近来，经常有朋友问宅基地能自由买卖吗？特别是国家提出宅基地三权分置以来，有人自认为政策放宽，交易就不受限制了。结合个人的工作和思考，与大家作一交流。
首先，要搞清楚宅基地的属性和特点。农村宅基地，是农民基于其农村集体成员身份而从村集体无偿获得的用于居住的土地。农村土地实行集体所有，农民宅基地只是获得了土地使用权，没有完全产权。这个使用权具有以下特点：第一，宅基地使用权的主体为集体经济组织成员，农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员。第二，宅基地使用权的用途具有限制性，农民只能在该土地上建造房屋，而且只是自用住房。第三，宅基地使用权具有福利性。宅基地具有一定的福利性质，农民无偿取得宅基地，这是基本的生活条件和保障。第四，坚持一户一宅制度。
基于以上分析，宅基地只能在本集体经济组织成员之间流转。之所以作出这样的限制，一是考虑集体所有制是我们国家公有制的重要组成部分，集体所有制是相对封闭的财产所有制度，一旦打破这个限制，农村社会秩序将完全被打乱，二是考虑宅基地是农民的生存保障，一户一宅，一旦随意买卖，农民一旦出现风险，将难以有安居之地。
有人认为，集农民毕生积累建造的农房,由于限制流转，影响了农民增加财产性收入。也有人说，凭什么城市的房子可以自由买卖，农村的房子就不能买卖了呢，这是因为土地性质和来源不同。城市房子的土地，是通过招拍挂程序已经取得的国有土地使用权，农村是集体土地；城市房子的土地，已经基本实现了商品功能，是通过招拍挂发生了交易的，农村是是无偿取得的。
但这个限制，确实也制约了农民财产权的实现。现实中，一些人私下买卖土地，也发生了不少的情况。但这个买卖，是不受法律保护，一旦宅基地使用权原主人想要回，或者发生征地拆迁等，法律是难以保护买方的。
今年一号提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。怎么理解，本人认为，主要是允许长期租金农民宅基地，但不是买卖；这个宅基地也只能盖房子，不能建别墅和私人会馆。
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