武漢房價已階段性見頂
這個“頂部價格”由板塊地價最高項目話事
你看起來不可理解的價格
都是在償還“2016年開發商瘋狂拿地”的債
今年，因為高地價項目批量上市
一些板塊突破限價形成“頂價”
當開發商鬆口氣，終於越過山丘
還有多少買房人，依然為你等候？
前2天，哥看到某開發商沙洲項目前期PPT
你們猜預期價格多少？
1.5萬？2萬？
不要被良知限制想象力呀
預期2萬5
哥不禁要問，市場承受力上限，在哪裡？
01
今年武漢幾個標誌性樓盤給出的備案價，讓開發商普遍虎軀一鬆。
光谷、盤龍城、陽邏和漢陽濱江，高價地項目，都突破板塊房價鐵頂。
但與此同時，也給板塊房價上限紮了錨。
最近一個板塊扎錨，是東西湖吳家山。
2個月前，哥就寫過一篇“房價‘被詛咒’的武漢三板塊”。
其中對板塊地價最高的項目，做出房價預測。
最終備案價，高層1.3~1.6萬（大戶型1.6~1.8萬），疊拼在1.7~2.1萬。
當時有很多朋友跟哥撕，不相信吳家山高層會到1.6萬。
舉這個例子，是想炫耀哥的預測比較靠譜。
言歸正傳。
武漢批備案價的邏輯，主要就是看地價。
從地價出發，給你算一個平賬或者微利。
2016年以來，武漢總共成交24個“地王”。
截止目前，有4個開盤且售罄，6個還未開始賣，剩下的都處於在售狀態。
這24個地王的分佈比較均勻，今年以來，同板塊沒有再突破地價。
也就是說，只要日後地價控制住，這些項目的房價，就是未來武漢各個板塊的房價之頂。
02
開發商越過備案價的山丘，還有多少買房人等候？
我們看吳家山這個項目，線上收剛需資料，又是名額秒光。
價格已經突破天花板，還這麼捧場？
這屆買房人真耐操啊。
某樓盤購房現場
轟蒂，你知道人家蓄客蓄了多久？
你售樓部開放到開盤，只有1個月，能跟別人比嗎？
武漢有多少神盤，神就神在節點一推再推，蓄客時間超長？
這個版塊上一次新盤開盤，價格只有1萬上下，看起來地王項目價格衝擊力很強
但上次開盤距今1年多，版塊長時間處於斷供狀態。
對比一下，你家高價地項目，也有版塊“重新定價”權嗎？
今年，連續多宗高地價項目的備案價，傳遞給市場一個信號—
可以把地價成本轉嫁到房價，不會人為製造“麵粉貴過麵包”。
這個信號讓很多開發商躍躍欲試，衝擊板塊最高價。
但市場真能全盤接受？
03
比如白沙洲明年賣2.5萬，你認不認可？
很多人也許會說，打死我都不認可。
開發商準備怎麼征服我們？
哥粗略看白沙洲那個項目PPT，剔除各種雞血，支撐2萬5的理由，主要3個字——
新，二，環
這裡面有什麼內幕，哥不知道。
但有一點疑問——是非成敗，寄望一座橋？
不過想想也對，很多白沙洲住戶，配套逛街全靠經開永旺，這個項目地理優勢最明顯。
2萬5是他真實預期嗎？
不好說。
PPT不知道誰做的。
如果是開發商投拓或者乙方代理，比較好理解。
要老闆掏錢買地，或者認準你來全案代理，總得有打動別人的地方吧，而價格是最直觀的。
A和B投標，A說能賣1.8萬，B說能賣3萬，你是甲方，你打心眼裡更喜歡誰？
不說能力強弱，至少B情商高。
哥不分析白沙洲明年值不值2萬5，哥只談開發商的預期。
這輪行情，對開發商改變特別大。
主要表現在2點：
1、重內部算賬超過外部市場認知
2、重調性忽略抗性
很多事情做的，都不需要告訴市場，公司內部知道，知道我很努力在做事，就好。
因為不需要講給市場聽，反正200套房子已有1000組登記。
04
老百姓搶房子，搶的就是性價比和一二手倒掛。
我們猜測一下，假如白沙洲真的明年衝到2萬5，會怎樣？
——板塊價格秩序蕩然無存。
人為控制價格，包括對高地價新項目的備案價鬆動，也包括對老項目依然嚴格的管控，這就特別容易導致板塊房價錯亂。
比如一個項目，我不管你多大，你第一次申請備案價，就給你項目一個整體價格，未來234567期，都不能上漲。
至少目前是這樣。
但另一方面，對高地價新項目，又能給出更高的備案價。
那問題來了，白沙洲如果2萬+，基本上就跟從青山二環濱江-楊春湖-仁和路-南湖，那些已經在售的項目，一個水平線。
你得有多大的產品競爭力啊，才能讓人家主城區轉一圈，開著坦克去白沙洲買房？
再比如現在的吳家山和古田，很多人說倒掛，三環外比三環內還貴，凸顯古田性價比。
並沒有。
吳家山、金銀湖一直比古田略貴。
這兩個地方的外來客源，很少有礄口，主要是江岸和江漢，尤其常青高架通車。
所以吳家山對比的板塊，應該是後湖、發展大道和姑嫂樹。
這個倒掛形成，才打破秩序。
即便在板塊內部，也面臨老項目的“價格抗性”。
衝破限價的項目，內心的MMP只有自己知道。
比如黃陂盤龍城的南山十里星空。
作為板塊地王，當初備案價也突破板塊鐵頂。
周邊3個競品，價格全部1.1萬左右。
南山不行啊，地價兜不住，備案很體貼給到12500
然後，站崗。
最近悄悄開始打折，全場房源98折。
買房人表示——
笑話，我缺那2%房價嗎？我缺的是那10%。
你要麼降到跟競品一樣的價格，要麼等別人都賣完。
和老項目同臺競爭，高地價項目不具備重新定價權。
除了站崗，凸顯競品性價比，貌似唯一作用，就是讓買房人徹底冷靜下來。
可能買房人，已經冷靜下來。
武漢房價在階段性築頂，需要時間，也要熬。
即便看起來對“頂價”認知度還行的板塊，需求也不是取之不盡。
吳家山地王首開10棟樓，一次傾推2000多套房源。
反正二期備案價不可能漲，乾脆一次把片區購房需求一網打盡，也不枉我守盤之苦。
一將功成萬骨枯——剩下金地中建，瑟瑟發抖。
韭菜割得太狠，都等不及新韭菜成長。
上半年武漢成交新房7.17萬套，比去年下滑27%。
是因為供應量不足？
供應量同期下滑6.4%，幅度明顯小於成交。
看來買房人，已經不夠“珍惜”為數不多的供應。
不是不想買，是真沒錢了。
我們之前說，今年觀測新房板塊價格，一定要對標二手房。
不僅僅是價格，還包括二手房成交。
從鏈家下圖看，今年3月後，二手房掛牌數量明顯增加，但帶看量並沒有匹配提高，而且從5月份之後，大幅度下滑。
二手房難買，成交週期拉長。
武漢的二手房，基本是新房購買力的充電寶。
如果二手房市場熄火，一定程度會導致新房購買力不足。
前2天武漢某樓盤聲勢浩大的分銷大會。
至少證明兩點，開發商對還款的要求越來越高，在準備過冬。
另一方面，客戶基數越來越少，現在要搶的，基本已經是存量。
這也很正常。
現在隨隨便便三環周邊買個房，月供都有7、8K。
不管你6個荷包還是8個荷包買房，已經達到武漢人接受臨界點。
再耐操，他們也是有上限的。
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