陳某想買房，在中介張某處發現李某欲出售的房屋正合他意，經過多次商談，雙方簽訂了售房定金協議和售房協議，聲明陳某已對此房產充分了解，自願以49萬元購買，陳某向李某交首付款20萬元，剩餘部分一週後付清，如違約，違約方向對方賠付房屋總售價20%的違約金。
協議簽訂後，陳某如約交付了20萬元首付款，然而就在陳某處理了自己其他房產取得款項準備交付該房尾款時,李某這才說出了房子用作公積金貸款抵押的事實，並要求在陳某交全款以後自己仍用這套房子貸款並抵押。對此，陳某將李某訴至法院，請求依法判決李某返還其20萬元購樓款並賠償違約金。
在案件審理過程中，李某辯稱自己沒有違約，在商談過程中已出示過購房合同，並且協議也聲明瞭陳某已對此房產充分了解。而陳某則稱自己對房屋為抵押物並不知情，在準備交付尾款時被告才提出的，中介張某也證實此說法。
黃驊法院經審理認為，李某隱瞞涉案房產有貸款和抵押的行為違反了誠實信用原則，增加了陳某的購房風險，損害了陳某的權益。同時，李某與公積金管中心簽訂合同明確約定，未經公積金管理中心書面同意不得出租、變賣、重複抵押、抵償債務、饋贈等，而且該房產至今沒有辦理產權登記，造成涉案房屋產權不清晰，所以該二人簽訂的售房協議依法應當予以解除。因被告違約，根據售房協議被告應向原告支付房屋售價20%的違約金9.8萬元，法院認為陳某隻給付了首付款20萬，餘款並未交付，違約金應以陳某已交付的20萬的20%計算為宜。
最後，黃驊法院判決解除陳某和李某訂立的《售房協議》，李某返還陳某已交首付20萬元，並支付違約金4萬元。
說法
生活中，轉讓被抵押的房屋是房地產交易中非常典型的模式。賣方轉讓被抵押的房屋並簽訂房屋買賣合同的，應告知抵押權人（如銀行），並告知買方房屋已抵押的情況。如果賣方未經抵押權人（如銀行）同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即合同應認定有效。但應注意的是，即使買賣被抵押的房屋合同認定有效，但只要抵押權未解除，房屋就不能辦理過戶手續。如果賣方未告知買方房屋已經抵押或者賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權轉移登記的，買方可向法院起訴請求解除合同，並要求賣方承擔相應違約責任。
（此文不代表本號觀點）
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