土地增值税的计算与税筹问题，是我被问得最高频的问题之一，今天专门写一篇文章来理一下。为了充分将清楚土增税，我花了十多个小时整理了土增税的相关所有素材。
全文比较烧脑，建议先转发朋友圈，或者收藏，需要时再拿出来看，会大有收获。
土增税应税行为
土地增值税的应税对象，是转让土地所有权，地上建筑物及附着物等视同销售取得收入的行为。包括房屋销售和土地转让，都是需要缴纳土地增值税的。至于股权转让是否需要缴纳土地增值税，学界现在还有分歧，实际操作需要根据各地的税务部门认定标准。在全国大部分地方未将股权转让认定为视同销售的行为，个别地方除外，比如河南。
征税步骤
土地增值税的缴纳，分两步，一是销售环节的预征收，二是竣工环节的清缴。土增税的预征，一般按照销售合同约定金额的2%-5%区间浮动，具体根据每个地方政府制定的条例。
例如：青岛市将土增税的预征分为普通住宅和非普通住宅，普通住宅单价2万以下的按照2%的预征率，单价2万以上的按照2.5%的预征率；
非普通住宅单价2万以下的按照2。5%的预征率，单价2万以上的按照3.5%的预征率；
成都直接将土增税预征按照普通住宅、非普通住宅、其他房产分为三类，分别实现2%、3%、4%的预征率。
土增税税率
土地增值税税率实行的是四级超率累进税率，具体税率如下图:
有一个例外，《土增税暂行条例》第八条对增值率不超过20%的普通住宅，免征土增税。
因此筹划这20%免征土增税，是很多公司的招拍挂项目进行税务筹划的重点。
清缴的条件
分为法定清缴条件和认定清缴条件两种：
法定清缴条件。具体有三种：
一是房地产全部竣工的；
二是整体转让未竣工项目的，也就是所谓的在建工程转让；
三是直接进行土地所有权买卖的
认定清缴条件。也是三种情况：
一是已实际竣工的项目，或者销售比例达到85%的，或者未达到85%，但是剩余未售物业出租的；
二是已经取得预售证（或者销售证）满三年的；
三是项目已经申请财务注销但是未办理土增税清算的。
规定认定清缴的条件，是为了避免有的小开发商故意久拖不决，恶意避免缴纳土增税的行为。
核定征收问题
土增税除了正常申报征缴以外，还有一种核定征收的形式。
对此，国家税务总局发布的《土地增值税清算管理规定》明确例举了五种情形，我给大家概括了一下干货：
1、未依法设置财务账簿的；
2、销毁财务账簿或者拒绝提供相关材料；
3、财务账簿混乱，无法据实查清的；
4、符合清算条件，逾期不清算，经过多次催收后无正当理由拒绝清算的；
5、申报的税额明显偏低，又拿不出明显的材料证明自己的理由正当性的。
核定征收的认定标准，是参照附近相似项目的成本，以不低于临近项目和土地增值税预征率的税率进行土地增值税的核定征收。
核定征收的税率各地规定不统一，有的地方是20%，有的地方是8%，差别很大。但是核定征收，会将各项成本进行核定，会导致企业所得税、增值税契税、、印花税等都与此相关联。
如果想通过核定征收来逃避税负，不仅要满足上面五种条件之一，还需要综合考虑其他税负来决定。
清算的流程：
流程大致分为七个步骤：
1、清算前的准备工作；
2、清算项目收入总额的计算及《项目销售收入汇总表》的编制；
3、扣除项目总额的计算及《成本项目计算表》的编制；
4、土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制；
5、土地增值税的审计签证；
6、土地增值税的申请清算；
7、缴纳土地增值税。
筹划方法
这是很多人关注的重点，总结来讲有八种方法：
1、合理选定产品分类方式
举个栗子：
一个项目四种产品分类的税负水平如下
设计两种产品的税负情况如下
从上面的案例来讲，产品分类越细，高价值产品部分缴纳的土增税较多，拉高了项目总体的土增税的税负；产品分类越粗，低价值产品拉低了项目总体的增值空间，项目的整体税负较低。因此合理选择产品分类，是可以达到节税的目的的。
2、合理选择成本分摊
合理利用项目共建部分成本，按照常理公共部分的成本需要按照一定的占地面积，成本分摊系数，占地面积，建筑面积等因素来分摊。通过将公共部分分摊到货值较高的部分产品中，能够产生很大的节税效果。
地下车库的分期也是一个很重要的技术问题。有经验的人都知道，在广大的三四线城市地下车库是亏损的，项目测算的利润很大一部分都被地下车库吃掉了。因此在项目分期的时候，一定要注意尽量将高货值的产品尽可能多地与地下室绑定在一起，通过地下室不分增加成本的方式，减少增值空间。
这几种成本分摊的方法选择，需要在项目开始之前就做好多种测算，选择最优的方案施行。
