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之前说了集体用地上建设的无产权、小产权、集资房的类型并明确其产权按我国法规是不可交易的。那么，问题来了，究竟在实际可操做中，那些买卖手续能最大化保障自己的权益呢？
最完美的操作自然是在交易后能换证出具由自己作为产权人的宅基地证/集体房产证等合法证照，04年831大限前，当时广州外围村镇还能有这种神操作，但后期已经没有这首歌仔唱了（行不通）。
在过户/重新出证无望的情况下，结合实操签约经验，最常见的可选项里，首选是公证；其次是村集体作为见证方在双方的买卖协议及附件上盖章、骑缝见证；再其次是在律师见证或视频见证下签署协议，最后就是手写买卖协议等资料了（实操经验，望法律界朋友提供更好的建议）。
一、通过“公证”保障权益
首先需要理解公证的含义：公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。
也就是说，公证≠确权，公证只是：公证机构作为见证人见证对各方之间发生的合法的民事法律行为。简单理解就是：公证机构只能证明你是在意识清醒、不受胁迫的情况下做的这件事，是你真实意愿的表述；但并不代表别人把这个房子公证给你了，这个房子连同土地的所有权就是你的了，公证只是预防后期一方耍赖说自己没签过交易资料或者是被胁迫的，以此要求法院判决双方直接的民事行为无效。
为何说公证后不等于产权就一直是你的呢？一方面，卖方/赠与方提供的资料/证明可能是假的或者不完善的，但当初由于信息不互通，无法查实。例如家族关系证明，由于政府撤镇建街导致人口信息遗失、去世年代遥远或者土葬没有备案登记导致无法查到确切死亡时间/得知身份证号，因而派出所无法开具家庭关系证明，转由村集体或居委开具家庭关系证明，因此可能遗漏婚外家庭导致继承关系不完善，最终分家析产公证书权属关系亦不完善。
再比如，随着土地管理法的发布逐渐取消了宅基地证的出具（有些后期托人办理的宅基地证是假的，查册根本不存在），很多地方政府为解决当地实际问题出具了例如建房许可证、用地批准书、建房铭牌等地方性房屋证照，但这些证照是无法在不动产交易登记中心或房管部门查册的（档案不存在），因此公证时无法像宅基地证一样提供给查册证明，在90年代、2000年初进行公证时，由于制度不健全，通过私下贿赂或利用时间差进行一房多卖。
另一方面，所谓的通过公证进行“买卖”，并不是公证买卖合同，涉及集体资产的买卖/继承，实际上都是以“赠与”或“分家析产”的名义进行的，但并证明你的后代就能完全拥有产权。例如赠与，假设A以赠与的名义将房屋实际买卖给B，按照目前的政策，B无法就该房产再次赠与给别人（例如儿子），只能联系A再进行一次公证，由A将房产赠与给B的儿子；若B早于A死亡，则房产很有可能由A取回。
由于过去以赠与的形式进行非亲属之间集体用地上资产的公证，由此引发了诸多产权争议及诉讼/上访案件，故很多公证处已不太愿意办理非亲属之间的赠与；另外过去非大陆户口人员可与大陆亲属以“赠与”的名义进行买卖，但目前亦较为困难。
二、通过“村集体见证、证明”保障权益
村集体见证实际上与公证差不多，只是公证处的见证手续更完善罢了，例如公证机构在见证过程中会录像留存，但村集体见证更多只是要求双方来到现场一齐确定协议内容的真实性并签名捺印。
但村集体见证也有很多限制性，首先，村集体一般只愿意为双方都是社员股东的情况进行见证，涉及居民的业务需找居委解决（但政府批复的回迁面积是归由村集体分配，而非居委）；其次，涉及宅基地买卖的见证，村集体是不愿意见证的，毕竟他们都知道宅基地是不允许买卖的。
