过去几个月里，在小城市发现不少实体店挂出“转让”字样，其中以餐饮店居多，大致是因为涨租金或者销量低，常理来说餐饮行业是实体店的“底牌”，连餐饮店都面临转让，现阶段主要是因为：味道差，服务欠缺。当然也与客流量有关，商铺所在位置不好时，用餐人群数量也会少许多，实体店的位置选着至关重要！
今天不巧看到一个“黄金铺”也挂出转让信息，老板经营了8个月，从别人手中转让得来，最初月租金90元每平方米，经过跟老板商谈，最终谈成了70元没平方米，位置可谓相当不错，十字路口，马路对面就是五星级酒店，转让费用并不高，快一个月了尚未转出，为此也十分懊恼！
所谓“黄金铺”，是民间商业地产销售传出来的词汇，其特征是位置佳、地段好，同时在商家眼中还很“抢手”！这样的商铺也面临转让，实在让人所不能接受，毕竟位置优越，租金也不高，老板可真“舍得”转让呀！观察四周后，小怪兽发现：周边200米内有5家烟酒店，门头前方又被桂花树遮挡，可见生意不好其实早已“名正言顺”。经了解，即使是“黄金铺”，转让现象也并不少见，为何这般现状呢？我们从以下几个方面分析：
第一、租金方面：业主的投资回报率越高，代表着商家租金成本的风险指数越高！
毫无疑问，业主和商家是两个独立个体，针对商铺租金，追求的方向大不相同，业主以提高租金单价为目标，实现更高的租金回报，然而商家希望租金更低，变相的能降低租金成本风险！
位置越好，租金越高，相反租金则越低。例如一个商业综合体中，转角铺或者临街门面即使销售单价较高，也不愁销售，在于其曝光里、人流量等方面更加优越，对业主来说，在资金满足的情况下自然会以这类商铺为主，买下这样的商铺后，后续出租所收取的租金也会更高，每平方迷的价值也会更大。
这样的优质商铺为何也存在转让现象呢？直接导向因数与商家销量直接相关。比如一个十字路口的烟酒店，每月租金1万元，人工成本5000，装修损耗成本是总投入（假设20万）的三十六分之一（三年合同期计算），那么至少需要2万元纯利润才能算正常经营。有人说烟酒利润不低，所以收入会很可观，其实为了增加销量，不少商家实行“明标价、暗打折”方案，利润空间被缩减后，还能承担这么高的租金吗？显然不能接受！
第二、同质化现象：是否存在恶性竞争破坏市场平衡。
对于有着明文规定选址的烟酒店来说，间隔不能低于50米，不然无法办理《烟草经营许可证》，也存在不按规定进行的商家。例如在40米内，一家有证，另一家却无证，有的是因为渠道原因，有的是从别处调货过来，很明显这样的做法有违法规，同时也打破这个区域零售生态平衡，于公于私都存在不妥。
商铺租金方面的差异性尤为明显，同样是十字路口转角铺，租金差异较大，特别是开发商与业主之间。例如开发商将商铺售卖给业主后，由业主自行管理，价格由商铺所有权方自行确定，但是开发商为了树立商业高大形象，通过招商方式引导商家入驻，对开发商而言，商业形象远比利益重要，所以在租金方面相比业主出租会更低，同时还有一定的免租期与装修期，两个不同的价格，位置差异不大，商家势必会选择租金更低的开发商！又因为商铺位置有限，没有更低价格的商铺时，最终也会找业主租赁，两家店的租金成本不同，面临的资金压力也会有所区别，故此熬不住的一方转让几率将会更大！
第三、消费群体：周边居住人群、人流量是否够大，商圈成熟周期是否够短？
这是每个商家都会关注的问题，在商业地产中，人流量、客流量代表作财富，所以人流量也是用于楼盘做“文章”最重要的一点，虽然有些讽刺，但商铺的价值与人流量有着实实在在的关联，只有人流量越大，对业主或者开发商租金收益才会越高。
位置好的商铺也存在人流量不足的情况，特别是新楼盘，人气方面需要一定的发展周期，商家前期进场经营，很大程度上会处于亏阶段。例如郊区楼盘房子已销售，但是入住率较低，人们买下房子后，有的业主需要重新赚钱装修新房，往往1—2年才会有较高的入住率，此阶段对商家来说，人气不足，生意难以步入正轨，即使位置处在十字路口或者核心区域，也不能保证每月盈利，可见人流量对实体店来说有这举足轻重的地位！对商家而言自然是商圈越早成熟越有优势。
从上述分析来看，实体店面临“倒闭”原因其实有迹可循，但实体店不至于被完全淘汰，也有着电商不及之处，例如现场体验、真实性等方面。那么，从事实体店的老板在面对租商铺时，又该如何选择呢？
租商铺别“轻心”，租赁市场也有“大学问”！
首先需要对市场做出详细的数据分析，诸如租金单价、消费水平、街区人流量等，直接决定这片市场是否具备开店条件。例如万达以轻资产模式到三四线城市发展时，不仅需要考察这个城市消费水平，还要考虑这个地段是否足够聚人气，同时还会综合建筑主体考虑，一旦达不到要求，不仅存在资金亏损风险，甚至对品牌效应也会受到影响，又如肯德基、德克士这类品牌连锁餐饮店，在确定开店之前，更是会做足充分准备，避免盲目进驻后产生预期“落差”！
其次是租金谈判方面，对商家而言，租金自然是越低越好，但是一旦超过开发商或者业主红线，对方也不会租赁出来，毕竟合作的基础在于公平。脱离公平而言，开发商或者业主作为出租方，表现出来的意图会更加明显：租金高开低走，招商人员在介绍商铺时，从多角度证明商铺正值“此价”，比如通过一定的宣传方式增加楼盘人流量，但是现状更能反应真实性，“预期”并不能左右当下的实际价值，总不能让商家前期亏本帮忙“造势”吧，所以在谈判方面，尽可能的符合市场，达到双方利益平衡水平。
最后是在签订合同时，注意双方责任细节，对合同内容应完全理解，避免出现争议时引起不必要的经济损失。例如开发商出租商铺一般采用通用模板合同，合同内容通过法务审核通过，这种情况下，其实双方约束条件对开发商而言更加有利，限制商家营业时间、干涉商家装修风格等等都是容易引起双方矛盾的条款，在遇到有明显冲突的条款时，及时提出、修改，才能使自己在今后全心全意地投入到经营中去！
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