武汉房价已阶段性见顶
这个“顶部价格”由板块地价最高项目话事
你看起来不可理解的价格
都是在偿还“2016年开发商疯狂拿地”的债
今年,因为高地价项目批量上市
一些板块突破限价形成“顶价”
当开发商松口气,终于越过山丘
还有多少买房人,依然为你等候?
前2天,哥看到某开发商沙洲项目前期PPT
你们猜预期价格多少?
1.5万?2万?
不要被良知限制想象力呀
预期2万5
哥不禁要问,市场承受力上限,在哪里?
01
今年武汉几个标志性楼盘给出的备案价,让开发商普遍虎躯一松。
光谷、盘龙城、阳逻和汉阳滨江,高价地项目,都突破板块房价铁顶。
但与此同时,也给板块房价上限扎了锚。
最近一个板块扎锚,是东西湖吴家山。
2个月前,哥就写过一篇“房价‘被诅咒’的武汉三板块”。
其中对板块地价最高的项目,做出房价预测。
最终备案价,高层1.3~1.6万(大户型1.6~1.8万),叠拼在1.7~2.1万。
当时有很多朋友跟哥撕,不相信吴家山高层会到1.6万。
举这个例子,是想炫耀哥的预测比较靠谱。
言归正传。
武汉批备案价的逻辑,主要就是看地价。
从地价出发,给你算一个平账或者微利。
2016年以来,武汉总共成交24个“地王”。
截止目前,有4个开盘且售罄,6个还未开始卖,剩下的都处于在售状态。
这24个地王的分布比较均匀,今年以来,同板块没有再突破地价。
也就是说,只要日后地价控制住,这些项目的房价,就是未来武汉各个板块的房价之顶。
02
开发商越过备案价的山丘,还有多少买房人等候?
我们看吴家山这个项目,线上收刚需资料,又是名额秒光。
价格已经突破天花板,还这么捧场?
这届买房人真耐操啊。
![楼事:武汉房价已见顶——开发商越过山丘,还有多少买房人等候?](http://p2.ttnews.xyz/loading.gif)
某楼盘购房现场
轰蒂,你知道人家蓄客蓄了多久?
你售楼部开放到开盘,只有1个月,能跟别人比吗?
武汉有多少神盘,神就神在节点一推再推,蓄客时间超长?
这个版块上一次新盘开盘,价格只有1万上下,看起来地王项目价格冲击力很强
但上次开盘距今1年多,版块长时间处于断供状态。
对比一下,你家高价地项目,也有版块“重新定价”权吗?
今年,连续多宗高地价项目的备案价,传递给市场一个信号—
可以把地价成本转嫁到房价,不会人为制造“面粉贵过面包”。
这个信号让很多开发商跃跃欲试,冲击板块最高价。
但市场真能全盘接受?
03
比如白沙洲明年卖2.5万,你认不认可?
很多人也许会说,打死我都不认可。
开发商准备怎么征服我们?
哥粗略看白沙洲那个项目PPT,剔除各种鸡血,支撑2万5的理由,主要3个字——
新,二,环
这里面有什么内幕,哥不知道。
但有一点疑问——是非成败,寄望一座桥?
不过想想也对,很多白沙洲住户,配套逛街全靠经开永旺,这个项目地理优势最明显。
2万5是他真实预期吗?
不好说。
PPT不知道谁做的。
如果是开发商投拓或者乙方代理,比较好理解。
要老板掏钱买地,或者认准你来全案代理,总得有打动别人的地方吧,而价格是最直观的。
A和B投标,A说能卖1.8万,B说能卖3万,你是甲方,你打心眼里更喜欢谁?
不说能力强弱,至少B情商高。
哥不分析白沙洲明年值不值2万5,哥只谈开发商的预期。
这轮行情,对开发商改变特别大。
主要表现在2点:
1、重内部算账超过外部市场认知
2、重调性忽略抗性
很多事情做的,都不需要告诉市场,公司内部知道,知道我很努力在做事,就好。
因为不需要讲给市场听,反正200套房子已有1000组登记。
04
老百姓抢房子,抢的就是性价比和一二手倒挂。
我们猜测一下,假如白沙洲真的明年冲到2万5,会怎样?
——板块价格秩序荡然无存。
人为控制价格,包括对高地价新项目的备案价松动,也包括对老项目依然严格的管控,这就特别容易导致板块房价错乱。
![楼事:武汉房价已见顶——开发商越过山丘,还有多少买房人等候?](http://p2.ttnews.xyz/loading.gif)
比如一个项目,我不管你多大,你第一次申请备案价,就给你项目一个整体价格,未来234567期,都不能上涨。
至少目前是这样。
但另一方面,对高地价新项目,又能给出更高的备案价。
那问题来了,白沙洲如果2万+,基本上就跟从青山二环滨江-杨春湖-仁和路-南湖,那些已经在售的项目,一个水平线。
你得有多大的产品竞争力啊,才能让人家主城区转一圈,开着坦克去白沙洲买房?
再比如现在的吴家山和古田,很多人说倒挂,三环外比三环内还贵,凸显古田性价比。
并没有。
吴家山、金银湖一直比古田略贵。
这两个地方的外来客源,很少有硚口,主要是江岸和江汉,尤其常青高架通车。
所以吴家山对比的板块,应该是后湖、发展大道和姑嫂树。
这个倒挂形成,才打破秩序。
即便在板块内部,也面临老项目的“价格抗性”。
冲破限价的项目,内心的MMP只有自己知道。
比如黄陂盘龙城的南山十里星空。
作为板块地王,当初备案价也突破板块铁顶。
周边3个竞品,价格全部1.1万左右。
南山不行啊,地价兜不住,备案很体贴给到12500
然后,站岗。
最近悄悄开始打折,全场房源98折。
买房人表示——
笑话,我缺那2%房价吗?我缺的是那10%。
你要么降到跟竞品一样的价格,要么等别人都卖完。
和老项目同台竞争,高地价项目不具备重新定价权。
除了站岗,凸显竞品性价比,貌似唯一作用,就是让买房人彻底冷静下来。
可能买房人,已经冷静下来。
武汉房价在阶段性筑顶,需要时间,也要熬。
即便看起来对“顶价”认知度还行的板块,需求也不是取之不尽。
吴家山地王首开10栋楼,一次倾推2000多套房源。
反正二期备案价不可能涨,干脆一次把片区购房需求一网打尽,也不枉我守盘之苦。
一将功成万骨枯——剩下金地中建,瑟瑟发抖。
韭菜割得太狠,都等不及新韭菜成长。
上半年武汉成交新房7.17万套,比去年下滑27%。
是因为供应量不足?
供应量同期下滑6.4%,幅度明显小于成交。
看来买房人,已经不够“珍惜”为数不多的供应。
不是不想买,是真没钱了。
我们之前说,今年观测新房板块价格,一定要对标二手房。
不仅仅是价格,还包括二手房成交。
从链家下图看,今年3月后,二手房挂牌数量明显增加,但带看量并没有匹配提高,而且从5月份之后,大幅度下滑。
二手房难买,成交周期拉长。
武汉的二手房,基本是新房购买力的充电宝。
如果二手房市场熄火,一定程度会导致新房购买力不足。
前2天武汉某楼盘声势浩大的分销大会。
至少证明两点,开发商对还款的要求越来越高,在准备过冬。
另一方面,客户基数越来越少,现在要抢的,基本已经是存量。
这也很正常。
现在随随便便三环周边买个房,月供都有7、8K。
不管你6个荷包还是8个荷包买房,已经达到武汉人接受临界点。
再耐操,他们也是有上限的。
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