武汉房价已阶段性见顶
这个“顶部价格”由板块地价最高项目话事
你看起来不可理解的价格
都是在偿还“2016年开发商疯狂拿地”的债
今年，因为高地价项目批量上市
一些板块突破限价形成“顶价”
当开发商松口气，终于越过山丘
还有多少买房人，依然为你等候？
前2天，哥看到某开发商沙洲项目前期PPT
你们猜预期价格多少？
1.5万？2万？
不要被良知限制想象力呀
预期2万5
哥不禁要问，市场承受力上限，在哪里？
01
今年武汉几个标志性楼盘给出的备案价，让开发商普遍虎躯一松。
光谷、盘龙城、阳逻和汉阳滨江，高价地项目，都突破板块房价铁顶。
但与此同时，也给板块房价上限扎了锚。
最近一个板块扎锚，是东西湖吴家山。
2个月前，哥就写过一篇“房价‘被诅咒’的武汉三板块”。
其中对板块地价最高的项目，做出房价预测。
最终备案价，高层1.3~1.6万（大户型1.6~1.8万），叠拼在1.7~2.1万。
当时有很多朋友跟哥撕，不相信吴家山高层会到1.6万。
举这个例子，是想炫耀哥的预测比较靠谱。
言归正传。
武汉批备案价的逻辑，主要就是看地价。
从地价出发，给你算一个平账或者微利。
2016年以来，武汉总共成交24个“地王”。
截止目前，有4个开盘且售罄，6个还未开始卖，剩下的都处于在售状态。
这24个地王的分布比较均匀，今年以来，同板块没有再突破地价。
也就是说，只要日后地价控制住，这些项目的房价，就是未来武汉各个板块的房价之顶。
02
开发商越过备案价的山丘，还有多少买房人等候？
我们看吴家山这个项目，线上收刚需资料，又是名额秒光。
价格已经突破天花板，还这么捧场？
这届买房人真耐操啊。
某楼盘购房现场
轰蒂，你知道人家蓄客蓄了多久？
你售楼部开放到开盘，只有1个月，能跟别人比吗？
武汉有多少神盘，神就神在节点一推再推，蓄客时间超长？
这个版块上一次新盘开盘，价格只有1万上下，看起来地王项目价格冲击力很强
但上次开盘距今1年多，版块长时间处于断供状态。
对比一下，你家高价地项目，也有版块“重新定价”权吗？
今年，连续多宗高地价项目的备案价，传递给市场一个信号—
可以把地价成本转嫁到房价，不会人为制造“面粉贵过面包”。
这个信号让很多开发商跃跃欲试，冲击板块最高价。
但市场真能全盘接受？
03
比如白沙洲明年卖2.5万，你认不认可？
很多人也许会说，打死我都不认可。
开发商准备怎么征服我们？
哥粗略看白沙洲那个项目PPT，剔除各种鸡血，支撑2万5的理由，主要3个字——
新，二，环
这里面有什么内幕，哥不知道。
但有一点疑问——是非成败，寄望一座桥？
不过想想也对，很多白沙洲住户，配套逛街全靠经开永旺，这个项目地理优势最明显。
2万5是他真实预期吗？
不好说。
PPT不知道谁做的。
如果是开发商投拓或者乙方代理，比较好理解。
要老板掏钱买地，或者认准你来全案代理，总得有打动别人的地方吧，而价格是最直观的。
A和B投标，A说能卖1.8万，B说能卖3万，你是甲方，你打心眼里更喜欢谁？
不说能力强弱，至少B情商高。
哥不分析白沙洲明年值不值2万5，哥只谈开发商的预期。
这轮行情，对开发商改变特别大。
主要表现在2点：
1、重内部算账超过外部市场认知
2、重调性忽略抗性
很多事情做的，都不需要告诉市场，公司内部知道，知道我很努力在做事，就好。
因为不需要讲给市场听，反正200套房子已有1000组登记。
04
老百姓抢房子，抢的就是性价比和一二手倒挂。
我们猜测一下，假如白沙洲真的明年冲到2万5，会怎样？
——板块价格秩序荡然无存。
人为控制价格，包括对高地价新项目的备案价松动，也包括对老项目依然严格的管控，这就特别容易导致板块房价错乱。
比如一个项目，我不管你多大，你第一次申请备案价，就给你项目一个整体价格，未来234567期，都不能上涨。
至少目前是这样。
但另一方面，对高地价新项目，又能给出更高的备案价。
那问题来了，白沙洲如果2万+，基本上就跟从青山二环滨江-杨春湖-仁和路-南湖，那些已经在售的项目，一个水平线。
你得有多大的产品竞争力啊，才能让人家主城区转一圈，开着坦克去白沙洲买房？
再比如现在的吴家山和古田，很多人说倒挂，三环外比三环内还贵，凸显古田性价比。
并没有。
吴家山、金银湖一直比古田略贵。
这两个地方的外来客源，很少有硚口，主要是江岸和江汉，尤其常青高架通车。
所以吴家山对比的板块，应该是后湖、发展大道和姑嫂树。
这个倒挂形成，才打破秩序。
即便在板块内部，也面临老项目的“价格抗性”。
冲破限价的项目，内心的MMP只有自己知道。
比如黄陂盘龙城的南山十里星空。
作为板块地王，当初备案价也突破板块铁顶。
周边3个竞品，价格全部1.1万左右。
南山不行啊，地价兜不住，备案很体贴给到12500
然后，站岗。
最近悄悄开始打折，全场房源98折。
买房人表示——
笑话，我缺那2%房价吗？我缺的是那10%。
你要么降到跟竞品一样的价格，要么等别人都卖完。
和老项目同台竞争，高地价项目不具备重新定价权。
除了站岗，凸显竞品性价比，貌似唯一作用，就是让买房人彻底冷静下来。
可能买房人，已经冷静下来。
武汉房价在阶段性筑顶，需要时间，也要熬。
即便看起来对“顶价”认知度还行的板块，需求也不是取之不尽。
吴家山地王首开10栋楼，一次倾推2000多套房源。
反正二期备案价不可能涨，干脆一次把片区购房需求一网打尽，也不枉我守盘之苦。
一将功成万骨枯——剩下金地中建，瑟瑟发抖。
韭菜割得太狠，都等不及新韭菜成长。
上半年武汉成交新房7.17万套，比去年下滑27%。
是因为供应量不足？
供应量同期下滑6.4%，幅度明显小于成交。
看来买房人，已经不够“珍惜”为数不多的供应。
不是不想买，是真没钱了。
我们之前说，今年观测新房板块价格，一定要对标二手房。
不仅仅是价格，还包括二手房成交。
从链家下图看，今年3月后，二手房挂牌数量明显增加，但带看量并没有匹配提高，而且从5月份之后，大幅度下滑。
二手房难买，成交周期拉长。
武汉的二手房，基本是新房购买力的充电宝。
如果二手房市场熄火，一定程度会导致新房购买力不足。
前2天武汉某楼盘声势浩大的分销大会。
至少证明两点，开发商对还款的要求越来越高，在准备过冬。
另一方面，客户基数越来越少，现在要抢的，基本已经是存量。
这也很正常。
现在随随便便三环周边买个房，月供都有7、8K。
不管你6个荷包还是8个荷包买房，已经达到武汉人接受临界点。
再耐操，他们也是有上限的。
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