最后，涉及村集体股东间照顾五保户、低保户的赠与这些特殊情况，村集体还是可以见证的（因为五保户死后名下资产归政府或村集体，实际上为村集体、五保户、赡养者共同协议（供养协议），赡养者赡养五保户百年终老，作为酬劳，村集体将五保户名下的资产在五保户死后权益归赡养者）。分家遗嘱也能和村集体沟通出面见证，但具体得看每个村的情况。
既然村集体见证有那么多限制，那为何还要争取由村集体见证呢？因为前面也曾说过，不同于征地，城中村改造的本质是“村集体征本村集体的土地”，故复建的住宅指标面积是认定在村集体名下的，村集体再根据本村的《住宅拆迁补偿方案》确定每个房屋产权人的权益，后续回迁分房时根据产权人的意愿出具房产证；也就是说，只要村集体愿意承认，你的权益就获得了保障，但村集体也得为集体成员负责，不能乱承认/见证，故得先依照相关法律、符合法律法规，而法律手续的完善问题，在改造时就由合作企业的法律团队及村雇佣的律师团队解决了。
因此，我们常说“通过城中村改造解决遗留的例如产权等历史遗留问题”，实际上就是通过城中村改造重新理顺产权关系，通过重新出具不动产权证保护房屋实际权益人的权益。例如，正常情况下，村集体是不会为村集体内部私下的宅基地买卖进行见证的，但改造时基于事实认定，村集体会开具证明，证明该房屋的历史来源及现状实际权益人，权益人凭村集体开的证明作为完善产权证明资料的一部分提供给被拆迁人，在资料完善的情况下即可签约拆迁补偿协议。
但最终是如何通过城中村改造理顺产权关系的呢？例如A有一栋5层的房子，宅基地证权属人写着A的爷爷，但他爷爷咸丰年代（“很多年前”的意思）已经百年归老了，通过完善证明材料，最终由A作为被拆迁人签订补偿协议；根据协议A将回迁400㎡住宅，最终A选了4套100㎡的回迁房，此时A可申请这4套房子的不动产权证的权属人姓名是都写A的名字呢，还是分别写A、A的老婆、A的儿子、A的女儿的名字，而办证工作则由被拆迁人负责，不需A自己去跑。同理，涉及外村人/同村人买卖本村宅基地建房或者由于历史原因导致房屋无证或者还拿着旧社会土地证/民国时期地契的，也是通过城中村改造如此完善产权关系。
三、通过“律师、视频见证或纸质协议”保障权益
为何将律师见证放在村集体见证呢？一方面是出于上述所说的——回迁房的指标份额是分配到村集体，村集体再根据补偿方案分配到被拆迁人名下；另一方面，这是针对大陆的律师见证而言的，由于法律体系的不同，大陆的律师见证，更多的是通过律师的专业知识，提前帮你完善手续、规避风险，日后产权有争议时更好地胜诉；在大法官制下，香港执业律师的私章是经过认定的，故香港的律师见证是具备法律效力的，当然大陆也有少量律师见证具备法律效力，但其办理的手续很是繁杂。
实际上，公证处见证和律师见证，甚至村集体见证，视频见证都会是其中重要的一部分，故在特殊情况下不能或不想进行上述见证时，在签署协议时可进行视频见证，尽量保证你的权益。
碍于情面或过去法律意识不强的情况下，很多人都是通过一张简单的协议就完成了买卖或者分家。虽然不提倡，但碍于现实情况或者说尊重历史事实，也就只能认了，那在这种情况下，如相关权益人对产权提起争议或不承认该纸质协议，进行法律诉讼时会进行“笔迹鉴定”以此判定协议的真实性，协助法官做出判决。故，纸质协议还是有用的，但是风险较其他方式则更高。
总的来说，毕竟是建立在违法基础上的民事行为，无论如何保障，风险还是不小的，但在高房价的夹缝压力下，又是无奈之举，只能提醒：完善手续，尽量规避风险。
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