各方也无可奈何。
烂尾楼在国外其实也很多，这只是房地产发展过程中必然的产物，尤其是在飞速增长的房地产市场当中，利益的驱动和诱惑总会出现人心的不满足，我一朋友，没有具体做过房地产，但是周围有好多做房产的朋友，有一次福建福州的一个项目找到他，让他去投资，据说有托底，可保资金无忧，而且利润非常高，他来问我，我上网看了一下，吓一跳，原来这个项目正是当地烂尾楼，而且已经更换了5个开发商，整个建筑主体早就完工，只剩外立面、景观及相关配套，我就劝朋友，这样的项目千万别碰，多少钱砸进去都是有去无回，即便是有托底，有时候也无济于事，法律合同高于一切，债权债务你永远也理不清。
智多房贝
烂尾楼目前无论是在大城市还是小城市都存在，特别是在前几年各大城市房价不断高升的时候，很多开发商都是到处借钱开发楼盘，结果市场需求萎靡，如果继续开发楼盘只能出现亏损，因此很多开发商都只能跑路，结果导致很多城市都出现了不少烂尾楼。
其中最著名的就是河南南阳连续出现了多个楼盘烂尾，2014年高峰时期，南阳共出现了302个问题楼盘，其中烂尾的楼盘达到50个以上。
对于这些烂尾楼盘很多朋友都表示不理解，目前很多城市的房价仍然继续上涨，卖房仍然有利润空间，但为什么这些烂尾的楼盘不继续开发，或者没有人接盘呢？
其实烂尾楼并没有大家想象的那么简单，很多楼盘之所以烂尾，这里面的原因是比较复杂的，不同的楼盘原因可能不一样，但总结来说无非就以下几种情况。
第一、资金链断裂。
很多开发商在开发项目的时候，并不是拿自己的钱去开发，而是通过借银行的资金去开发，很多开发商只需要有25%的启动资金就可以开始建设楼盘。
但是对那些实力不怎么强的开发商，如果他们盲目的开发楼盘，盲目的到处借钱，一旦楼盘卖不出去，某一个环节影响了资金的整体流动，那么最终就会导致资金链断裂，一旦资金链断裂之后，原来的项目开发商基本上没有太大的希望重新启动项目了。
第二、债务关系复杂。
有的朋友可能比较好奇，有些烂尾的项目所处的地段都是比较好，但是为什么那么多年都没有人接盘，即便原来的开发商没钱开发了，但把这个项目转手给其他开发商，总是可以继续开发下去吧？
可问题并没有那么简单，很多项目之所以没有人愿意接盘，有一个很重要的原因就是债务关系比较复杂，这里面不仅涉及到银行贷款，还有可能拖欠土地款，还有建造商的工程款，还有预售购房的那些款项，甚至还有可能涉及很多民间高利贷。
这些债务当中很多都是会产生利息的，比如银行贷款，你拖欠的时间越长，对应的罚息会越多，说不定开发商接盘之后把楼盘卖出去都不足以偿还原来的债务，那岂不是亏损？
第三、项目违建。
在众多烂尾楼盘当中有不少项目都是因为违建而被叫停的，比如土地手续不齐全，规划不符合要求等等。这些项目在刚开发的时候，开发商可能通过一些关系能够顺利启动项目，但是一旦某些部门换了领导之后，或者遇到监管加强了，一旦政府部门较真，有些楼盘就有可能成为违建项目了，一旦项目违建，那基本上就没有开发商愿意接手。比如深圳南岭村就有一个别墅项目，因为违建的问题一直烂尾了十几年，至今这个项目仍然处于烂尾状态。
第四、设计问题。
很多项目烂尾了很多年，可能在刚开发的时候设计还是符合当时的市场需求的，安全各方面也符合当时的监管要求，但是项目烂尾多年之后市场的需求以及建筑安全要求都有可能出现变化了。如果开发商贸然接受项目，有可能建成之后因为不符合市场的需求而卖不出去或者只能低价卖，甚至有可能因为安全问题不符合当下的监管要求而不能获得销售许可证的，这种潜在的风险对于接盘方来说是非常大的。
第五、过户手续繁琐。
