市場預期逆轉
從上漲到盤整甚至下跌
濟南樓市預期變了！一個佐證是，開發商的營銷策略變了！
在房間上漲週期，開發商都在說：“我牛逼，我開盤就賣光，買房人趕快來買，再不買就買不到了！”
但現在，沒有人再打買不著房子的噱頭了！大家反過來了：“我便宜，我性價比高，趕快來買我的，買我的能省好多錢！”
所以我們最近看到，好多樓盤都在說“起價”——明明均價一萬四五的房子，卻喊出13499元的起價；明明均價一萬七八的放棄，卻喊出15999元的起價。言外之意——我便宜啊，快來看看我的房子……
新房市場變了，二手房市場也變了！
一位小夥伴就向我們抱怨：他要賣一套二手房，掛了兩個月了沒動靜！沒辦法，降價！降5%，還是沒動靜；降10%,依然動靜不大；最後原來掛2.2萬/平的價格，1.95萬/平的價格出手了。
在二手房市場，要想快出手就降價，這已經成為一個普遍現象。這跟一兩年前的坐地起價相比是天壤之別。
這樣的行情從“鏈家”的二手房交易數據也能看出來，近5個多月，濟南的二手房供需情況已經持續惡化！
在3月份，鏈家當月新增房源4344套，對買房人的帶看次數是27111次。
但從4月到8月，鏈家每月新增二手房房源分別是4027、4131、3953、4326、4649，呈現先降後升的走勢，但對買房人帶看次數分別是24668、23519、20069、19207、18124，呈現直線下滑的姿勢。
尤其是的剛剛過去的8月份，鏈家新增二手房房源多了7%，但帶看次數卻下降了9%。一升一降，市場變冷明顯。
市場上的三種聲音
你傾向於哪一種？
隨著市場轉冷，大家對房價的預期已經徹底扭轉！
現在大家在對樓市最樂觀的判斷是，房價將進入穩定——不再上漲了，但也不會下跌。
但實際上，房價不漲就是跌！
對於買房人來說，一年5個多點的銀行利息，貸款一百萬元30年內要償還利息107萬，平均一年就是3萬多的利息，房價不漲就意味著跌！
市場主流預期是，房價將進入盤整，部分樓盤價格將有小幅下跌。濟南樓市觀察也傾向於認同這種觀點。
首先，部分樓盤會繼續降標降價——精裝變毛坯，價格可能會有較大幅度下降。在今年上半年，大家還都在感慨，以後在濟南買不到毛坯房了呢；未曾想，半年不到，毛坯房已經重回市場，我們在CBD、西部市場、長嶺山片區都看到了精裝變毛坯。預計在未來幾個月，濟南還會有一些樓盤加入這個行列。
其次，部分樓盤會出現直接降價，包括那些定價偏高、賣得較慢的樓盤，也會包括一些回籠資金需求比較強烈的樓盤。
市場上還有一種悲觀的聲音：濟南房價的下跌才剛剛開始，“暴風雨會來得更猛烈些的”。
說這樣話的人，通常以還沒有上車的買房人為主。
畢竟，人的腦子難免都受自己屁股的影響——買了房子的人，沒有人希望房價大跌；還沒有上車的買房人，大都希望房價能下跌，而且最好多跌一些。大家屁股坐的位置不同，對周邊信息的挑選就會不同，並會潛意識地蒐羅種種信息支持自己的理論。
“只要土地不流拍，大跌個毛線！”
濟南樓市觀察在做的一個事情就是，努力用自己的腦子思考問題，而不是用屁股思考問題。
目前，濟南市場需求已經趕不上房價上漲步伐，此前的需求透支嚴重，房價一定要歇一歇了。房價歇一歇，等一等收入的增長步伐，或者說等一等韭菜的成長速度，這個是市場規律。
現在的問題是，房價真的會出現一些人期望的大跌嗎？
這裡借用一位朋友的話：只要土地沒流拍，房價大跌個毛線！
大家都知道，今天濟南高新區有3宗土地成交，包括2宗住宅用地，全部以底價成交，土地競得人為高新控股。
這批土地底價成交是有原因的。
首先，掛牌條件比較高。只說一條：競得人須引進不少於1家院士工作站備案企業和不少於3家已在山東證監局申報輔導的IPO擬上市企業（含已上市企業）。這樣的條件，足以把絕大部分企業拒之門外。
再次，看它的土地底價，住宅樓面價已經接近1.1萬了。而且，在住宅地塊中，開發商還需要出資約1.75億元配建初中也幼兒園。如果加上這一部分成本，土地樓面價已經到1.2萬/平方米左右了。
要知道，周圍某歷下區樓盤目前售價2.3萬左右，而且是準現房，這1.2萬的土地成本已經很高了。
在9月份，濟南還有兩場土拍。9月中旬，有幾宗安置房土地交易，預計會全部以底價成交；月底，濟南土拍將迎來真正的重頭戲，將共有893畝土地迎來拍賣，其中住宅是691畝：
這些住宅用地的底價，除了長清地塊之外，其他都在7200元至11666元/平方米之間。這樣的成本都不算低，部分地塊的成本跟周圍目前房價相比已經壓力很大。
我們可以將以上土地成交情況做一個風向標：
房地產市場變幻莫測，買房人永遠沒有開發商精明。如果開發商真的判斷市場要大幅下跌，以上土地必定會出現多起流拍；否則，如果以上土地都得以成交，即使全部以底價或接近底價成交，那也會顯示開發商的強大信心。
我們判斷，9月底的土拍，大部分地塊甚至絕大部分地塊都會以底價或接近底價成交。即使流拍，也會是極個別地塊。市場會整體呈現“盤整趨穩”、“穩中有跌”的格局。
——全文完——
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