或许，2020年对很多人来说都是一个分水岭。2020年，我们应该如何去看待房价的走势呢？到底是继续上涨，还是下跌？今天，关于这些问题，幸福锦囊邀请了房产专家来帮你分析分析！

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问：2020我们应该如何去看待房价走势？

回答：

关于房价我们实在是讨论的太多了，不同的人会有不同的见解。但是无论如何我们都应该理性的去看待未来的房地产市场。

那么，2020年我们应该如何去看待房价的走势呢？到底是继续上涨，还是下跌？

其实很简单，要知道2020年房价的走势，一定要先了解这一次去库存房价上涨的原因到底是什么？然后再看看目前的一些因素会对未来的房价影响几何。

一，本轮去库存，房价上涨的原因到底有哪些？

这一轮房价的涨幅，我们所有的朋友都经历了。从一线城市开始涨，然后轮动到二线城市，接着是三四线城市，可以说所有的城市房价涨幅都非常的可观。

而我们本轮去库存的房价涨势当中，三四线城市，以及二线城市的涨幅是特别惊人的。在以往的年份里面是没有达到这样效果的，房价直接翻倍。

我们已经经历了这样的房价涨势，那么一定要把它的原因归纳出来，看看到底是因为什么？

第1个原因，降风险。

本轮去库存的主要原因就是为了降低房地产市场的风险，因为库存实在是太大了，必须把这样的风险转移到大众的手里，去削弱去消除。

所以，才有了短期的政策，刺激本轮房地产市场上涨，各个城市雨露均沾。可以说这也是最主要的一个原因。

第2个原因，棚改发钱支持去库存。

在本轮全国楼市上涨的行情当中，我们出了一些相关的政策，支持它的购买力，比如棚改发钱。

旧城改造，把老的房子拆迁之后，直接赔偿现金给对应的住户。老百姓手里有钱了，又不想钱被贬值，就只能去买入房子。

对于大部分家庭而言，房子是最安全也是最保险的投资之产品。

第3个原因，高价卖地，刺激房地产市场，调动购房积极性。

在去库存的这几年，地方高价卖地，政府高价拿地。刺激整个房地产市场，调动了购房者的积极性。

很多购房者都以为现在的楼面价都已经比之前的房价还贵，未来的房价肯定会越来越贵，还会继续上涨，就能够有效的刺激和带动这类购房者继续购房。

开发商也随着这样的行情，把新东方的价格调高。二手房和新房从来都是相互制约相互适应的新房的价格走高，二手房也不甘示弱，业主们集体纷纷调高挂牌价。

……

是的，其实本轮房地产市场的上涨，目的就是去库存，降低库存挤压过大的风险。

而伴随着去库存就有相应的政策去支持，让购买者有购买力，能够达到快速的清理库存，然后再陆陆续续的实行各种研制的政策。

二，2020年我们应该如何去看待房价的走势？

在第一大点，我们把本轮去库存房价上涨的原因，简单的罗列了一下。说到底，就是必须去库存了，必须把积压过大的库存清除掉，降低一些相关的风险。

作为投资买房的和炒房的朋友，都希望看到这样的房价涨势，因为可以低单价买入，高单价卖出，而且持有的周期不会太长，赚钱也非常的迅速。

但是或许接下来我们的房地产市场会有一些变化，房价也会发生在城市与城市之间，板块与板块之间的分化。

换句话说，2020年我们应该更理性的去看待未来房价的走势，有的城市会继续上涨，而有的城市会横盘，有的城市甚至面临下跌的风险。

原因如下：

第1个原因，房子是用来住的，而不是用来炒的。

至2017年所有城市雨露均沾，房价大幅上涨之后，每次工作会议就重点提出“房子是用来住的，而不是用来炒的”。

在以往的楼市上涨行情里面也出现过这样的字眼，但是并没有向本轮去库存，房价高涨之后那么频繁，每次会议都要提一下，可见决心之严重。

第2个原因，稳地价，稳房价，稳预期。

“三稳”政策已经屡见不鲜，而且会长此以往，通过稳地价稳房价，从而稳预期的长效机制，来让我国的房地产接下来在一个健康平稳的上涨通道上。

从另一个角度来说，既不能让房价大涨，也不能让房价出现大跌。平稳健康才是关键，也是未来的趋势。

第3个原因，重点城市的发展。

近两年，会议指出了未来城市的发展格局。主要以一线城市，二线城市，国家中心城市，以及城市群为重点发展对象。

可以看出，未来这些城市的房价才会出现上涨，哪怕它只是一个健康平稳的上涨。因为重点发展的城市，它的经济会不断向好，产业会不断的升级，人口也会不断的净流入。这里的房价才有购买力的支撑。

