这篇文章主要整理自某标杆房企在一二级市场拿地时，付出的一些惨痛代价，很多房企尽管有非常强大的风控和律师团队，依然由于一些疏忽，在各个可能出现法律纠纷的地方还是没能避免踩坑。
01
一级市场拿地的5大坑？
尽管一级市场远没有二级市场来的复杂，但是，不注意以下几点，还是可能给公司造成巨大损失。
1、土地出让方的主体资格不适合；
2、用地手续不完善；
3、资金支付是遇到的风险；
4、违规通过财政返还款项的风险；
5、分期付款、分割办证的风险。
一：主体资格不合适
案例：呼和浩特南湖湿地公园项目
背景：
1、我司与政府洽谈一级开发协议时，呼市已成立了土地储备中心；
2、呼市建委欠有巨额债务，政府为借我司资金偿债，促成我司与建委签约。
发展：
3、我司向呼市建委支付资金，呼市建委用我司资金偿还债务后，并未按约
4、呼市建委表示其不具备土地储备职能，应改由呼市土地储备中心和玉泉区政府实施土地收储。
结果：
5、我司因市场原因放弃该项目后，我司1.4亿资金长期被占（挪）用，历经数年才追回。
启示：
1，应与县级以上政府或者国土部分、土地储备机构签订一级开发协议、勾地协议；
2，在获取土地的过程中，要留意一些区、管委会在土地行政管理方面的职权。
二：用地手续不完善
案例：安徽和县项目
背景：
1、和县政府、希玛公司、碧桂园签署三方合作协议（一级开发）；
发展：
2、结果土规不符，无法办理征地批报，政府违法出让土地；我司前期审查不严，发现违法后仍继续参与摘牌；
3、我司发现政府的违法行为后，对高尔夫球场建设、占用农用地建设道路、污水处理厂等风险采取了补救措施；
结果：
4、政府官员受到处罚，虽然虽然违法用地责任转与主体，但仍承担了巨大的经济损失。
5、一期土地被收回重新出让；我司赔偿业主巨额违约金。
启示:
1，注意相关审批的审批权限和程序，一定要符合土规、城规、林规。征地报批、农转用审核合法。
三、资金支付风险
案例：密云项目
背景：
1、股权收购项目，目标地块的征地拆迁未完成；
2、我司与对方公司进行股权收购谈判，签署股权收购协议
3、政府要求我司与政府签署协议，向政府支付征拆费用，政府完成征拆工作，我司需提前向政府支付保证金5000万。支付至政府账户进行共管；作为股权收购后启动征地拆迁的保证金，约定共管期限届满后，保证金予以退回。
发展：
4、我司因市场等原因终止股权收购谈判
结果：
5、当地政府以各种借口拖延配合我司取回保证金。
启示:
1，保证金、诚意金勿轻易采用政府账户进行共管，应使用银行托管方式。
四：违规通过财政返还款项的风险
案例：三个高溢价项目
结果：
1、花山项目通过抵扣部分配套费的方式消化部分溢价，其余部分则有政府拨付给我司用户基础设施的建设；苏家屯项目则有政府拨付款项用于基础设施、市政配套的建设。
2、部分溢价抵扣配套费，部分通过基础设施工程取回：由政府从财政将资金拨付给政府下属的承担市政工程的平台公司；我项目公司发函给该平台公司，同意其将工程费用直接支付至我司项目相关基础设施、公建工程的施工单位；该平台公司根据我司函件要求付款。
启示：
1，溢价处理是难题，要尽量避免巨额溢价的产生；
2，返还的具体程序，应灵活多变，应多与政府沟通确定合理的返还方式。
五：分期付款、分割办证的风险
02
二级市场拿地的6个坑
二级市场尽管各种坑连坑，但是总的来说，无外乎以下几点，理顺后，也并没有那么复杂。
1、土地闲置风险；
2、资金支付风险；
3、土地无法过户的风险；
4、土地权属来源存在瑕疵的风险；
5、特殊目标公司的交易程勋；
6、债务风险。
一：土地闲置风险
1、土地闲置风险情形和处置方式
2、土地闲置风险的防范
二：支付闲置风险
1.合同价款支付要与合同履行节点挂钩
三、土地使用权无法过户的风险
提示：
1、土地使用权实行登记生效主义，不登记不发生效力。
2、土地登记薄与土地权利证书：土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明，土地权利证书记载的事项，应当土地登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。
四：土地权属、来源存在瑕疵的风险
提示：
股权收购并未改变目标公司作为一个独立主体的地位，变动的只是其内部的股权架构，股权变动后的目标公司仍然要对以前目标公司的行为承担责任。
五：特有目标公司的交易程序
1、特有目标公司的交易程序—外资企业
2、特殊目标的交易程序—国有企业
提示：
在收购外资企业、国有企业的股权时要特别关注股权转让手续的办理程序，避免因办理不了股权转让手续而导致收购方投入大量资金却在法律上对目标公司没有任何权利。
六：债务风险
转至：李淑芬财税学习平台
声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!
城市更新税务难题线上课程【典型城市更新交易模式的税务处理和后续计税方式（基础版和深度版）】
閱讀更多 地稅說 的文章
