回家的旅途

自然是买二手房了。

首先明确一点小产权房肯定是不能买的，没有保障，得不到法律的保护，不被国家所认可；

第二点公寓复式，这里我不知道你说的是不是酒店式公寓，如果是的话，那么不建议购买。为什么呢？首先在功能上有区别，公寓毕竟还是属于商业用途得，户口是无法落入得，当然有些地方为了解决库存大的问题，暂时可以落户。然后公寓通常没有阳台，个别的有阳台我知道，一层多户，户型设计上无法做到南北通透，水电费多为商业用途，费用高。产权年限为40年的，目前法律规定在到期前一年申请续期，得到批准才能续，而住宅是没有前置条件，直接续期得。最后一点，流通性差，无法做到真正的保值。

最后买二手房和买新房，其实本质上没有多大区别，你不用把它当成一个物件来买，不用说这是有人住过的，使用过的，我有洁癖。你把它当成一个资产，现在一线和准一线城市的中心位置已经没有多少可以开发的新楼盘了，还有一些有名的学区房附近很少有新房，这个时候你只有买二手房可以选择。

杭州房产讯

前几日，楼市君碰见一中介，被邀约看一套地铁站旁、总价仅25万的复式公寓。

怎知，待到达相关地点时，才被中介告知该楼盘房源已售完，还被安排到距离甚远的地方看房。

看到这里，阅盘无数的楼市君就发现，这又是中介的一贯带客套路。

今日，楼市君就根据上百次看房经历，给大家扒一扒房产中介为卖房，还会使出哪些招数！

1、虚报低价房源

引买家关注后转推其他房源

虚报低于市价、地铁上盖或名企合作的房源，诱买家到现场后，是中介惯用手段之一。

中招的买家到现场后，往往会被告知该房已售罄，从而带去看其他房源。

此前，楼市君就遇到中介打着阿里物业、地铁旁、总价20万的名号，引买家见面后，转推其他房源。

值得注意的是，买家去到项目现场才会发现，原来中介推荐的地铁盘，大多要乘坐几站公交才能接驳。

比如这套永泰地铁站旁房源，一开始，中介称该楼盘离地铁站很近，却不透露具体位置。

直到楼市君再三询问，才得到该盘距离地铁站约1.5公里的答案。

而另一处小产权公寓，声称自己为阿里物业，但深究后才得知，只是阿里与当地个别企业有签订了合作协议，并非阿里旗下物业。

但这些大IP，却总能成为中介招揽客人上门看房的噱头。

2、房源价格不透明

多番优惠诱买家下定

接下来，买家到达现场时，还可能因项目报价不透明而遭套路。

比如“围攻”买家的销售，会多番提示现场有限时优惠政策，以营造“现在不买以后就亏”的气氛。

而此时买家也最容易因为项目的降价手段，从而失去判断力，进行快速下定。

比如楼市君带领买家到达项目时，总会遇到挤满中介和看房者，看似很火爆的场景。

其实仔细一看，现场的多为销售、中介，且会选择包围买家。

某小产权公寓 图源：楼市君朋友圈

被多位销售“夹攻”，才只是发展商的套路之一。

当客户在现场看区位图、项目介绍或样板房时，开发商一般会大喇叭唱销控。

销售中心大声播报“仅剩N套”的消息，加上认购处大批人争先恐后刷卡缴费，让买家以为楼盘销售火爆。

某小产权公寓 图源：楼市君朋友圈

如果这时买家还在考虑中，销售就会不断向买家表示：房子还能再优惠些。

比如前几日，楼市君就踩了罗冲围客运站对面，一个名叫潮窝国际的公寓项目。

一套原报价21万20平的复式一房，当看到买家表现犹豫之时，便主动两次将优惠提供给买家。

谁伴我闯荡

小产权，公寓，二手房这三类房子在我们的生活中是经常看见的，每一种房子他们的使用性质都是不一样的，三种房子中价格最高的是二手房，公寓，小产权自然排列下去。

小产权，公寓复式，二手房使用的性质

小产权，是指在村民的集体用地或者是村民的宅基地上建设的房子，统称为“小产权”，小产权没有向国家缴纳土地出让金的，这类的房子又分两种一种是只有一个村民集体证，另外一个就是就是没有任何证件。这两类建出来的房子都是不可以交易的，而房子一般都是进行私底下交易，选择做律师公证，签订个人合同。

公寓复式，有分两种情况，商业用地，住宅性质，两种的土地使用。商业用地产权使用40年水电使用情况跟商用一样的，居住用地使用时间为70年，水电使用就跟普通住宅一样，这样的公寓一般价格都比较高。在交易的时候商业用地的交易出售是比较困难的，按照商业性质来计算税费。而住宅性质的就是普通二手房的性质来出售。

