03.07 簽訂購房合同時應注意什麼事項？

心繫天下者

簽訂購房合同時應注意什麼事項， 這個問題可以拆分為簽訂一手的購房合同和二手的購房合同；

一手的基本和開發商直接簽訂， 購房合同基本是開發商提供的固定模板， 買方很難修改， 處於弱勢地位， 建議仔細閱讀合同條款， 注意開發商合同條款和開發商承諾的條件是否一致， 如果不一致建議雙方協商修改， 如固定合同不能滿足買方的全部需求， 建議再多籤一份補充協議， 補充說明：補充協議和購房合同一樣具有同等的法律效應；

二手房的購買簽訂合同是買房環節中的重中之重， 簽訂二手房買賣合同我們要注意些什麼呢？

這裡我分為簽訂合同前和簽訂合同時兩個部分來說明；

簽訂購房合同前，要清楚如下這些問題；

1）審核自己的貸款資質和貸款額度， 買房前要提前查詢自己的徵信狀況；

銀行發放貸款的基本要求是個人徵信記錄良好， 收入是月供的2倍， 比如說你的月供是1.3萬元， 那你的收入證明要開2.6萬左右， 銀行才會發放貸款給你， 如個人收入不足可以加上夫妻的另一方或未婚的也可以父母擔保， 銀行認可家庭收入；

同時銀行會要求個人提供近期半年的銀行流水來輔助證明收入情況，如流水也不足的小夥伴， 提前半年就開始做流水；

2）銀行發放貸款額度的影響因素包括：貸款人的徵信狀況，房屋評估價，貸款年限，還款能力，二手房房齡等；

如自己有逾期未還信用卡等較多不良記錄， 有可能銀行會降低貸款額度， 也就導致你必須要多掏一些首付出來， 提前要預到這種情況， 多預備一些首付出來（這種部分人會碰到）；

如自己徵信記錄非常差， 有可能貸不到款， 要在合同裡聲明， 銀行未能發放貸款無足夠資金支付購房款， 不視為違約， 賣家要在X年X月X日前退回定金（這種情況應該極少人會碰到）；

總結： 請大家要珍惜自己的徵信記錄，尤其是大學時的助學貸款要記得按時還，信用卡也要記得按時還，不要等到要貸款了各種麻煩找上門來；

以上是針對自己個人的部分， 下面的是針對賣家我們買方要注意的點；

3）房子是否抵押未結清或查封，這個房產查冊就可以清楚；

4）產權人和出售人是否同一人，要查看房產證和出售人的身份證核對；

5）房產是否有共有產權人， 如有共有人， 簽訂合同時所有共有人攜帶本人身份證到場一起簽字， 並聲明所有家庭成員同意出售該房產；

簽訂合同過程的注意事項：

總的原則：合同上要明確雙方的違約責任， 不用任何模糊的字眼， 時間要明確， 違約的賠償金額也要明確；

交易過程中的所有發票收據，這些都是重要交易資料的一部分，必須妥善地保存；

（1）合同上的時間必須都是精確的日期，不要用什麼的“之前”、“之後”的大概字眼；

（2）每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體的違約賠償金額；

（3）定下如果違約，賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費；

定金的注意事項：

確定買房需要交定金， 中介有專門的定金合同， 我是直接跳過定金合同直接籤存量房買賣合同；

交付定金， 一定要賣方給付定金的收據， 要注意區分“定金”和“訂金”的區別， 合同收據以“定金”來寫， 收據和轉賬記錄要保存好（轉賬記錄會在後期需提交給按揭中介）

定金的金額：是買賣雙方靈活商定的，根據《中華人民共和國擔保法》規定：買房定金合同不可以超過購房合同上房款的20%，實際操作起來都是給5萬左右， 這個是可以商量的；

簽訂合同的具體注意事項：

一般中介都會提供存量房買賣合同， 注意看合同是條款是否完整， 如未通過中介交易，可下載房產局的二手房買賣合同範本；

正規的存量房買賣合同應該包括如下內容：

1）房地產權屬情況（房地產地址， 房地產權證號碼， 建築面積， ）

使用性質， 建築結構， 房產共有情況， 房產是否有抵押等他項權利情況， 戶口， 出租情況等）

2）計價和價款（出售價格）

3）付款方式

4）交樓時間和交接手續

5）稅費

6）各種違約責任

一般以上房子的基本信息中介都會幫你填好， 中介填好了自己也要核對一遍，確保基本信息真實有效，包括地址， 面積， 嚴格填寫面積並和產權證對應， 贈送的面積也要在合同的“其他條款”中註明；

