受新冠肺炎疫情影响，今年前两个月，我国房企整体销售规模大降。克而瑞研究中心的数据显示，2月份百强房企单月全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%，创下了近几年来单月销售最低纪录。在“房住不炒”定位下，针对房地产行业困境，政府将更注重精准施策，而不是全盘托底，房企脱困更多还要依靠自身努力，强化应对风险的能力。
机构统计显示，2月以来，近70个城市发布了涉及房地产调控的相关政策。有的城市政策发布后进行了“打补丁”，有的政策发布后“一日游”紧急撤回。业内人士指出，“房住不炒”基调不变，政策调控力度有限。
各地政策调整
3月4日晚，东莞市发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》，加强商品住房销售价格指导，项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格不能做出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。取得预售许可证或现售备案证书180天后，对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。
此前，东莞市调整了公积金政策，对公积金贷款使用范围和期限有所放宽。其中，公积金最长贷款年限统一规定为30年；商贷可转组合贷；进一步放宽贷款申请人条件，压缩审批时限，对装配式建筑等三类情形给予上浮可调贷款，最高上浮20%。
同样是在3月4日夜间，《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》发布。与此前发布的通知相比，删除了“广州商服类项目不再限定销售对象，不再限定最小分割单元”。这意味着备受关注的广州“商服类物业限购解除”等相关政策被撤回。
此外，率先调低公积金首套房贷款首付比例的驻马店市，相关文件已从网站上撤回。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期部分城市一些涉及购房领域的政策出台后又火速调整，显示出这些政策并不成熟，后续这类政策的发布将更为谨慎。地方政府制定政策应对潜在的市场反应等做出科学的评估。
中原地产首席分析师张大伟指出，从目前金融系统释放的信号看，保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性仍是首要任务。
疫情对房企影响
疫情为房企经营带来了不小压力。房企的主要资金来源是销售收入、自有资金和融资所得。在疫情影响下，房企线下销售严重受阻，无论是预期的春节期间返乡置业潮偃旗息鼓，还是现场售楼大面积暂停，都对房企销售现金回款造成了巨大影响。在销售大幅减少的同时，房企的一些刚性成本支出却一点都没有少。
一般而言，房企的成本主要包括土地成本、建安成本、销售费用、员工薪酬、其他管理费用、利息支出、土地增值税等。这些成本通常与企业拿地、开发节奏息息相关。近一段时间，各地也对部分税项、土地款缴纳等给出了延缓政策。
值得注意的是，2020年是房企债务偿还高峰年。克而瑞研究报告显示，95家典型房企年内到期债务达5000亿元，较2019年上涨45%，3月份是今年第一个偿债高峰期，待偿总额达330亿元。一部分习惯了“高杠杆、高周转”模式的中小企业，将面临严重的现金流危机。
房地产市场规模大，关联产业众多，风险不可不防。从需求端看，购房需求与普通快消品不同，购房总需求并不会因疫情而减少，疫情期间被压抑的需求会在疫情结束后集中释放，疫情可能导致未来各城市供需出现短期改变，但不会改变长期供需趋势。因此，房地产市场整体并不会遭受毁灭性打击，只是房企需要想办法熬过疫情。
减员降薪 招聘放缓
从2月底，减员、降薪等一系列动作在一部分房企悄然出现，既有因组织架构优化所引发的人事大换防，也有因无力正常支付薪酬要求员工主动离职，还有中高管“自愿”降薪的自救措施。
