今年對於很多房企以及地產經理人來說都是不太溫和的一年，一股反腐風暴籠罩在各個職業經理人的頭上。自1月以來，多家房企曝出高管腐敗事件，其中包括美的、中糧、朗詩等多家房企，下面我們來一一盤點：
2019年1月，中糧置地成都公司原總經理熊啟中因涉嫌違規對在售房源降價銷售，以及利用職務便利侵吞公共財物、貪汙犯罪等多項違紀違法行為被開除黨籍和公職；
2019年5月，朗詩地產鄧敏在擔任成都公司常務副總經理等職務期間，在項目收購、營銷事項上涉嫌經濟犯罪，情節嚴重，該公司發現後立即向司法機關報案，司法機關現已對鄧敏採取逮捕強制措施；
2019年10月，美的置業公開通報旗下某區域公司副總經理代某，某項目營銷經理歐陽某某，串通3名下屬置業顧問利用銷控操控房源對外加價銷售牟取非法利益超百萬元；某區域公司某城市公司總經理胡某某，任職期間要求營銷經理為其操控房源牟取較大的非法利益；
還有最近據某地產公眾號披露某龍頭房企海南區域總裁在公司內部的腐敗行為。其企業在陵水的千畝大盤，曾經年銷售額88億多，99%的房子是靠分銷和包銷公司賣掉的，回扣分兩類，第一類為分銷的佣金回扣，一般為佣金點數的10%-15%；第二類為包銷，一般為佣金點數的20%，或者每套房子5000元，別墅1萬元之類的。在前幾年海南區域銷售量大增的數字下，其中的回扣有多少，可想而知。據悉，該人員內部腐敗金額已查證的就有2.29億之多。
以上是部分房企公開高調反腐的部分案例，事實上，還有更多的內部反腐是在背後“悄悄進行”的。那麼，為什麼這股反腐之風為何會在今年來得如此頻繁？
利益鏈背後催生渠道亂象
首先，我們要來說一下渠道營銷。在地產圈裡，通常分為2個營銷渠道：一是自產自銷；二是委託代理，第三方渠道。近年來隨著市場下行，樓市日漸冷清，第二種代理渠道營銷被越來越多的房企採用，主要是通過渠道進行商品房銷售，開發商通常以返傭、折扣等多種方式向渠道代理支付酬勞。
而近兩年來，房企融資收緊，為了加快週轉和資金回籠，房企對於渠道營銷開始做出越來越多的讓利，渠道費率也越來越高。過高的渠道費用就會有明顯的問題。渠道營銷的初衷是為開發商服務、為購房者得優惠，但看似給購房者優惠的背後，每個環節都在覬覦分一杯羹，往往最後的實在優惠並未落在購房者身上，甚至從某些方面來說還變相地推動了房價的上漲。
巨大的可操作利潤空間內導致渠道亂象叢生：一是購房客戶信息洩露嚴重，二是擾亂市場，截客、洗客、搶人層出不窮。不少中介為了高達數萬的佣金只截客，不拓客。將水客一組組地往案場帶，導致案場銷售耗費精力；三是內部腐敗滋生。通過前面的反腐案例來看，這其中的腐敗金額不是小數目，可達幾百萬，甚至還有部分企業內部腐敗高達上億元。
如今年6月，某知名房企2名城市營銷總涉嫌通過內部房源和特價房倒賣獲取不法利益，涉事資金或超億元；今年8月，萬達集團發佈內部公告稱，4名管理人員嚴重違反集團制度，向商戶、供方及員工索賄，金額巨大，已涉嫌犯罪。據媒體報道，萬達集團這起腐敗窩案發生在武漢，涉及金額總數近億元。可想而知，這其中的水究竟有多深，就連像長沙這樣的新一線城市對於這些渠道亂象也是“見怪不怪”了。
但是，很多房企對於渠道其實也是“又愛又恨”。因為以前過分依賴渠道，許多客源來源於渠道。現在如果不走渠道，那麼渠道就直接去案場蹲守截客。再加上如今渠道的轉化率低、水分大，對很多房企而言，如今渠道成為了一種虧損甚至於是一種“威脅”。
內部反腐各大房企勢在必行
其實，在以前對於這樣的房企內部腐敗事件，可能很多企業都是睜一隻眼閉一隻眼。但是今年以來，房地產的錢“越來越不好賺”，房企融資渠道收緊，錢也越來越緊。內部腐敗不僅侵蝕著房企的利潤，甚至還會威脅到房企的生存。這也就是為什麼今年以來房企反腐越來越公開化、透明化的原因了。
渠道營銷發展至今，已經難掩其短板。費用越來越高，效果卻越來越差，其中還有不少職業經理人和代理渠道中飽私囊，而這隨著地產反腐風暴的襲來無疑是一種極具風險的做法，如若最後以犧牲人身自由為代價，則實在不值得。
在調控趨嚴的背景下，房地產行業從“黃金時代”轉向“白銀時代”，房企利潤空間不斷縮減，內部反腐想必各大房企是勢在必行。而在如今的市場下，我們可能需要重新思考的是，地產渠道營銷，對於房企而言究竟是“糖”還是“毒藥”？
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