2、約定付房款的方式：

一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式， 強烈建議採用按揭付款，

充分利用銀行貸款，銀行貸款是政府給老百姓的最好福利之一，做過生意的就知道， 和銀行貸點錢有多難， 民間借貸利息是房貸的好幾倍，在算上通貨膨脹， 不貸白不貸啊！

3， 約定稅費的承擔方，過戶所涉稅收和費用誰出，這些要在合同裡寫好；

二手房交易稅費包括：契稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契等，其中比較大塊的是個人所得稅、契稅項（其餘幾項都很少一般就是幾百塊錢）；

個人所得稅本應該是賣方承擔的， 但因之前是賣方市場的原因基本全部稅費由買家來承擔，現在市場較為冷淡， 可以適當拿稅費來和和賣家壓價或者談個人所得稅由賣家承擔；

4， 過戶，明確到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間；

5，確定具體的交房時間和交房條件及收房的注意事項：

（1）交房的時間和條件；

交房的時間一般是過戶後交房和賣方收到所有房款後交房， 具體雙方商議， 是空屋交還是帶家電交， 這些都要確認好並寫進合同；

（2）戶口遷出，現在很多家長買房都是為了學位， 戶口就顯得尤為重要，要明確賣方戶口遷出的時限及違約責任，如賣家戶口遷出需要一段時間， 可扣下部分房款作為擔保，直到業主戶口遷出再退還；

（3）物業費、水電費等， 要賣家提供最後一個月的繳費證明。

最後關於中介費的給付建議分成三部分， 簽訂買房合同時候支付40%， 過戶時50%， 交房10%， 具體金額可和中介商議， 分三部分給是為了約束中介的服務直到交房完畢；

以上這些是簽訂二手房合同時應該要注意的事項， 希望大家在二手房交易過程中儘可能地仔細和謹慎地審核合同條款， 保障自己的合法利益！

求智路上

1.先了解清楚當地的按揭購房政策，以免貸款審核無法通過，逾期需要繳納鉅額違約金的情況。

很多開發商在簽訂合同的時候會寫明：如果無法貸款或者額度不夠，需要購買方一次性支付剩餘款項，否則將視為違約。

你可以嘗試和他們的銷售人員溝通，在你的約定裡面有個特別條款，就明確說，如果是因為我的貸款批不下來，就不買了，互相不產生違約責任。二手房的有些業主比較好說話是會同意的。

在購買一手樓之後，按照合同約定在一定時間範圍內，進行交樓和辦證，但往往會有很多業主遇到遲交樓、遲辦證的問題。如果遇到這類問題，合同中會有明確的規定，開發商需要每日支付多少違約金。

如果達到合同約定的交樓標準，沒有達到業主滿意狀態而拒收樓，開發商是不會支付違約金。但如果是沒有按照合同標準來進行交樓，開發商是有賠償責任的。

2.即使在賣方市場也要認真看完所有條款，確認無誤，再決定是否簽署。

在這幾年強勢的賣方市場環境下，很多買家匆忙簽下的合同，當中都存在一些不平等條約。例如遲交樓、遲辦證的違約金額，正常是以每日萬分之幾進行賠償，但有的開發商會在合同補充條款中，限定總違約金不超過萬分之十。

另外還有就是面積方面，按照法律規定，面積差超過3%是可以解除合同的，但是如果有特別約定，按照特別約定。賣方市場環境下開發商可能就會寫清楚，如果多了面積的話，要補面積差，如果少了面積的話，就按整一套賣就不補了。

目前的購房合同，除了有主合同之外，在後面還會有一個補充條款，最終都會以補充條款為準，但補充條款的內容，大多會否定前面的約定。所以何律師提醒，買家在簽訂購房合同時，一定要認真看完所有條款，確認無誤，再決定是否簽署。

