文／小鹏王
Wind数据显示，截至8月23日，A股破净股数达到245只，而地产板块更是破净的重灾区之一。
今日上午，笔者调查发现，A股破净股数达到265只，地产板块破净股数达到31只。相比于部分城市的房价，这些地产股价像闹着玩儿一样，无论是房价还是地产股价，它们总能给人们惊喜或惊吓。
现下的房地产市场，实属多事之秋。在一年前，破净的地产股仅有3只；一年后的今天，破净地产股就达到了31只。破净到底是好事还是坏事？大批上市房企破净，是否预示着房地产市场要凉？这件事对普罗大众又会造成什么影响？
1、
什么是破净股？
破净股是指股票的市场价格低于每股净资产价格，市净率小于1的股票。
更简单的讲，市价低于每股净资产的股票，就相当于售价低于成本的商品一样，是市场上无人问津的低价处理品。
在股市上，破净股意味着这只股票不被看好，而当一个行业中，大量股票沦为破净股的时候，就意味着这个行业可能不景气或受到了冲击。
是什么原因造成了30多家房企破净？
首先，与国家政策的态度密不可分。
今年上半年，全国各地房地产调控政策发布近200次，创历史新高。在“房住不炒”的号召下，除限购、限价、限贷、限售外，因城施策和分类调控特征明显，手段也更加多元。7月31日，中央政治局会议中提出“坚决遏制房价上涨”，表明了国家对房地产市场的态度，就是要整治市场乱象，严控房价上涨。
其次，房地产商没有存粮了。
在金融去杠杆，融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧。银行贷款受限明显，监管部门三令五申“严禁资金违规流入房地产市场”；债券融资方面，一是金融去杠杆加大发债成本，二是公司债，企业债融资受限；表外业务无序扩张时代终结，房地产业持续挤出虚增“泡沫”，表外业务将加速“回表”；政府卖地越来越贵，再加上限售限价政策，房地产商面临着巨大的资金压力，从上半年的土地拍卖情况就可以看出，房地产商拿地变得越来越谨慎。
最后，与房地产商的经营模式有关。
在房地产的黄金十年，房企一味的追求高周转、规模化，重资产、高负债的扩张模式越来越受到市场的担忧，频出的工程质量问题以及债券还款高峰期的到来，都在很大程度上影响了投资者的信心。
还有很多房企用回购股票和大股东增持的方式来维护市值，据记者不完全统计，福星股份、冠城大通、三湘印象、天地源、滨江集团等企业今年出现增持举动，但从这些企业的股价变化看，收效甚微。
在诸多利空因素的大环境下，房地产市场的未来是否不被看好？
2、
房地产市场真的进入“寒冬期”了吗？
笔者对房地产市场抱以乐观的态度，甚至认为这是房地产市场格局发生转变的时间点，必然会遭遇的阵痛。
从房企的角度讲，最新统计的“破净”房企名单显示，中小规模且区域性更强的房企占了绝大多数。一方面，中小规模的房企市场估值低，抗风险能力弱，政策稍微吹吹风，下面就是暴风雨；另一方面，中小房企的项目少，所以资本市场对他们的信心会大打折扣。
从需求的角度讲，我国的城市化进程还不到60%，经过2015年一轮去库存后，仍需要大量的住宅。在万科2018半年报中提到，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个城市中，新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）的去化周期为 7.8 个月，这意味着这些城市需要增加供地，增建住宅，未来或出现住宅的紧缺。
因此，房地产并没有进入寒冬，只是在政府的调控下变得更加规范，在去伪存真下，龙头房企依然会蒸蒸日上（从各大房企半年报中就能看出），而中小规模的房企将面临被收购并购的命运。
3、
是投资房子还是投资房地产股？
一般而言，市净率越低的股票，其投资价值越高。
肯定会有朋友心生一计，地产股破净，趁这个机会把买房子的钱都用来投资地产股，等地产股变牛股，将大赚一笔。
笔者的建议是，请慎重考虑。
如果投资房产，那么房子所在的区位、周围的商圈、房子的学位和地铁等等，都是看得见摸得着的，都是实实在在的东西；而股票呢？好像都是虚的，还存在信用问题。
当然，不排除有部分地产股具有巨大的增值潜力，如果你是风险偏好者，可以尝试投资，否则，投资房产仍是更稳健的手段。
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