二手房，这是我们的住宅用地，使用时间为70年，二手房建设小区都是大面积建筑的小区，社区比较大。在所有房产交易中，二手房的交易量是最大的，也是未来市场需求最大的。

三种性质的房子代表了三种不同的选择人群，也是满足了每个人对房子的追求和梦想。追求房子是我们一生中最大的梦想之一，也是每个人心中的一个家。

三种性质的房子选择合适性质的房子更适合我们自己的生活需求和定位。

购买小产权的人群是我们普通生活中，哪里的购房者较多是只需要一套房子用来居住，因为这样低成本的房子不断住的舒服，还更不用缴纳租金，房子没买之前每个月也要缴纳这么多租金，所以购买一套房子减少租金的同时，房子在供满了之后，房子是属于自己的。

复式公寓，购买这类房子的为公司白领比较多，一般工具建筑的地方都是在比较繁华的地带，既满足了白领对生活的追求，也满足了通行时间的方便。

二手房，购买二手房的人群在每个阶层都有很多人选择二手房，二手房不但满足了，上面两类条件也更满足了，可以居住大小区。

每一种性质能满足不同的人群，喜欢价格便宜的居住生产权，喜欢生活有品质的价钱又相对要实惠居住公寓，而对生活更有追求的居住大型小区不单只老人小孩，有更多的娱乐空间。

三种户型三种选择，我们必须只能选一种我们只选二手房

二手房有诸多的优点存在，第一就是产权有70年，第二房子有保证，第三升值空间较大。结合这三个优点，就能满足了其他两种户型不能满足的东西。

二手房的买卖不单单考虑到现在的居住性问题，还考虑到我们的供房压力，二手房的按揭可以选择供房，30年，每个月压力就会相对减少。在以后房产的升值空间中，二手房的升值空间无疑是最大的。

总结：在房子的选择上自己合适才是最重要的，价钱不多，但是需要居住的面积很大，就选择小产权和公寓，他们的使用面积都是非常高的。

有点意思A

我看了评论里都是说小产权房不能买的，我买的就是回迁房，我说说小产权房，要是你有兴趣买，也能做个提示。

当时我买的房子对面商品房房价是6500，我买的110平，相当于商品房130平以上，38万一次性付清，还送个10平的储物室（比一间房都实用）。现在没有房贷，不要太爽。算下来最多只相当于商品房130的三分之一钱（包括商品房税费和贷款利息。）

回迁房的物业不如商品房，但是楼上楼下人好相处，因为他们本来都一个村里的都认识，你也就更容易融入一体，你只要谦卑一点，你敬人一尺，别人就会敬你一丈。我家现在楼上楼下能还能互赞帮忙（主要是在楼下遇到谁在楼下，还能帮忙照看孩子，有的还主动说你把孩子给我看着，你去忙什么什么），隔壁栋见到了也能打个招呼了，不像商品房没人情味，对门可能好多年都不认识。

但是记住是集体的大小区的回迁房，土地是村镇一级集体的，不会是违建，个人的或者公司的不行，风险大。买房最好不要买小区四周的，因为道路或别的什么原因扩建不会拆到你的房子，就算拆到你的，也已经拆很多家了，你就知道真正的拆迁款多少，不容易和原房主扯皮。

买房要做对原房主的了解，最好是那个小区有他们本地人，对房主的为人有一定的了解。签合同一定要原房主一家人都签，避免刚装修好了，有他的家庭成员说不同意卖。

虽然合同对于房子买卖无效，（不要付现金，保存合同、收款收据和转账小票，还有他家户口本复印件），但是对于房子卖给你的事实有效，他想要回房子就要退你房钱和装修钱，好在现在房子升职空间不大了，扯皮的几率就很小了，也不排除有那种吃喝嫖赌抽的无赖和房子之前被抵押出去了，所以买房一定要做对房东的一点了解。合同签了以后把水电、燃气、物业等所有能改的户名都改了，有的村还为购房者做登记，出证明。

总之，风险和省钱共存，就看你倾向那一面。

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1.小产权在产权上问题太多，完全不建议考虑

2.公寓复式，我不知道楼主指的是不是商业产权的那种。如果是，不建议考虑。首先这类产品是土地属性问题，造成只能出商业产权的房屋。开发商拿了商业性质的土地，却不造写字楼或商业配套，一般情况下，地段相对不会太好，势必以后回报率会很差，从而做成以居住为主的产品。其次，正因为土地性质问题，造成水电煤的费用比住宅房要高（按商业标准收费），当然这也不会是一笔巨资。但是买卖交易费用就相对较高，出售是按商业产权交易收取税费。其中最大头的当属土地增值税，即买进卖出的差额的50%-200%（按增值额度不同，收取不同比例，具体可百度）。说到这里，有些人可能会说可以做低房价，的确，这是一个办法。但首先做低要过的了交易中心的评估价，做太低是不可能过评估，让你交易的。其次影响最大的是买受方，包括贷款比例、以及买受方以后出手等。所以买你房子的人能不能接受也是一个问题。再者，因为此类产品以上本身的缺陷，基本很少有上升空间。即跌的比大盘快，涨的比大盘慢。而且因为是商业属性，很多买家会将之出租，然后很多可能是办公性质，造成项目本身的杂乱，居住在里面的你在这种环境里会舒服吗？它可能唯一的优点，就是便宜。相对而言肯定比同地段住宅房便宜，但不能只看眼前，长远而言，实在不值得购买。