3.在購房時，除了要簽訂購房合同，如果需要貸款，還會與銀行簽訂一份貸款合同。在貸款合同中，也有需要買家清楚瞭解和注意的問題。

如果有些業主因房價下跌而不再繼續供樓，銀行就會將房屋進行拍賣償還欠款，拍賣得款不足以清償剩餘貸款的，業主還要繼續償還差價部分

4.另外，如果是二手房，且是通過中介簽訂的《房地產買賣三方合同》，那麼宏力律師提醒大家要注意以下5點：

（1） 簽訂合同時，不要輕易相信中介方的口頭承諾，還應當要求中介將相應的告知事項、承諾落實到合同條款中去，以免發生事後中介方不承認口頭承諾，而己方又無法舉證曾經有過口頭承諾的事實，令自己陷入有理說不清的境地。

（2） 在簽訂合同時，一定要對付款期限、收款方式、房屋交付期限和條件、按揭辦理的責任、按揭貸款與約定數額差異的處理、過戶手續辦理的條件和期限等房屋交易過程中非常重要的事項進行準確而詳細的約定，若中介提供的合同約定不清時，一定要堅持在合同中予以特別說明，以免在後期交易過程中因相關交易事項權責約定不清而發生爭議，致使交易失敗。

（3）關於違約責任一定要與合同各方的義務一一對應

（4）在合同履行過程中如與對方發生爭議，儘量雙方約定面談，而不要採用中介方傳話的形式溝通，以免導致語義、語氣在傳達過程中摻雜了中介方的個人因素而致使溝通沒有效果，甚至是出現反效果。

（5）如果涉及金額較大、己方又缺乏專業知識、經驗和時間處理的，建議在簽約之前即可委託律師介入，從而有效加快交易進度、降低交易風險、節約交易成本。

廣東宏力律師事務所

由於您所說的購房協議，不明確是購買商品房還是二手房，而實踐中，這兩種房屋在購買過程中，因房屋性質不同，所以需要注意的內容不同，因此筆者將兩種房屋區分作答，希望對您有所幫助。

先說商品房購房，因為實踐中，業主購買商品房大多是從開發商手中購買，而相對於開發商售房而言，業主自身就處於弱勢地位，且合同文本，大多為開發商提供的格式合同，業主很難修改。因此在簽訂此類合同時，建議業主仔細閱讀合同條款，特別是合同補充協議的內容，主要注意開發商提供的合同和開發商售房時作出的承諾是否一致，如果二者不一致，建議慎重簽約，提出修改意見，看開發商是否能夠更改。

再說二手房購房，二手房較商品房而言，房屋的出售者，由開發商變更為了個體業主，這就使得購房人在購房過程中，對於合同的條款而言，具備了較多的發言權，也有更多的協商空間。實踐中，大多的購房人購房會通過中介購房，希望減少購房過程中的風險，多使用中介的制式合同，但實際中介提供的也只是一個格式，不能全方面避免交易中的風險，因此建議購房人在購房過程中，結合自身的情況，製作補充協議，更加有效的保護自身權益。

購房因貸款購房和全款購房不同，簽訂協議中，需要注意的內容也不同。但不論是何種購房方式，首先，核實房屋信息都是必要的，具體到簽訂合同而言，就是要核對與你簽訂合同的人，是否有權出售房屋，如果房屋登記在一人名下，且該人有配偶的，要讓配偶也一同簽訂同意出售證明，以防日後發生糾紛。如果是非登記權人簽約，一定要提供公正的授權文件。其次，要了解房屋是否存在抵押貸款，如果存在，應約定清楚房主辦理解押手續的時間，以保證房屋將來能夠順利過戶。再次，在房屋交付完成前，一定要留存部分房款，保證對方順利騰房並方便清算房屋的物業水電費用。而作為全款購房人，建議在支付房款過程中，分期分階段付款，以免款項付清後，對方不過戶或者不交房。而作為貸款購房人，一定注意首付款的支付，同時注意約定，如果貸款不能時，可以解除合同，否則在遭遇貸款政策調整時，可能面臨被動局面。