2月27日，凯德集团成为第一家公开宣布降薪的房企。从4月1日起，董事会成员和其他高管层自愿将董事费和基础薪资降低5%-15%；所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪；其他员工不受影响。此举措将在6个月后或者疫情平稳后重新评估。
此前，关于四川房企中迪禾邦因无力支付2020年1月及2月的工资消息在业界流传，中迪禾邦要求员工在2月27日前按照先前协商方案主动离职，方可延期领取1、2月工资；如若在2月27日不主动离职，只发放1月份工资且会根据公司资金情况迟发或缓发。
在新型冠状病毒肺炎疫情影响下，追求高周转的开发商一面是销售下滑、回款受限带来的现金流危机；一面则是融资端收紧趋势没有明显松动迹象，来自人力、财务等成本的刚性支出必不可少。
不过，由于员工薪酬支出在房企整体收入中占比很小，多位房地产业内人士表示，减员降薪带来的效果杯水车薪。
每年3、4月是房企招聘高峰期，根据祥源控股人力资源副总经理张晓宇的观察，最近这段时间，各家房企的招聘节奏整体放缓了。他说，这个时间点，房企对于人员入口确实会比较谨慎，非价值创造岗位会减缓招聘速度，员工的跳槽也会更加慎重。
中小房企的自救
在回款不景气的背景下，中小房企的日子越来越难过，资金链趋紧，融资融不上，土地拿不了，无米下炊，“只能在成本端压多少算多少。”
这些中小房企常用的方式有两种，一是将压力传递到建筑装修公司等供应商身上。
最近正在减员降薪的几家房企，多数是资金较为紧张，或者走高杠杆路线的中小企业。他们要不业绩注水严重，要不就是将项目布局在三四线城市，在当前市场大势下，要维持正常运转肯定难度很大。
根据克而瑞地产研究中心测算，64家百强上市房企平均单月员工薪酬约2.87亿元，平均利息成本约5.71亿元，两项刚性支出合计平均值约为8.58亿元。其中融资成本支出是员工薪酬两倍左右。
Top10房企员工单月平均薪酬支出约8.65亿元，Top11-30约3.01亿元，Top30后房企员工薪酬支出更是呈明显下降趋势。
大房企的管理动作
大型开发商的心理和长期用人计划并不会出现改变，短期动作只是一项应激反应。
事实上，关于“组织架构调整”这道题，从2019年就陆续有大型房企陆续在进行，比如万科、碧桂园等、阳光城等。减员降薪只是组织架构调整过程中出现的现象。
这种组织架构调整操作的核心，一是将总部职能下放，二是合并区域。而最终目的是提高房地产行业人均效能。
从长期的角度切入，大型房企组织架构调整是一项管理动作，但疫情期间，由组织架构调整引发的一系列减员降薪，不免会被放到聚光灯下。
有分析人士说，这是前期动作的延续和深化，大型房企通过组织架构调整，在降本增效的前提下，适应目前销售端困难、投资端成本高的局面。而某些职能人员的阶段性调整则是根据市场动态做出的决策。
多位房地产人士均提到，对于大型房企而言，大规模进行裁员或降薪的可能性较小。
大型房企的日常账面上通常会留足2-3个月开销费用。业内普遍预测，3月中旬，大部分售楼处会陆续进入复工状态，线下销售逐渐恢复，资金压力并不会持续太长时间。
综合来看，楼市“房住不炒”定位不会因房企短暂的困难而改变，优秀的房企将在与疫情抗争中不断升华、强健体魄，实力不足的房企难免要被市场所淘汰。
首先，房企要拓宽融资渠道，保证现金流安全。面对严峻局势，房企要充分发挥自身实力，通过拓宽融资渠道、创新融资方式，积极补充资金，保证财务和现金流安全。这一方面有助于企业平稳度过疫情期，另一方面更是可持续发展能力的保障。随着疫情结束，投资开发恢复甚至加速，更加考验企业的资金实力。
其次，房企还要积极拥抱互联网，拓展营销渠道。当前，线上和线下销售并行已经成为一种趋势，特别是在特殊时期，线上销售在一定程度上可以对冲线下销售停摆的冲击。疫情结束之后，线上销售模式仍然有助于房企拓展销路，降低成本。当前，房企需要积极促销，争取回款。
长期来看，房企更重要的是转变发展观念。房企不要仅盯着增量市场，存量市场同样大有可为。各地大量的城市更新任务和改善型需求，都是有待进一步挖掘的市场。房企也不要唯规模论，抓着“高周转”游戏不放，只要做出品牌，做出特色，小而美的房企一样有市场空间。
（综合来源：中国证券报、经济日报、中新经纬）
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