3.二手房就不用多说了，找准项目入手。主要看购房预算了，当然首选还是地段，其次包括项目品牌、物业管理等都是影响楼盘以后走势的因素。至于户型、楼层等，这个则是最后考虑的，毕竟二手房不可能多得数不清，也不是新盘，能挑选楼层。所以买二手房个人认为按地段、房龄、品牌、物业管理等次序逐一挑选后决定。就目前市场而言，个人认为一线城市会继续涨，二线城市适当观望下手，三四线城市不建议购买（当然有特殊利好除外）

优室

1、三者之中选的知，首先是二手房，建议选证满5年的，10年以内的。基本上楼宇硬件暗病，物管好坏，价格水分，周边配套建设都基本能够从各种渠道了解得清清楚楚并且可以实地考察。根据自己的收入，选择适合的地段，户型大小。太旧的房屋如果管理跟不上，银行评估会打折扣的。

2、公寓复式，公寓这种不动产，主要是看运营的，物业管理、业主自己的运营能力。追求的是出租回报率，二次出手中间的税费较住宅高，接盘客相对较少。通常是一手业主才可以利益最大化，二手的话除非是黄金地段的公寓物业，否则，不建议持有，免得浪费贷款名额和额度。

3、小产权，这种物业，除非是同村人了解底细，否则不建议入手。即使是新建小产权也同样存在风险，如果出现违建等情况，就好麻烦。如果是农村大宅这种，外地人也只能租用。

经典影视眼

这三种房各有特色

从价钱上来讲，同地段，同位置，同户型，同面积的，小产权房，低于公寓房，低于住宅，因此可以结合自身的经济实力，做自己的选择，

从升值空间来讲，二手房应该大于公寓房，大于小产权房，这个是由土地性质和房产证决定的，

从以后交易的角度来看，按二手房容易出手，公寓不太好出手，小产权房基本无法出手，小产权房没有房产证，而公寓出售需要交的税较多，二手房只要满足一定的年限，可以合理避税，少交税。

从学区角度来讲，只有二手房住宅，有学区分配，公寓和小产权房都是没有学区配置的。

从投资角度来讲，虽然国家一直强调，房子是用来住的，不是用来炒的，但是二手房，升值空间大，容易出手，而公寓升值空间小，出租方便，小产权房只能自己住，或者出租基本无升值空间。

日常点点滴

您好，回答这个问题之前，先说一下产权，市面上（不论受不受法律保护）一共大体区分为：村证（没产权），70住宅用地商品房，50年教育用地商品房，40商业用地商品房（大多数是公寓产品）这几种（我所在的城市是这样）。

第一，预算充足肯定优先选择纯住宅，因为居住更舒适，民水民电天然气都有，后期出售税费也低很多（40/50年的住宅跟70年区别不大）。

第二，公寓产品（也算是小产权）适合职场单身白领金领，一般都在城市核心商圈，周边配套齐全，生活购物方便。也很有情调。不过不建议带孩子的家庭购买，居住成本会偏高一点（一般是商水商电，还没天然气），并且后期出售成本也比住宅高很多，我这边公寓出售税率是15.7％比住宅高2-8倍。

第三，所谓村证，没证的就别看了，买了就算住几年以后涉及到产权问题了也跟您没关系。

纯手打，希望能帮到您！🙏

叨叨韬儿

作为一名六年的房产从业者很有资格，回答这个问题。

• 小产权房顾名思义是指没有办理相关手续，具备居住功能，但是没有所有权的一种特殊形式。这种房子私底下买卖不受法律保护，也不能在银行做按揭。按照国家，小产权房不得确权发证，不受法律保护。买卖有风险，入市需谨慎。
• 复式房的好处，就在于使用空间可能会大一点。同时缺点也很明显，因为有楼梯的存在，对于家中有老人，小孩，腿脚不便的腿脚不便的朋友来说，上下楼梯这就是个很大的麻烦。
• 二手房可以买，但是要看你从哪个角度出发。如果对户型不满意，或者是不喜欢旧房子的人来说二手房他可能不会买。但是对于这种喜欢买来就可以居住的朋友来说，反而还是个便利。

水瓶座你好

首先，小产权是肯定不能买的，因为小产权无产权证，买卖是不受国家法律保护，也是国家禁止买卖的。如果在购买小产权交易过程中或者交易后发生风险，后果是需要自己承担的。

公寓复式的话，现在市面上多数在售的是LOFT结构，首先他产权性质属于40年的商业产权，如果要购买的话，首先首付是需要付50%贷款只能贷10年，首付并不低。物业水电费用比住宅也高很多，后期交易的话税费高达27%左右。如果买来投资的话，这个倒无所谓，如果购买公寓自己居住，那这个生活成本是相当高的，另外公寓也是不能落户的，如果考虑落户或者小孩上学买，肯定是不建议买公寓的。

二手房的话产权性质也分很多种类，如果考虑居住的话，建议买住宅性质的房产。二手房的话，建议买房龄10年以内，如果年限比较长的（超25年的除外），性价比非常高的也可以考虑。

關鍵字: 房产 复式 公寓