烂尾项目涉及的各方面利益非常多，不仅有原来的开发商，还有众多购买期房的用户，而且在这些用户当中，很多人因为长期没有得到房子，却要还贷款，很多人还在跟开发商打官司，这些官司可能会造成项目无法正常过户或者过户的时间比较长。一旦没法正常过户，那么接盘的开发商就会延长项目周期，这样资金回收的成本会更长，对应的风险是比较大的。
第六、其他因素。
烂尾项目的原因各种各样，除了上面我们提到的5种因素之外，还有可能有其他因素。比如项目在开发的过程当中，导致周边一些小区出现裂痕或者其他问题，结果双方惹上官司，如果这种官司一直没有得到解决，那么项目就没法继续开发下去。
比如深圳龙岗吉祥就有一个比较著名的楼盘，这个楼盘前几年已经开发完成，但是据说因为在施工的过程当中导致周边的小区出现了问题，因此双方一直在打官司，官司至今仍然没有得到解决，即便这个楼盘主体工程以及外墙装修等各方面都已经完成了，但却迟迟没有开盘。
除此之外，目前很多地区房价都存在一些不确定因素，虽然过去几年很多城市的房价都在上涨，但是未来房价到底能不能上涨，谁也说不清。如果开发商在这个时候贸然接手项目，万一未来市场需求低迷，房价下跌了，那接盘的开发商就只能欲哭无泪了。
也正因为烂尾楼面临的各种因素错综复杂，而且市场需求瞬息万变，所以即便烂尾项目可能以很低的价格收购过来，但是其潜在的风险同样也是非常大的，因此很多开发商都不敢贸然接手。
贷款教授
有资金了就能盘活烂尾楼？想接手烂尾楼，还真不是那么容易的，如果评估不好贸然出手，那就是一个坑，新东家跳下去，照样被坑杀。可能很多人不以为然！有钱能使鬼推磨，甚至磨推鬼。楼盘有了钱不就活了吗？这个世界还真不是那么简单的。下面憬悟和大家探讨下烂尾楼的事情。
烂尾楼
泛指办理开工手续，工程建设了一段时间，因为种种原因被迫停止施工，并且停工时间不短于一年的工程。烂尾楼严重影响市容、市貌，很多购房者钱交了很多年，楼盘竣工遥遥无期，于是不停地上访、投诉，影响了正常的社会生活、秩序。
可以盘活的烂尾楼，
- 建设方资金不足，本来可以分期开发减少资金压力，而开发商市场评估不足盲目地全面开发，想做短平快的项目，梦想捞快钱。于是在资金不足的情况下，因市场遇冷或者评估错误，导致在开工后资金断流，只好停工，这样的项目如果开发商能及时调整急功近利的经营模式。寻找到金主合作开发或者转让给新东家。那么楼盘是可以盘活的。
小结：单纯因为资金不足，造成的烂尾楼，只要原开发商股权、债务、债权清晰，开发销售有利润。想要盘活楼盘。不是难事。
快刀斩乱麻，盘活烂尾楼
- 有些略质施工单位抓到一个项目不容易，通过低价中标。然后在施工过程中混不讲理。希望通过签证扯皮来得到补偿，于是在施工过程中不断的搞名堂。导致纠纷不断，问题不断，最终双方走上法庭，项目就此停工。
- 施工单位清单报价，漏项缺项严重，与施工图相差太多。或者建设单位。在清单上做文章，结果导致生产中的实际成本，大大超过预算成本，导致工程各参与方将心思与精力放在扯皮上，这两种情况基本是建设单位保芝麻丢西瓜造成的。
小结：这种烂尾楼必须有政府支持，加上有实力的新东家采取强力手段进行解决，如果处理方式出现问题，新架照样会掉到坑里。
神仙无解的烂尾楼。
- 开发商思想另类，要求的过于新颖，如建设一些头重脚轻、特大楼等不符合力学原理的结构，建到一半建不下去了，只好停工。
- 设计师因为设计经验不足、审图不严，出现重大失误导致施工无法按图进行而停工。
- 由于勘察人员经验不足，给出的数据有重大错误，导致基础出现致命质量问题，无法继续施工。
