2019年已经画上句号，楼市也进入一年一度的年终总结期。
苏南房观在新年第一天为大家总结了2019年楼市全年度市场行情。
我们先来简单复盘一下。
2019年上半年，新房市场推盘高峰，成交高峰集中在“金三银四”，整个市场呈现出供不应求的态势，让人直呼无比疯狂。
“小阳春”市场热度一直延续到5月、6月，多个楼盘的去化率都相当亮眼，平均去化均能达到80%以上，甚至即卖即罄。
除此之外，二手房市场也春意盎然，挂牌价及成交量都达到了高潮，4月-6月是最高峰时期，成交量破1万套，市场热度可谓是越来越烈。
同一时期，5.11再度加码调控，苏州局部区域楼市开始缓慢而行，如二手房市场园区、狮山的挂牌量、带看量逐渐降下来，但整体土地市场和新房市场热度并未减退。
下半年，苏州再迎7.24政策出台，土地市场，房企拿地谨慎，且都是低溢价、底价成交。
而2019年“金九银十”成色不足，苏南房观曾做过统计，新房市场推盘量，推出房源的数量上都比上半年少，成交量明显下滑。
“双限”政策下，众多买房大军开始倾向于限价盘、倒挂盘，几次陪跑，买房人直呼太难。
二手房市场量价齐跌，成交量呈不同幅度走低，尤其是10月份跌至5千套，甚至二手房挂牌量及带看量也下跌显见。
最后两个月，随园区、狮山、吴中太湖新城多个热门区域板块的推新入市，虽不及新政前的火热，但表现着实抢眼。
2019年苏州楼市经历了上半年的火热，也迎来下半年加码调控，那么苏州楼市整体成绩如何？数据最为直观，我们一起做个总结。
1、85239套，1038万方
据苏南房观统计，苏州新房全年成交85239套，成交面积约1038万方。
要知道，2018年成交59748套，2017年72668套，相较之下，2019年度成交量再次刷新了记录。
2019年苏州新房房源成交量数据如下
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近两年苏州新房房源成交量同比数据如下
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苏州新房成交量数据大幅上升，我们简单梳理一下：
1、双限”政策下，限价盘增加，形成一二手房倒挂，这类楼盘推新入市，吸引了市场需求关注；
2、房价坚挺并稳步抬升，刺激大量购房客群；
3、几个“热门”区域板块新楼盘集中且大量上市销售，不管是营销还是市场热度都很成功；
4、苏州主城区土地资源逐渐紧缺，高地价频出，刺激购房者的买房积极心态。
从区域上看，因推盘量、价格、各区域热度不同，新房成交套数量化不同。吴江区以31300套的成交量稳居榜首，其次是吴中区17739套，新区12285套位居第三。
不难看出，2019年吴江区依旧是最大赢家，这得益于该区域占据刚需主力客群，又一直是楼市供应大区。
从今年3月开始，吴江区域新盘、老盘不断陆续入市，大批楼盘扎堆取证认筹，更有数盘接连几次拿证，加推紧凑，市场关注度颇高。
其次，可以发现园区不仅成交量位居尾后，同比之下，也下跌1.95%。
2019年第四季度，炙手可热的园区新盘集中入市，大多数楼盘开盘去化喜人，但很遗憾，区域楼盘稀缺，项目单价和总价过高，适用人群又都是高端改善客群，成交量落后实属正常。
2、均价22067元/㎡，房价稳步抬升
据苏南房观统计，全苏州成交均价22067元/㎡，相较于2018年的20440元/㎡，苏州房价稳步抬升。
苏州新房房价数据如下
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苏州各区新房成交均价同比数据如下
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苏州各区新房成交均价走势均呈不同程度上升，房价最高是园区，均价35646元/㎡，同比涨幅6.25%；房价最低依旧是吴江，2字头以下，均价17106元/㎡，同比涨幅1.47%，是刚需置业的首选。
这里重点说一下涨幅最高的区域，也就是相城区，均价25011元/㎡，同比上涨21.83%。
其中，在相城买房，不仅要满足2年社保，还要满足600积分，可以说是购房难度又加剧了。
2019年新盘相继入市，海玥名都、东原阅境、万科锦上和风华苑、仁恒园和等开盘热销，成板块最大看点，销售均价基本都在2.5W以上，房价相对稳定。
苏南房观认为，在当前政策稳定前提下，2020年房价预计会进一步趋稳，正常的价格调整，助于市场更长远的健康发展。
对于房企来说，积极营销、合理定价，才是适应价格、市场变化周期的不二法则。
