一、90年代的日本瘋狂
1、經濟瘋狂：地產峰值期，賣掉東京可以買下整個美國
；東京單個家庭住房價值高達2億RMB；2、消費瘋狂：全球奢侈品消費日本佔比70%；
3、樓市瘋狂：地價炒到970萬RMB/㎡，全球最高地價。
二、地產泡沫歷程
1、1985年，廣場協議，擔心匯率上升、日元貶值，避險資金進入房地產；
2、1987年，地產收益>實業收益，熱錢湧入地產；
3、1988年，實體企業紛紛進軍房地產投資；
4、1990年，地產泡沫破滅，經濟崩潰；
5、1991年，東京房價3個月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁，自殺、破產集中爆發。
泡沫破滅鏈條：《廣場協定》簽署——日元大幅升值——地產價格飆漲——經濟泡沫破碎。
三、廣場協議始末
1、1978年，二次石油危機，美國通貨膨脹，實行緊縮貨幣政策，海外資金流進美國，美元升值，貿易逆差加大，美國開始通過美元貶值提高出口；
2、1985年，簽訂廣場協議，拋售美元，美元貶值，日元升值，3年時間，日元升值1倍，日本出口驟降，通過寬鬆貨幣政策保住日本實體企業，超低利率發放貸款；
四、日本地產破滅借鑑
如今我們的情況有很多和當年的日本有些類似:
1、我們的房價已經持續了將近二十年的高速增長，一二線城市的房價較二十年前甚至增加了近百倍!在98年的時候，北京房價只有一千多一平，如今北京房均價就將近七萬，一些CBD和商業中心更是突破十萬!
2、我們的人口拐點似乎也要到來，中國老齡化人口已達到2.41億，佔比達到17.3%!適齡購房人口也趨於下降。雖然我們已經放開了二孩政策，但是人口的增長似乎並不是非常明顯。
3、我們成了美國最大的債權國，我們對美國有著巨大的貿易順差。
中國一線城市現在房價與收入比起碼40倍，而美國房地產泡沫最大的時候，也就是漲到15倍左右，較多的偏離了7-8倍的標準。而日本主要是大城市中心地區房價貴，這是供有錢人購房的，而一般城市房價還是走得較為平穩，
日本人在經歷了九十年的房地產泡沫破裂後，知道痛苦了和負資產的味道了，不敢再炒房了。
閱讀更多 地產前言 的文章