- 施工单位施工方案错误，或者质量把关不严格，导致基础或主体结构出现重大结构问题，无法继续施工。
- 设计楼盘规划、户型不合理不符合当地的生活习惯，销售遇冷导致资金链断裂。
小结：因这些问题造成的烂尾楼，都是投入很大了，想要拆除重建新东家基本没有啥利润，还不如买地开发新楼盘。
烂尾楼就像城市的一块块膏药，每个城市的领导者都会想尽办法解决。有些烂尾楼的位置开发潜力巨大，但是烂尾楼的种种纠纷，让新东家望而却步。
憬悟大师
我就是那个买到烂尾楼的人，心里难受，而且无处诉说，已经向法院提起诉讼，唯一希望开发商还有钱赔了。
苏东坡的轼
一、什么是烂尾楼？
烂尾楼通常指的是已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。此外，因为产权发生纠纷或者工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。
二、如何才能避免买到烂尾房？
1、查验开发商的五证是否齐全
五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。这五证是证明房屋身份的合法有效证件，也是楼盘开发商具有合法销售资格的证明。购买这样的房子不但有利于避免买到烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。
因为如果开发商在五证不全的情况下开盘销售，往往会因为资金迟迟不能回笼导致楼盘烂尾，所以，购房者在买房前，一定要查验开发商的五证是否齐全。此外，小编提醒大家一定要查看五证的原件，因为复印件容易造假。同时，不同的楼栋对应不同的预售证，所以要注意查看自己欲购买的房屋楼栋是否与预售证上的楼栋号相对应。
2、看开发商的营业执照是否合法
正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，有合法营业执照的开发商所开发的楼盘项目在后期的交易中才会让购房者放心购买，而缺乏正规营业执照的开发商你很难保证其所开发的项目不会烂尾。所以，在买房前要查验开发商的营业执照是否合法。通常情况下，正规的开发商会在售楼部将营业执照等信息公示给大家看，因此大家到售楼处时不要忘记查看开发商的营业执照。
3、看开发商的口碑如何
开发商的口碑好，开发商的实力也不会太差，烂尾的几率也比较低。从购房者中自发形成的这种口碑，才是最真实的。购房者可以在网上搜索开发商的相关新闻，也可以在贴吧里寻找信息，看看开发商的口碑情况。另一方面可以到开发商曾经开发的楼盘现场考察，问问在这里居住的业主关于开发商的情况，如是否按期交房、房屋质量如何、是否出现过纠纷等。
4、看开发商的资质等级
开发商的资质有一定的判定标准，经过认证后从高到低依次分为一级、二级、三级、四级、暂定级。不同的等级对注册资金、从事年限、累计竣工面积、建筑工程质量合格率、建筑施工面积的要求都是不同的。建议大家尽可能的选择资质较高的开发商，因为资质较高的开发商的实力还是比较强的，出现烂尾的几率也是最低的。
南宁小陈
烂尾的原因，通常是开发商资金链断裂，之所以一般烂尾楼无法重启，最核心的原因就是财务问题，开发商开发资金每天都有利息成本，加上项目的民间借贷，就是把烂尾的项目开发完成，没有意外的全部销售完毕，也没法冲抵项目的债务，何况项目销售不是一会半会能完成，时间越长项目累计的资金成本越高，就市场角度看，一个烂尾的项目永远都会资不抵债，所以不可能重启，除非行政干预，平衡各方利益。