在未来所有城市的房价上涨，雨露均沾是不大可能了，大家一定要明确分化已经开始。

……

是的，2020年我们应该理性的去看待房价的走势了。是在未来的很长一段时间，我们都应该理性的去看待。

接下来的房地产市场一定要先选对城市，再选对优质的板块，然后再选对优质的房子，还要做好长持的打算，才能够盈利。

三，小结

总的来说，2020年开始我们每一个购房者。无论你是刚需，改善，还是投资购房者，一定要理性的重新认识我国未来房价的走势。

想通过买房来一夜暴富的，一定要慎重再慎重。未来的房价，只有在优质城市，优质资产，才具备稳步上涨的动力。

刚需买房，一定要结合自己的实际情况，把距离尽量控制在离上班地点较近的区域，而且月供一定不要超出家庭收入的百分之60。

改善型购房者可以把之前的房子出租或者卖掉，然后作为买入更好改善类型房子的资金和现金流。

而投资购房者，除了要选对城市选对板块选对房子之外，一定要做好长期持有的打算，备足现金流，而且尽量去购买即买即租的优质二手房。

这样不仅可以给自己减少一定的现金流压力，还能让自己的投资行为没有太大的风险。

问：有人说房价要涨，有人说房价要降，今后房价的走势究竟怎样？

回答：

：从楼市现有的现状和背景来看，短期的房价将以“稳”为主，除了个别城市有可能出现难以影响大局的分化现象，整体的房价将会表现平稳，不会再像以前那样大起大落；而长期来看楼市的影响因素会比较复杂，既会受到以后市场因素影响，又会受到作为长效机制的调控政策的影响，变数比较大。下面分别就楼市的短期和长期走势发表一下个人的观点。

整体房价的短期走势以“稳”为主，并有可能延续下去。

过去这些年房地产行业经过市场化发展，规模越来越庞大，在金融领域所表现出的问题也越来越严重，而同时这个特殊的行业又影响着下游的钢铁、水泥、建材、装修和相关服务等等比较大的产业，因此维持它的稳定发展是很有必要的，同时需要在稳定的背景下化解可能会导致的风险。这两年的调控手段和市场表现都体现了“稳房价”的基调。

一、背景定调。

1、楼市对金融的依赖强劲，企业和居民杠杆高企。

据央行统计数据，截止到2019年第一季度时金融机构人民币各项贷款余额142.11万亿元，同比增长13.7％，而其中人民币房地产贷款余额40.52万亿元，同比增长18.7％，一季度增加1.82万亿元，占同期各项贷款增量的31.4％，几乎占去了增量的三分之一，里面的个人住房贷款余额是26.87万亿元，同比增长了17.6%，增速都比较快。算下来房地产贷款余额占了人民币贷款余额的28.5%，其中房贷余额占了人民币贷款余额的20%左右。

而具体到房地产中的企业，金融杠杆使用率高，整体的负债率高企。据克而瑞研究对房企数据报告显示，2019年上半年174家房企的加权剩负债率为91.37%，其中70家重点房企的数据是95.37%，可见房企的负债情况是比较严重的，稍有不慎可能就是深渊。

而据国泰君安证券研究的一份报告显示，2018年我们的住户部门的整体杠杆率为52.6%，但具体到不同的城市来看，体现出高低不平的状态，较高的城市竟高达96%，风险不容忽视。虽然居民总体杠杆率对比发达国家来说不算高，但在增速上却让人担忧，在2015年年末的时候，杠杆率还是39%，而到2019年年中的时候，这个数据已经达到55%。

而另一方面我们觉得很有底气的储蓄率却呈现下降的状态，从2008年51.8%回落至2018年45%，此消彼长的状态隐藏着不少问题。而房贷支出是造成杠杆率不断走高的其中一个主要原因，高昂的房价已经挤占了居民大部分的可支配收入，影响了其他方面的消费能力，进而影响消费对其他产业的推动。

2、楼市调控力度空前，“稳房价”是大方向。

正因为楼市牵连甚广，所以使其健康而平稳地发展是非常重要的。而在最近两年以来，相关部门对针对房地产市场出台了密集的调控措施，并始终坚持把“稳房价”作为调控的方向，并几次以最高姿态明确提出“房住不炒”的指导观点，对过热的房地产市场实施降温的操作，力度和态度都是前所未有的，而且提出不再把房地产作为短期刺激经济的手段，淡化房地产的经济影响这种用意很明显，并将建立房地产调控的长效机制。这些定调下，再结合目前楼市所面临的金融问题，未来在三五年这样的短期内完全放开的可能性还是比较小的，因此在大环境不变的情况下，楼市的整体表现应该是一个持续平稳的态势。

二、楼市表现。

虽然目前总会听到市场传言说某地某盘降价促销，甚至说单价出现了大幅下调，但以网签成交的情况来看，全国整体房价表现平稳，至少在现在看来个别的情况并没有对整体走势造成影响。据中指研究院百城价格指数报告，其9月份的数据显示，其监测的100个大中城市的房价指数下跌的城市有30个，但跌幅最大的厦门也只是跌了1.03%，按目前厦门房产均价看，也就三四百元的变化，相对于房价来说变化不大。而其他下跌的城市变化幅度都在1%以内。

