市场预期逆转
从上涨到盘整甚至下跌
济南楼市预期变了！一个佐证是，开发商的营销策略变了！
在房间上涨周期，开发商都在说：“我牛逼，我开盘就卖光，买房人赶快来买，再不买就买不到了！”
但现在，没有人再打买不着房子的噱头了！大家反过来了：“我便宜，我性价比高，赶快来买我的，买我的能省好多钱！”
所以我们最近看到，好多楼盘都在说“起价”——明明均价一万四五的房子，却喊出13499元的起价；明明均价一万七八的放弃，却喊出15999元的起价。言外之意——我便宜啊，快来看看我的房子……
新房市场变了，二手房市场也变了！
一位小伙伴就向我们抱怨：他要卖一套二手房，挂了两个月了没动静！没办法，降价！降5%，还是没动静；降10%,依然动静不大；最后原来挂2.2万/平的价格，1.95万/平的价格出手了。
在二手房市场，要想快出手就降价，这已经成为一个普遍现象。这跟一两年前的坐地起价相比是天壤之别。
这样的行情从“链家”的二手房交易数据也能看出来，近5个多月，济南的二手房供需情况已经持续恶化！
在3月份，链家当月新增房源4344套，对买房人的带看次数是27111次。
但从4月到8月，链家每月新增二手房房源分别是4027、4131、3953、4326、4649，呈现先降后升的走势，但对买房人带看次数分别是24668、23519、20069、19207、18124，呈现直线下滑的姿势。
尤其是的刚刚过去的8月份，链家新增二手房房源多了7%，但带看次数却下降了9%。一升一降，市场变冷明显。
市场上的三种声音
你倾向于哪一种？
随着市场转冷，大家对房价的预期已经彻底扭转！
现在大家在对楼市最乐观的判断是，房价将进入稳定——不再上涨了，但也不会下跌。
但实际上，房价不涨就是跌！
对于买房人来说，一年5个多点的银行利息，贷款一百万元30年内要偿还利息107万，平均一年就是3万多的利息，房价不涨就意味着跌！
市场主流预期是，房价将进入盘整，部分楼盘价格将有小幅下跌。济南楼市观察也倾向于认同这种观点。
首先，部分楼盘会继续降标降价——精装变毛坯，价格可能会有较大幅度下降。在今年上半年，大家还都在感慨，以后在济南买不到毛坯房了呢；未曾想，半年不到，毛坯房已经重回市场，我们在CBD、西部市场、长岭山片区都看到了精装变毛坯。预计在未来几个月，济南还会有一些楼盘加入这个行列。
其次，部分楼盘会出现直接降价，包括那些定价偏高、卖得较慢的楼盘，也会包括一些回笼资金需求比较强烈的楼盘。
市场上还有一种悲观的声音：济南房价的下跌才刚刚开始，“暴风雨会来得更猛烈些的”。
说这样话的人，通常以还没有上车的买房人为主。
毕竟，人的脑子难免都受自己屁股的影响——买了房子的人，没有人希望房价大跌；还没有上车的买房人，大都希望房价能下跌，而且最好多跌一些。大家屁股坐的位置不同，对周边信息的挑选就会不同，并会潜意识地搜罗种种信息支持自己的理论。
“只要土地不流拍，大跌个毛线！”
济南楼市观察在做的一个事情就是，努力用自己的脑子思考问题，而不是用屁股思考问题。
目前，济南市场需求已经赶不上房价上涨步伐，此前的需求透支严重，房价一定要歇一歇了。房价歇一歇，等一等收入的增长步伐，或者说等一等韭菜的成长速度，这个是市场规律。
现在的问题是，房价真的会出现一些人期望的大跌吗？
这里借用一位朋友的话：只要土地没流拍，房价大跌个毛线！
大家都知道，今天济南高新区有3宗土地成交，包括2宗住宅用地，全部以底价成交，土地竞得人为高新控股。
这批土地底价成交是有原因的。
首先，挂牌条件比较高。只说一条：竞得人须引进不少于1家院士工作站备案企业和不少于3家已在山东证监局申报辅导的IPO拟上市企业（含已上市企业）。这样的条件，足以把绝大部分企业拒之门外。
再次，看它的土地底价，住宅楼面价已经接近1.1万了。而且，在住宅地块中，开发商还需要出资约1.75亿元配建初中也幼儿园。如果加上这一部分成本，土地楼面价已经到1.2万/平方米左右了。
要知道，周围某历下区楼盘目前售价2.3万左右，而且是准现房，这1.2万的土地成本已经很高了。
在9月份，济南还有两场土拍。9月中旬，有几宗安置房土地交易，预计会全部以底价成交；月底，济南土拍将迎来真正的重头戏，将共有893亩土地迎来拍卖，其中住宅是691亩：
这些住宅用地的底价，除了长清地块之外，其他都在7200元至11666元/平方米之间。这样的成本都不算低，部分地块的成本跟周围目前房价相比已经压力很大。
我们可以将以上土地成交情况做一个风向标：
房地产市场变幻莫测，买房人永远没有开发商精明。如果开发商真的判断市场要大幅下跌，以上土地必定会出现多起流拍；否则，如果以上土地都得以成交，即使全部以底价或接近底价成交，那也会显示开发商的强大信心。
我们判断，9月底的土拍，大部分地块甚至绝大部分地块都会以底价或接近底价成交。即使流拍，也会是极个别地块。市场会整体呈现“盘整趋稳”、“稳中有跌”的格局。
——全文完——
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