北京房產律師王穎

1.如果在付款過程中辦不出貸款怎麼辦？合同中要有明確的條款約定。如果你不是一次性付全款，而需要向銀行貸款的，不排除你因這樣或那樣原因造成徵信或者其他等問題被銀行拒貸！如果你在購房合同中對此問題無明確約定清楚的，如遇貸款被拒而無法買房時，開發商是否還能全額退還你已經繳納的定金和其他款項就一定是未知數！屆時，不僅定金要不回來，可能還要承擔違約責任。

2.認真確認所付購房款的科目是否合理，一旦簽約後，再提出疑問我晚了。通常有些開發商在交樓時，還會讓你多支付一些其他項目的款項，這時你才發現費用清單中有些部分款項是合理的，比如說契稅、公共維修基金、印花稅、物業費等等外還會被夾雜著配套的收費。 這時再吵再鬧反而傷自尊！

3.如果可以，讓開發商在合同中會寫明房屋的單價和總價，並註明計價方式。如果合同中沒有註明房款和計價方式，在實際付款時房價上漲，部分開發商可能會要求購房者以後來的房價付款，或者通過其他計價方式計算房款，因此這些內容最好一開始就定好了，雙方都不能輕易更改。

4.房產證的辦理時間要確定。有些是因為自身原因而拖延你的房產證辦證時間，按照《商品房銷售管理辦法》的規定，約定辦理產權證的期限應為60日。 所以在把這系注入巿合同中。

5.明確並約定開發商逾期交房的違約責任。注意逾期交房是否有賠償，這就要求你在購房合同中一定要與開發商明確約定交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理條款，並明確約定逾期不交房的違約責任，如每逾期一日按支付房款的一定比例支付違約金，同時約定在一定期限內仍不交房的，購房人有權要求退房。

6.最後一項就是業主們最關心的問題-物業管理事項方面的明確。許多小業主在購房時都無視此條款的約定，至於前期小區的物業公司是誰，物業管理範圍即物業管理具體包括什麼，以及前期的物業收費標準...像是與他無關，但是入駐之後又會對此說三道四，報怨不止！所以，如果在籤合同前給自己把關很關鍵！錢在你口袋中，沒人碰搶！

買房是件複雜且嚴肅的事，其過程中要引起注意的事項並不是開發商提供的所謂規範合同條款，還是會有許多可能出現的問題等待你發現。所以在簽訂合同的時候還是要多留心、多注意、多看幾遍合同的條款，直到你感覺不會後悔止。

羅成Jd

仔細閱讀合同內容。簽約之前，買受人應當仔細閱讀合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門諮詢。

認準簽約主體。在商品房銷售中，很多開發商往往會委託中介公司代銷樓盤。因此就可能出現個別中介公司採用“一房多售”等方式，騙取房款後攜款潛逃的現象。而且當業主向開發商主張權利時，經常會出現以下“維權不能”的情況：一是業主簽訂《商品房買賣合同》時，合同的簽約主體不是開發商，而是負責銷售的中介公司，且業主持有的購房發票、收據或其它書面材料往往僅加蓋了中介公司的公章。當業主發現上當受騙後向開發商主張權利時，往往因為所有的手續、材料沒有開發商的公章或業主無法就中介公司與開發商之間的委託關係進行舉證而敗訴。

二是在業主權益受到侵害時，業主往往提起訴訟以保護自己的合法權益。但是，遇到這種涉及刑事犯罪的情況，司法部門往往以“先刑後民”(先審理刑事案件，再審理民事案件)為由，將業主向開發商主張權利的民事訴訟中止，待刑事案件審理結束後，再恢復民事案件的審理。由於犯罪嫌疑人或者潛逃在外尚未抓獲歸案，或者案情重大一時無法審結，就導致在“先刑後民”的事由下，業主們的權益很長時間得不到有效的維護，有時幾乎看不到希望。

因此，為了避免第一種情況的發生，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時，無論接觸的是開發商還是銷售公司，一定要注意合同相對方的簽約主體是《商品房預售許可證》上標明的公司，且交易中涉及的其它書面文件、材料也應由開發商出具，而不應由《商品房預售許可證》以外的其它任何人簽約或蓋章。