而上涨的城市也大多在1%的幅度以内，只有14个城市超过了1%，应该是得益于“金九银十”这个传统销售旺季的影响，南通和温州都出现了3%左右的涨幅，这是在调控以来很少见的，纵观调控以来的分析报告，无论是统计局的全国70城房价报告还是中指研究院的百城房价指数，出现超过2%变动幅度的情况都很少，整体房价呈现一种横盘的走势，比较平稳，也符合楼市调控的方向。

三、出现城市分化，但不会影响大局。

整体情况虽然平稳，但每个城市的具体情况并不相同，比如经济实力以及房价泡沫情况都会因地方不同而出现差异，而调整对于供应和需求都会造成影响，房企受制于金融管控，购房者受市场情绪和限售、限购和限贷等因素的持续影响，在有些地方出现局部的市场调整是难免的，特别是既缺乏经济支撑、房价泡沫又比较大的城市，调整会比别的城市更大一些。但“稳房价”和“稳预期”的方向对于所有地方都一样的，如果出现新的情况，依照“一城一策”的方针，在保持连续稳定的基础上，有可能会出现微调，以实现稳定的目标。因此影响大局的概率还是比较小的。

长期影响要看调控和市场化的双重因素，特别是长效机制的力度和效果。

楼市长期的影响因素会比较复杂，如果站在金融安全的角度来看，明显不太适合像过去那样过热过快地发展，才有可能让楼市处于一种长期可控、又回归民生的安全状态，需要尽量去金融化、去投资和投机属性，而这也与完全市场化对立，所以最终还要看楼市调控长期引导的结果。

一、假如楼市以后长期都处于偏重调控常态化，房价将会平稳甚至回调，更加向惠民靠近。

对于我们来说，房地产行业影响着国计民生，注定很难成为完全市场化的行业。过度市场化的房产市场会导致严重的金融化，很容易催生投机炒作的现象，影响市场的健康发展，从现在所面临的问题就可以知道，过度市场化的后果之一是金融杠杆被推高，对房企和个人来说，随着不断攀升的杠杆率，潜在的风险会不断地加大，既不利于经济的长远发展，又不利于民生。

所以用调控来做引导是必要的，大多数国民不用为房子发愁的国家中，他们的楼市基本都是去金融化，以政策的手段把房子往惠民方向引导，像德国和新加坡就是这样的例子。当然我们是14亿人的大国，背景与他们不同，但看一下国内做得最好的长沙市，这些年的表现与其他城市完全不同，生产总值过万亿，但全市的总体房价一直控制得相对较好，最新的房价收入比只有6.4，相比起深圳的36.1要低太多了，而在大城市中几乎也是最低的，是什么原因造成这种现象？固然是有地域经济差异的原因，但更重要的是其持续的楼市管控战略起了主要的作用，使长沙的房价在以往即使难以脱离上行的大环境，也比别的大城市要合理得多。

而我们国家对于资源、金融和税都有绝对的掌控权，完全有能力化解风险，在长期施行的楼市调控政策影响下，房价将会有比较大的概率向合理回归，泡沫过大的城市其房价将不可避免地在稳健的前提下缓慢下调。

二、假如楼市调控措施短期内完全退出，市场因素会成为主导，看涨将成为必然。

在以往，甚至现在，很多人都认为“买房必赚”，认为房价会一直涨下去，现实中投资房产这种行为也被认为是人与人之间拉开财富差距的最有效手段之一，这也是楼市给人们造成的固定预期，同时也是推动市场的重要因素之一，如果这种预期一直存在，那调控也只能暂时影响购房的需求，如果这种影响短期内没有了，在这种“长期看涨楼市”的预期之下，市场情绪肯定又会高涨起来。

这时候，专家口中经常说的经济发展情况、人口、通胀、M2等等楼市的影响因素就会发挥很大的作用，市场就有可能重新由冷淡转向热情高涨，直到下一次潜在的危机又再增大。

不过从现在的风向看来，“稳房价、稳预期”已经取得非常不错的效果，从落实长效机制的方针看来，楼市调控不可能会在短期内退出，整体楼市将会在一个比较长的时间内持续稳定。

总结。

综上所述，如今的高房价除了影响人民的幸福指数，还存在着不少潜在的问题需要化解，在这种背景下，“稳”应该是一个比较长时期的大方向，地区的房价分化将不会影响到大局。再长期一些的房价走向要看调控和市场化这两个因素的影响，如果长效机制使楼市尽量去金融化，改变了市场的预期，改变人们对楼市传统的投资价值观，那楼市整体表现将会稳中有降，否则会在冷热当中循环。

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