10年前，长葛人的居住模式开始从“家属院”向“现代化小区”转变。最早入住小区的业主，普遍对物业服务抱着无所谓的态度，“小区物业把个门、清个垃圾就行，物业费越低越好，最好不用交物业费。”
随着私家车普及和小区入住率的提高，不少小区开始出现车辆乱停乱放，基础设施损坏无人维修的状况。人们越发渴望某个服务团队能对小区进行有效管理，保证小区业主既得利益，物业服务逐渐成为人们选择小区的重要因素。
疫情过后，位于建设路南段的金润书香华城，原本打算搬出小区的业主不搬了，原本打算卖房的业主也不卖了，因为他们小区“涨价”了！
但就在一年前，金润书香华城小区还一直处于长葛物业行业的“黑名单”中，没有一个物业有勇气趟这浑水。
霸气业主，两年“赶跑”3任物业经理
金润书香华城一期于2010年交房，拥有地上车库地下停车场，是长葛较早建成拥有“双气”的现代化小区。由于近10年来小区积累的各类问题未得到解决，业主与物业公司积累了大量矛盾。
10年间，65%的业主拒缴物业费；2年内，小区业主“赶跑”3任物业经理。由于矛盾很突出，历任物业经理“知难而退”，物业也只保留门卫、保洁、清理垃圾等基础服务。
“俺小区除了离一高近点，其他方面还不如家属院住着舒服。”“儿子高中毕业后，俺就马上搬家换小区。”这是一年之前一小区业主对金润书香华城的评价。
“门外汉”物业入驻，业主：“以前的问题先解决再说！不解决不沟通！啥问题恁自己比谁都清楚！”
“火车跑的快，全靠车头带”，一个负责的物业经理及团队能给小区业主带来巨大的幸福感。
2019年，一个全新的物业团队决定“接管”金润小区，与大家想象不同的是，新任物业经理是个刚刚踏进物业行业的“门外汉”……
新任物业经理叫张超杰，他1979年出生，16岁成为天津市一名油库消防兵。22岁退伍后来到长葛兴邦轮胎有限公司，从一线工人做起，一直干到车间主任、生产厂长、项目部经理。2010年，张超杰来到郑州从事投资行业，随着国家金融政策的调整，2018年年底张超杰辞职回家。
在家那段时间，张超杰结识了长葛物业人梁彦厅，在梁彦厅的撺掇下，张超杰决定进入物业行业。“我本身有一定管理经验，对物业行业也有着自己的思考，跑去当物业经理就是想挑战一下自己。”
2019年6月1日，张超杰带领新老结合的物业团队正式入驻金润小区。进入小区第一件任务就是开展入户调查，他们想知道业主与曾经的物业存在什么样的矛盾、业主为啥不愿意交物业费。
想着简单做着难，前期入户调查时，业主们得知门外为小区物业时，有的业主门也不开就隔着门说：“先把以前的问题解决再说，不解决不沟通！”
“至少先把问题给我们解释解释吧。”张超杰很委屈。
“啥问题恁自己比谁都清楚！”小区业主。
……
大部分业主认为张超杰和曾经的物业经理一样，收完钱干几个月就跑了，所以入户调查极不配合。
入户调查期间，张超杰与团队每天碰面，把发现的问题一一列举。“理想很丰满，现实很骨感。从当时情况来看，我们没必要趟这浑水，完全可以撒手不干，内心的委屈是多少金钱也换不来的。”
“雄鹰可以展翅高飞，但是小鸟同样可以飞的更高更远”。物业行业虽是最基层的工作，但他却管理着几十亿的资产，这种自豪感可以与一个上市公司相媲美，同时转念又一想：“人心都是肉长的，团队的入驻就是想让业主越过越好，相信我们的努力会被很多人看在眼里的”。
最终，他们还是下定决心做好这件事，不管难度多大，都该坚持干下去，即使又被赶走，努力了也不后悔。
“房屋存在质量问题，小区管理处于真空状态，业主与物业矛盾极大。”