3、93506套，953万方
据苏南房观统计，苏州二手房全年成交93506套，成交面积约953万方。
二手房整体成交量比新房还要高，这主要是上半年市场太过紧俏，4-7月成交量都在1W套以上，销售力度惊人。
2019年苏州二手房房源成交量数据如下
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苏州各区二手房房源成交量数据如下
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从区域上看，姑苏区以21496套成交量，位居榜首，引领二手房主力市场，其次是园区18342套成交量，位居第二。
这两个区域之所以二手房成交量占一定优势，是因为姑苏和园区在新房市场上，土地资源受限，区域内一直处于新房紧缺，且定位高端改善，房价都在3W+，所以大多数购房者置业需求流入二手房市场，牢牢霸占区域市场主流。
整体而言，上半年热闹，下半年一直趋于下滑态势，12月更是直接跌到4851套，购房者观望情绪浓厚。
自新政过后，投资客越发变少，再有新房市场不断开仓放粮，新房住宅供应持续加大，购房者需求基本集中在新房市场。这也意味着，进一步压抑二手房客群，从而二手房成交量减少。
4、成交量销冠1842套，总金额销冠约49亿
2019年苏州新房住宅成交量排行榜TOP20
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成交套数榜首：蔚蓝四季花园，1842套
成交面积榜首：姑苏裕沁庭，199329㎡
成交总额榜首：科技城金茂府，489866万
成交均价最高：科技城金茂府，32892元/㎡
据金刚石房地产云数据统计，前11名的楼盘成交量均在1000套以上，且位于吴江的楼盘就有7盘，强势占据超一半份额。这也说明，购房者更倾向于吴江，单价低，总价可控，刚需依旧是苏州主力置业客群。
从整体榜单中来看，科技城金茂府以48.99亿元、32892元/㎡的成交表现拿下金额榜、均价榜双皇冠。
项目位于科技城板块，是苏州热点板块之一，自2019年开盘加推以来表现一直抢眼，凭借板块价值、高性价比、品牌实力以及强大产品力的综合优势下，该盘持续热销。
刚需老盘蔚蓝四季花园、南山维拉，因限价、一二手房倒挂，两盘开盘加推即开即罄，尤其是南山维拉，认筹期间买房人彻夜排队，“千人抢房”大战甚是激烈。该盘已于2019年8月30日清盘，自此甪直1字头终结。
不可否认，进入下半年，楼市分化进一步加剧。限价盘、倒挂盘去化持续吃香；地段好，性价比高的盘去化同样漂亮，价格偏高，地段一般，产品一般的楼盘去化平平。
限价、倒挂、地段、价格这几点成为下半年楼盘去化的最关键因素。
我们回望全年开盘发现，推盘频次高的片区集中在运东、吴江太湖新城、元和、甪直、木渎、园区及狮山，这些区域板块是2019年苏州楼市成交的主力区域，相比较而言，科技城、吴中太湖新城、姑苏区的推盘频次相对低一些。
写在最后
回顾2019年，新房、二手房全年度总成交
178745套，总成交面积约1991万方，这个整体数据，可以说是相当优秀！2019年除了价格是买房第一要素外，当苏州楼市进入改善市场，产品力也很关键，更多购房者越来越挑剔，开始关注居住品质、社群，还有住在小区里是否有更美好的生活。
紧接着到了进入下半年，这个现象更加突出。
因为限价，苏州主城区部分楼盘的产品开始降标简配，甚至装修标准直接降到1000元/平，这就与产品力背道而驰，所以即便你地段好，没有过硬的产品力，购房者也是不会果断买账。
2020年，该在苏州哪里买房？
苏南房观建议是重点关注园区、狮山、吴中太湖新城、吴江太湖新城、运东、元和、太湖度假区这几个热点区域板块，可满足不同置业客群需求。
其中狮山热门板块在2020年会新增纯新盘入市，产品面积段的选择空间很大。元和、吴中太湖新城也有一定新盘供应，值得改善优先考虑。
还有吴江太湖新城，这也是非常火热的一个板块。随板块内陆续拍地，大量的地块项目等待入市，绿地香港、建发、天健、中交等开发商又将引领楼市。
值得留意的是，2020年新年第一天，央行降准，对房地产来看又是一个利好。
如果没有意外，购房者还是要关注小阳春的出现，不要慌张买房，要看个人需求，至于价格，预计有小幅抬头迹象，但总体还是会以稳为主。
不是不买，是要理智买房，对于购房者来说，买房，合适就好。
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