08.22 “尬聊”，限價與高週轉

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這一邊，成都七月爆發了兩次大規模維權事件——50多個樓盤、近千名維權者們頂著烈日，唱著國歌，喊著口號，集中維權。另一邊，做了“宇宙第一”的某某園踏上風口浪尖，從“五星級的家”到“五星期的家”，該品牌下南京千名業主攜老扶幼，在高溫下苦苦維權。

再加上前幾天更有媒體爆料，某房企高管曾在博鰲論壇上提出“這兩年房屋質量最差”的論斷。他說，“這兩年，我一直勸身邊的朋友同事不要買房。有些同事，可能因此錯過了這波行情。但我告訴各位，你買到的可能是最差的房子”。

很多人把這輪維權潮歸於：限價與高週轉。前者是地方政府行為，後者是開發商經營策略，本來跟買房者都沒有直接聯繫，但其後果都由買房者在買單。

限價下的尷尬

限價帶來的尷尬，首先是一二手市場嚴重倒掛，導致了新房“萬人搖”的空巷。限價的一手房，與在售二手房存在嚴重價差，“搖到就賺一百萬”的呼聲絡繹不絕。每個搖號者都懷抱A股牛市打新的心態，其實也是一種變相的“貪便宜”。

限價還帶來了土地市場的“涼涼”。今年七月，蘇州集體流拍了六宗土地，現場根本沒有開發商報名；杭州土地市場也受冷，哪怕是幾周前還在“萬人搖一搖”的熱點板塊，也有土地遭遇流拍。而其他位於核心板塊的幾塊宗地，也是底價或者低溢價成交。

不僅蘇杭，哪怕像北京、上海這樣的強一線，也照樣遭遇流拍：7月上海掛牌一宗楊浦區宅地，距內環高架約1.5公里，周邊地鐵4、8、12號線，以及在建18號線，到人民廣場僅8站路——這樣的市中心，“照流不誤”。

中原地產統計數據顯示，今年1-7月，一線城市土地流標13宗；二線城市流標154宗；三四線城市流標高達629宗，合計796宗，是去年同期流拍土地365宗的一倍有餘。

土地市場遭受如此冷遇，與目前的限價以及其他政策不放鬆大為相關。今年上半年開盤的項目，很多是在2016、2017年的大牛市拿的地，本身溢價率就不低。限價形勢下，開發商要麼不敢開盤，要麼放棄利潤，沒有回籠資金，哪裡有錢拿地？

相比沒有錢，更重要的是“沒有膽”。前幾天，住建部召集部分城市在瀋陽開會，要求“堅決遏制房價上漲”，對“樓市調控不力的城市堅決問責”——以前的官方用語向來是“遏制房價快速上漲”，現在連“快速”二字都沒有了。漲價要問責，中央問責地方，地方問責誰，大家想想也知道了。沒有上漲動力，就沒有利潤空間，沒有利潤，哪來開發意願？

最後，限價引發了一系列房屋產品質量問題。拿地是為了賺錢，開發商又不是造疫苗的，沒那麼多的暴利。熊市房價低，牛市地價貴，開發的利潤也有限。現在限價了，怎麼賺錢？

首先自然是產品減配，當初樓書上的園林景觀、大堂泳池等，能減則減，能降則降。成樹變成了樹苗，電梯換了品牌，大理石拼花改成了瓷磚，如果是精裝房，配置自然也低了幾個檔次。

其次，對於拿了高價地的開發商，限價很可能意味著虧本。那更容易在車位、裝修上玩起貓膩。就在一年前，杭州某樓盤，房子限價二萬，搭配車位八十萬。當然，曝光後被立即整改叫停。但去年也成交了不少“天價”車位。這一些，維權的“業主”買房的時候就不知道嗎？

誠然，政府限價的原意是好的，也確實讓熱過頭的樓市能夠最快速地剎車。但治標不治本，且副作用巨大，未來的隱患應該還會陸續體現。

談虎色變的“高週轉”

大量維權除了限價因素以外，還有一個熱點，就是所謂的“高週轉”。高週轉，在業內已經不算稀奇。早在2012年，樓市被稱為開啟“白銀時代”，進入“下半場”之際，高週轉就成為了眾多房企的共識。也就有了所謂的“456高週轉模式”：4個月開盤，5個月現金流回正，6個月滾動到下一個項目——這要求各環節都要快速推進。

只是隨著某某園事件的發酵，市場對高週轉存在較多的誤解。這裡有必要糾正：

首先，高週轉並不等於質量差。很多一二線城市，採用的多是裝配式建築，即預製部品部件在工地裝配而成的建築。相對於傳統現澆建築可縮短施工週期大概30%。

早在2003年，萬科就在東莞成立住宅產業化基地，致力於“像造汽車一樣造房子”。到2016年，萬科工業化開工面積為2254萬平方米，佔比為83.4%。萬科以外，其他開發商也陸續跟進。根據住建部的統計數據顯示，2017年前10月，全國已落實新建裝配式建築項目約1.27億平方米。隨著技術的成熟與發展，工期短不等於質量差。質量安全問題，關鍵在於施工管理。

其次，高週轉來自成熟的標準化。全國排名前20的開發商，差不多都擁有了自己成熟的產品體系。只是在不同的城市進行復制落地。這為項目在項目研發、設計施工、推廣渠道等環節大大節約了時間。大量的標準化落地，可能會有首入新城市的項目“水土不服”，有一些設計上的瑕疵與當地生活習慣不符，也少有大的硬傷。

最後，高週轉有利於“淘實惠”。高週轉對銷售業績的考核要求非常之高。在流量的要求下，對溢價就不會有太高追求。因為工程進度快，房源可以拿得多推得快；因為要求銷售量大，所以價格也不會太貴。抓住項目大量出貨的窗口期，反而是置業的好時機。

在筆者看來，無需恐懼“高週轉”：一來，現在都是上市房企，它們都有融資成本，對速度和規模都有要求，市面上絕大多數項目都會是高週轉的；其次，是不是高週轉不重要，重要的是公司的管理與執行力，買房不單看開發商名氣，更重要的是口碑；高週轉既有利客戶實惠買房，也有利市場供應充沛，某種程度上抑制了房價。不能將個案管理上的漏洞，簡單粗暴地歸在“高週轉”的頭上。

無論限價還是高週轉，都不應該是買房者關注的重點。與其研究開發商該關心的事兒，不如想想自己的需求，好好打探開發商在當地的口碑——現在隨便買個小區都是全國二十強，規模大比不上口碑佳，是否信得過，得去它交付過的樓盤多轉轉，跟老業主聊聊。還是那句話，冷靜是稀缺資源。有些便宜不便宜，有些“可怕”也不可怕。

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「 圖片 | 視覺中國 」