经过两个月的摸索，张超杰把小区情况基本摸清。业主与物业的矛盾主要集中在4个方面：小区部分楼栋出现质量问题且无人过问；物业管理几乎处于真空状态；各种车辆乱停乱放存在很大消防隐患；大部分卫生死角多年未清理。
抓痛点：替业主申请房屋维修基金，疫情过后马上维修
既然决定做好，就必须抓住小区业主的痛点。梁彦厅、张超杰第一时间联系置业和房管局，帮业主解决顶楼漏水等房屋质量问题。
入户调查后，张超杰发现前几任物业经理在房屋质保期内没有有效协调置业解决漏水问题，到质保期后又没有及时向业主解释下步该如何做，以至于业主普遍认为房屋维修责任就该物业承担。
“我交物业费了，我房子漏水了，物业不来维修我交的钱有啥用？”入户调查期间，不少业主这样质问张超杰。
“质保期内开发商负责维修，但质保期过后该咋处理，以前的物业没有说清楚。”张超杰解释，“质保期后，房屋公共部分若出现质量问题，业主可到房管局物业科申请维修基金，房屋维修基金在业主购房时就已交过。但是单个业主申请房屋维修基金难度较大，首先维修基金用的是大家伙儿的钱，需要业主向业委会申请或托管于物业公司代理向维修基金管理办公室申请，得到初步确认后，小区业主达到70%及以上业主签字同意后，才能到房管局办理下一步手续。”
既然单个业主不好办理，张超杰就决定帮他们申请。申请维修基金需要专人专款专用，每个步骤必须做好，张超杰多次带着房管局工作人员上楼实地查看，设计维修方案，然后组织招投标。
经过三个月的努力，申请维修基金的7栋楼中，已有4栋楼基本申请成功，还有3栋楼在业主认知和签字方面存在争议。
现在的难题在于顶楼业主想用维修基金维修楼顶漏水，但其他楼层业主不同意签字。张超杰只得做大量解释，楼顶属于公共区域，不是顶楼业主的私人区域，这样的维修是符合申请标准的。
目前，由于疫情原因维修工程暂时推迟，等疫情过去后，维修公司会立刻对漏水房屋进行维修。
电车、汽车乱停乱放、卫生死角堆满杂物、草坪花池多年未剪……“半年时间，要把存在问题逐个解决。”
因小区部分业主连续多年拒缴物业费，原物业公司经费不足，整个小区只能保留一些最基本的保洁服务。
经过多年“积累”，小区各方面已乱成一团麻：小区草坪、花池多年未修剪，各处卫生死角堆满杂物，私家车见缝插针乱停乱放，电动车飞线充电停满楼道……
发现问题，解决问题。由于存在问题过多，张超杰及团队本着先易后难的原则把问题逐个一一解决。“最开始的行动可能阻力较大，但随着小区居住环境逐渐改善，小区业主会理解我们的。”在前期碰头会上，张超杰每天给团队加油打气。
清理垃圾：9天运出近30车
金润小区绿化面积大，由于绿化多年未修剪，小区草坪、花池内的野草长得像菜地一样，整个小区需要清理、修剪的地方非常多。
去年6月份，张超杰带领物业团队全员出动，修剪草坪、花池，清理垃圾、杂物，9天时间共清理出树叶、各种垃圾近30车。
修剪绿植、清理垃圾，物业人员齐上阵。
车辆管理：消防通道关乎全体业主的
安全，任何车辆不允许占有
以前小区虽规划有地上车库、地下车位，但车辆出入、停放基本处于零管理。
据了解，金润小区共有地下车位103个，地上车库170多个，但小区登记的车辆就有700多辆。多出来的车辆几乎全部停在各个安全通道、楼栋门前，小区业主常因停车问题和出行难发生矛盾。
重新规划消防通道。
“消防通道即生命通道，消防通道的畅通关乎全体业主的生命安全，全国各地因占用消防通道发生的惨剧数不胜数。我是消防出身，深知发生火灾的严重性。任何车辆不允许占用，这一点物业是不会退让的。”张超杰在小区业主群中说。