儘可能不漏項。對商品房銷售許可證、坐落位置、設計用途、建築結構、面積等和土地來源情況及年限都應逐項認真填寫，並且審讀清楚，這些內容不應有漏項，因為這些條款關乎所購房屋的合法性。現實中很多購房者(尤其是那些購買現房的人)對此卻並不重視，有時候也許只是潦草地看一眼，以為一切都是明擺著的，不會出錯，但如果最終發現對方根本沒有銷售許可證和土地使用權證時，卻很難證明對方的欺詐，因此還是應該將這些內容明確地寫出來，以防後患。

為自己尋找談判的機會。為體現合同雙方的自願原則，合同文本中相關條款後都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人均可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。但很多時候開發商往往會提前將空白行劃去，不給購房者談判的機會，這時候就需要購房者頭腦清醒，據理力爭，如果不同意合同中印刷文字的約定，可以提出自己的補充約定。否則，合同一旦簽訂生效後，未被修改的文本印刷文字就將被視為雙方同意的內容。

雙方違約處理應對等。合同文本中對甲方逾期交房和乙方逾期付款都有相應處理條款，但關鍵內容則為空白，由甲乙雙方協商填寫。如果開發商在簽訂合同之前已經提前填寫，購房者則一定要仔細對比，雙方的違約期限及違約金利息均應對等。關於面積差異的處理。關於購買的房屋面積與合同約定不符的處理，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、建設部《商品房銷售管理辦法》均有規定。

首先，出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定處理辦法的，按照約定處理。

其次，合同沒有約定或者約定不明確的，如果面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。購房者在此條款的談判時，可參照上述“解釋”。

配套設施運行不可打馬虎眼。合同文本中關於商品房上水、下水、供電、燃氣、暖氣的運行日期約定均為空白，需甲乙雙方協商填寫。很多開發商在這裡都會大玩文字遊戲。比如他們會逐項填上“入住時具備通水(電、氣)條件”。這句話看上去沒什麼問題，但是細細品味之後就會發現，在這幾個字的後面，開發商大有文章可做。“入住時具備通水(電、氣)條件”這句話中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件並不代表一定能夠開通。因此條款一定要註明具體的正式開通時間。當然，煤氣的開通有入住率的要求，暖氣的開通也有季節的限制，但對此也應有一個儘量明確的約定。同時，還應注意的是，對該項違約責任的處理也應同前面條款的方法一致。

設計變更不可輕視。很多購房者對於設計變更條款不甚重視，尤其是對與所購房屋無關的環境變更更是如此，因為他們認為這些變更對自己的影響不大。其實不然，開發商對於環境的變更決不是沒來由的，往往在這些內容變更的同時會傷及購房者的利益，因此一定要認真對待。在簽訂此條款時應該審慎考慮以維護自己的權益。

關於合同附件。合同附件中，要求開發商附上商品房平面圖，其中包括方位圖、及分門分層平面圖，這些圖紙均不可減省，而且一定要用紅筆將所購房屋圈紅，並註明房間面積，加蓋騎縫章。

關於商品房的抵押和租賃情況一定要註明，不可空白。如果商品房已經抵押或租賃，應該註明撤消的期限及違約賠償。商品房質量及設備情況應該逐項填寫。工程質量是否合格、商品房的設備清單等。商品房房屋設計和環境佈局應該附上原設計及規劃圖紙，而不應以實際環境為準。

另外還有補充合同附件是用作甲乙雙方補充未盡事宜的，購房者應該提前考慮清楚，把自己想到的需要約定的問題經過協商之後添加進去。當然此項也可空白。

“商品房買賣合同”的簽訂是一件非常複雜的事情，本篇文章也只能起到部分提醒和解釋的作用，真正的工作還需要購房者具體問題具體分析，經過嚴謹縝密的思維和談判，儘可能地與開發商簽訂一份公平的合同。

築家易

想買房時你注意啥也沒用，售房的合同早就準備好了，你只有在上面簽字蓋章的權力，不買拉倒，想買的人多了，我就這樣按售房的說怎麼籤就怎麼籤，反正早籤早買早便宜，不想多說了，晚籤一個月要多扌掏好多萬，那都是錢呀。

生生151389828

關鍵字: 房產 時應 事項