很多人问到车库在产品类型是是属于非住宅的，这里还要补充一下这个问题的实际操作中怎么解决的问题。如果没有销售行为，有的地方是允许地下室作为住宅的配套部分，是可以捆绑在一起的。最常见的套路就是买房送车位，比如买房+10万元赠送车位，车位就可以视为是住宅的附属产品，分摊计入成本。
3、拆分销售价格
上面讲到土地增值税实行的是超率累计，增值额越高税负越重。如果能通过拆分销售价格，有效降低销售价格，就能达到降低税负的目的。
常用的拆分办法，就是在整个房屋还没有竣工交付的时候，将房屋里面的安装设备、装修的一些设施，进行单独销售。即在装修还没开始之前，先签订一个房屋购买合同，之后再签署一份装修及安装合同。第一份合同里面注明的金额会按照视同销售征收土地增值税，第二份合同的金额仅仅属于营业税的范畴，不计征土增税。
值得提醒的是，价格拆分的方法要看每个地方的税务部门对政策执行的宽严程度。广大三四线城市可以试一下，在大部分的一二线城市，价格拆分的路径已经被封堵住了，是行不通的。
4、期间费用转移
房地产开发费用不是按实际发生数额来计入成本，而是按房地产开发成本和土地成本合计金额为基数，按照一定的比例计算。按照规定，集团总部发生的期间费用，例如管理费、差旅费、接待费、人员工资都是属于独立的，不能计入项目的土地增值税成本抵扣项。但是如果采用适当的人员管理分配和一些组织绩效管理措施，将集团总部的开支费用分配到项目公司头上。例如，总部人员兼任项目公司的职务，那么总部人员的费用就可以分摊到项目公司当中去。
如此一来，项目公司的开发成本费用就得到增加，增加了土地增值允许抵扣的金额，从而达到节税的目的。
5、利用上下游转移利润
很多优秀的民企为了避税可谓是绞尽脑汁，利用上下游的关联公司避税，就是其中的一种代表性操作之一。像恒大、富力、碧桂园、雅居乐这些公司，都会有自己的园林公司、材料公司、建筑公司、设计公司、土石方公司等等。这些关联公司通过与地产公司业务中，适当增大成本，从而达到转移部分利润，减少土增税税负的双重效果。
这样做有现实的基础，一方面房地产企业不能采取核定征收企业所得税，要求查账，而其他行业则没有查账的要求，这样一来能够充分利用关联公司的上下游业务降低税负。
6、多造“壳公司”，做大蓄水池
这一招简单可以概括为“浑水摸鱼”“瞒天过海”，想要做大税务的筹划空间，就要把问题复杂化，在项目公司外围多弄几个壳公司出来，通过壳公司注册地不同，税收优惠不同，亏损盈利情况不一样。利用高低价，多来一波关联交易，人为制造出一个筹划的空间。
7、利息支出筹划
房地产行业是一个资金密集的行业，在房地产开发过程中都会有大量的借款，产生大量的利息。房地产产生的利息收入在计算土增税扣除时有两种利率，5%和10%。当能提供单独的银行贷款明细等证明材料时，可以抵扣的土增税成本为利息+开发成本*0.05；当不能提供证明材料时，可以抵扣的土增税成本为开发成本*0.1。很多房企的融资成本都在10%以上，因此采用前种扣除方法多数情况下会比较有利。
举个栗子说明一下：
在企业考虑利息支出是否应单独列为抵扣项时，要综合考虑企业融资成本，银行贷款证明材料取得的难易程度，所在地开发费用扣除比例（这个具体要看各地规定，有的地方规定开发费用有一定的扣除比例，超过的不予认可）等因素。
8、增加扣除项目金额
在项目规划允许的范围内，通过增加公共配套部分的支出，提升项目的品质，从而增加了项目成本，降低了增值率。再加大配套投入的同时，项目的品质也得到提高，增强项目的市场竞争力，有利于项目销售去化。需要注意的是，增加公建投入不等于是虚开建安成本发票，虚开发票是属于违法的行为。
除此之外，还可以通过与税务部门沟通，延后项目清算时间，或者是采用对项目有利的成本核定方式，税率进行土增税征收。
《土地增值税暂行条例》第六条第六款还加了一条，关于项目的税费的总额，按土地和开发成本计算的金额之和，加计20%的扣除。”
最后这一条很关键，把所有想象的空间堵死了，用大白话来讲，就算你虚开发票，增加成本，税务局最多认可你在土地和开发成本上再添加20%的费用，超过的不予认可。
这里还要补充一句，土增税的各项成本和费用，在营改增的政策施行后，每项成本都必须是真实的，想要做虚增成本基本上已经是过去式了。而且税务部门会严格参照周边项目的成本，对你申报的明细进行合理性的审核。
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