2017年，大西安的元年。隨著十二屆全國人大五次會議上，永康書記向總理展示的大西安空間規劃圖橫空出世，西安終於衝破了“城牆思維”的禁錮，開始大膽繪製未來的藍圖。
2017年，大西安在規劃上是大手筆，提出“東拓、西進、南控、北跨、中優”的發展思路，頗為壯闊。2017年，大西安的房價增速同樣十分感人。全年均價漲幅高達68%，整個城市全面普漲。這種實屬罕見的壯觀場面，加上大西安如此壯闊的世紀規劃，讓喜歡擼串的普通老陝，也開始把視線移向樓市。
2018年，4個月過去了，大西安的樓市在全國人民的見證下，更是火到一飛沖天。似乎，2018年，大家已經忘記了西安還有大雁塔和肉夾饃，“搶人+搶房”變成了西安的新標誌。
2018年，到底發生了什麼？
整個3月，西安共開盤22家樓盤，總共房源4683套，認購數量高達4226套，去化率93.77%，同比增長9.5%，創歷史新高！這還不算完，最要命的是，22家樓盤中，16個開盤即“售罄”，其中還包括兩個商業項目，可謂十足的“日光”！
4月，萬科、金輝、綠地、恆大、融創、保利等20多家大牌房企，陸續推出房源16609套，合計56個項目，相較3月數量提高350%。但是，咱老陝太“增火”了，全款、搖號，愣是搶了個精光。
都說在西安收入低，老李經過這1年半，算是發現了，咱大西安之所以敢叫大西安，有錢人的數量還是足夠的。
政府在搶人，百姓在搶房。政府規劃是“高大全”，房價增速是“穩準狠”。一時間，讓想要買房的小夥伴確實懵逼。搞到買房資格就夠麻煩了，再加個“東、西、南、北、中”的規劃，萬一要是買錯了，漲慢點也行，要是真的眼拙，選到的區域不漲，或者漲的太慢，這動輒一兩百萬，還是削尖腦袋衝進去的，誰受得了。
老李今天就幫小夥伴們來捋順一下思路，看看大西安這“東、西、南、北、中”，到底該怎麼選？
咱們先看看西安樓市的現狀。
1） 限購限售政策
2018年，西安市購房政策如下。
限購對象：本地戶口擁有2套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的本地戶口居民家庭（包含夫妻雙方及未成年子女）；外地戶口擁有1套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的非本市戶籍居民家庭（包含夫妻雙方及未成年子女）。
不限購對象：1、限購區域內無住房且能夠提供2年以上（含2年）個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。2、購買自用住房的經批准引進的各類人才。
限售規定：1、2017年4月18日以前，在限售區域內，購買的商品住房，自購房之日(以商品房買賣合同網籤備案時間為準)起滿5年方可上市交易；2、2017年4月18日以前，在限售區域內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易。
2） 市場基本面
目前西安各區域房價如上圖所示，主城區總體市場均價為11000-11500元。
截止2017年底，西安市住宅庫存為1093萬方，去化週期為8.3個月。
2018年，主廠區計劃上市新建商品房2691萬㎡，共22萬套，以3月份的去化率作為基準，去化週期約為2年，高於2017年，供給側充裕，市場在後期將趨於穩定。
3） 政策利好的影響
2018年，西安在國家宏觀規劃方面，如“國家中心城市”、“關中平原城市群”等的利好不斷髮布。在本市微觀政策層面，新一屆的西安政府，在全國性的人才搶奪大戰中，也不斷加大力度，落戶政策一再放寬。宏觀的利好，加上政府自身對人才的渴求。目前，已近40萬“新西安人”落戶西安。人口的增長，在短期內形成激增，局部時間段內房源供不應求，價格上漲迅速。
瞭解了西安樓市的現狀，手握RMB的小夥伴們可能已經迫不及待了，到底這“東、西、南、北、中”，選哪個最靠譜。
別急，光了解了現狀還不夠，你還要清楚未來才行！
除了“東拓、西進、南控、北跨、中優”，老李再帶小夥伴們看看“大西安三條南北主軸”。
西中軸：以灃河、渭河交匯處為原點的“科技創新引領軸”，這是大西安建設的一個重要佈局。
中心軸：以鐘樓南北為方向的“古都文化傳承軸”。由於歷史原因，對比巴黎、北京這幾座世界級古都來說，它有些“狼狽”：早些年欠缺長遠眼光的規劃、侷促的交通條件和缺失的功能佈局，讓它早已不堪重負。
東中軸：滻灞河貫穿其中“國際文化交流軸”。這條軸線上，分佈著曲江、絲路國際會展中心、國際領事館區、歐亞經濟論壇會址、西安體育中心（全運會址）、國家級溼地公園等重大項目。
三條軸線，是未來西安區域發展的定位，也預示了不同區域在未來的集中人群。對比一線及兄弟城市的發展路徑，上海的浦東、廣州的天河、成都高新區、鄭州鄭東新區等，作為“科技是第一生產力”的西中軸區域，在未來的潛力、後勁和發動力上，必將引領大西安。從遠期規劃看，西中軸區域規劃所吸引的人群，也將是更多的高知、高薪人群，未來足以長期支撐區域房價的上漲。
作為東中軸中的新貴，滻灞區域由於全運會舉辦的時限性，區域內所規劃的絲路國際會展中心、地鐵、學校、道路、使館等配套必然落地較快，屬於短時間集中力量發展的區域。在全運會舉辦前後的一定時間段內，勢必領先西主軸的新興區域。但也由於全運會等強預期資源和配套的快速落地，也使得滻灞核心區域的價格溢價過快，吃掉了買家的部分利潤。
老李認為，滻灞在全運會舉辦後5-7年，一定會有足夠的支撐。但遠期看來，區域規劃以宜居為主，距離西安產業中心較遠。到時除了區域內工作的高薪人群相對數量不足，加上西安立體交通發展滯後，通勤便利性將被考驗。長遠看，西中軸水域憑藉其與科技產業中心的距離優勢，勢必會對滻灞產生衝擊。
那麼，2018年的後續時間，小夥伴具體該如何下手？
目前的搶房的情況，是由於階段性供給量不足和人口激增的雙重因素導致的。2018年的後續時間，根據前文分析，供給量相比1-4月會明顯增加，全年總體趨於供給平衡。但，不同區域間必有差別，小夥伴可以持續關注供給充裕的板塊。
滻灞、曲江、灃東區域，在2017年土地成交量較大，後期推盤量相比其他區域較為寬裕。參考目前“一房難求”的形勢，供應量較大的區域必然導致區域供給側充裕，買房競爭減小。開發商為了快速回籠資金，要求去化週期減短，在考慮整體利益的情況下，不會造成過於緊張的氣氛。此時，其實是買家的機會，畢竟不用搖號和全款買房，機會還是多了很多。
另外，老李要提醒小夥伴們，這些區域還是要多關注大開發商，畢竟預期時間長，小開發商實力有限，可能存在無法兌現的風險。再者，對品牌溢價要多有關注，大品牌往往通過高溢價來吃進買家利益，這時，需要小夥伴結合周邊樓盤的均價來綜合判斷溢價水平。過高的溢價都會擠壓未來你的利潤空間。
最後，老李還想再次提醒各位小夥伴。西安的定位是二線發展中城市，在買入時一定要謹慎的分析區域的具體規劃，切勿賭單一預期。房子的成長動力，一定是建立在城市資源的基礎上的，近期和遠期是兩種不同的策略，也要嚴格區分，世上沒有一勞永逸。
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