随后，在物业日常巡逻中，如果发现车辆第一次占用消防通道或影响其他业主正常出行，安保人员会在车辆粘贴温馨提示并提出警告；达到两次及以上者，该车辆将被门禁系统拉黑，三个月不能进入小区。
“制度实施初期，不少业主存在堵门等排斥行为，但任何制度都会在实施初期存在一个阵痛期，暂时的混乱总归还是会被秩序所统一。”经过治理，从去年10月份到现在，金润小区的消防通道几乎不会出现乱停乱放的情况，没有购买车位的业主亦会自觉将车辆停在小区外。
飞线充电：投入10多万元安装电动车充
电车棚，能为近300辆电车同时充电
为解决小区飞线充电、楼道充电等不安全行为，物业团队投入10多万元在每栋楼前安装电车充电车棚，能同时为近300辆电车充电。
充电车棚之一。
“如果不允许电车上楼充电和飞线充电，又不为业主提供相应的充电条件，业主与物业的矛盾还会加剧。想让业主遵守规定，前期必须提供便利的场所，疏堵结合才能赢得业主们的支持。”张超杰解释着。
充电棚建好后，如果业主发现某些电车依旧被推进楼道，一些业主就会拍张照片发群里并附上“这是谁家的电车，为避免火灾发生，请自觉放在车棚里。”
“你看，大家享受到制度带来的便捷就会产生良性循环，一旦形成好习惯，大家还是很愿意维护的！”看着业主支持物业的管理，整个物业团队越干越有劲儿。
继续升级服务：“只要业主打电话，半小时内必须上门服务。”
有了前期的努力，小区大多数业主基本认同了新的物业团队。
为进一步服务小区业主，张超杰带领团队不惜再次投入为所有楼层配备消防水带、水枪、灭火器等消防器材。在小区门禁方面，安装全市第一家人脸识别系统，业主不用携带蓝牙小卡片，扫脸即可进入小区。物业公司还积极打造合作平台，与市区内知名品牌签订协议，为金润小区业主提供多种增值服务。
人脸识别系统方便快捷，三米之内都可识别。业主拿着房产证、租赁合同就可录入面部数据，业主的双方父母的信息也可录入。
张超杰承诺：“只要业主向物业求助，不管是不是物业分内的事，物业都会在30分钟内上门服务。解决不了的，物业也会提出进一步妥善的解决方案。”
在过去的一年中，张超杰领着工作人员抓过老鼠、修过水管、跑过电路。业主家的墙皮受潮了，物业虽没处理能力，但物业会替业主找原因，如果是楼上防水没做好，物业会积极和楼上业主协调。
疫情期间，别人都放假，物业不放假，物业工作人员24小时值班。因疫情期间小区业主不能自由外出，物业推出了免费代采服务（食材、药物、口罩等各种生活必需品），每天对电梯楼道公共区域进行84消毒。物业团队还在小区大门特制了一个塑料消毒棚，棚顶装有紫外线灯，棚内使用两台加湿器不断雾化消毒液，业主在棚中慢速通行即可完成消毒。
……
入驻近一年，张超杰带领的物业团队，从一开始被业拒之门外，到后来被将信将疑的接受，再到现在业主遇到物业工作人员主动打招呼、递烟。
张超杰把金润小区当自己家的做法，得到了绝大多数小区业主的认同。采访时，张超杰不断重复着一句话“我们与业主之间建立的稳固信任真的不是金钱能买来的！”
“缘来书香 梦圆华城”，对于未来，张超杰也有着更大的计划——“物业行业对长葛来说还算是一个新兴行业，我想在做好金润小区的过程中，打造一个具有自身特色的物业品牌。我们能在金润小区做好，也能在长葛其他小区做好！”
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