参哥说：最近和朋友聊天，说起西安的房价，还是有人觉得泡沫虚高，要降价，说现在很多城市都已经打折促销了，比如隔壁的郑州，还有合肥......不过参哥还是要说，降价的概率真不大，梦想房价回到2016是不可能的，不相信，我们来看看房价的成本构成，看明白了，你就知道为啥不会降太多了！
作者 | 参姐
主编 | 参哥
01
一套房子的成本构成究竟是什么？
房子成本=土地成本+建安成本+财务费用+税金+其他费用(融资、管理和营销等)
备注：此处计算公式源于网络，仅供参考。
1土地成本
楼面价≠地价
楼面价只是土地出让价格，不是地价。地价除了出让价格外，还包含土地契税（土地出让价格的3%）、市政配套费（西安2018年4月11日新增了地铁专项配套费，变为240元/平，之前是150元/平）等。
备注：数据来源西安财政局
即 地价=楼面价+土地契税+市政配套费
2建安成本
建设成本：房屋建设从始至终包含的所有费用，涵盖人工、规划设计、材料、基础设施搭建、管理、园林绿化等一切费用，即建设小区要花多少钱。
据美城股份市场研究中心总监沈玮女士反馈，西安目前的高层建安成本约在3000元/平米左右，洋房建安成本约在3500元/平米左右。
3财务费用
财务费用主要是利息这一块。一般按500-600元/平米通算。
4税金
一般按总销售收入的10%通算。
5其他费用
管理费用一般指人员工资、保险、办公等费用，一般在总销售收入的1%以内；营销费用主要指推广、代理公司费用，推广费用在总销售收入的1%之内，代理公司费用在总销售收入的1-2%之间。
根据西安房天下数据显示，9月份，西安商品住宅成交均价为14188元/㎡，以此均价为基准，税金和其他费用这两项，每平米加价1600-2000元是可以的。
根据上述内容，我们不难看出房子成本构成为：
1、土地成本：楼面价+契税（土地出让价格的3%）+市政配套费（2018年4月11日千拿地，150元/㎡，以后拿地240元/㎡）
2、其他费用：约为5600元/㎡（建安成本+财务费用+税金+其他）
3、精装成本：普通装修高层成本约为750元/㎡；高品质精装高层、大平层或洋房，精装成本约为2000元/㎡
02
以A楼盘为例，计算房价成本及利润率
下面，我们以最新公示价格的A楼盘为例，算一下它的房价成本和利润率。
今年年初，A品牌在城西参与土拍拿下四宗地，平均楼面价为3626元/㎡ ，以此推算A楼盘的成本：
1、土地成本：楼面价+契税+市政配套费约为：3626元/㎡+108.78元/㎡+240元/㎡=3974.78元/㎡
2、其他费用：约为5600元/㎡（建安成本+财务费用+税金+其他）
由于该项目是毛坯高层，无需加入精装成本。
因此，房价城本为土地城本+其他费用约为9575元/㎡。
而该项目最新的价格公式为16961元/㎡，可以算出，该项目的利润率约为43%，相对较高。
根据西安房天下数据，9月西安的新房均价为14188元/㎡来看，大多数三四千楼面价的项目，还是有32%左右的利润率。
03
西安房价究竟有无下降可能？
其实上述A楼盘的楼面价，在目前的西安市场，已经算是平均水平，如此算下来，房价成本已近万元。
1地王频现，地价上涨
更别提今年以来，西安主城区土拍价格居高不下，“地王”楼面价频频比肩市场新房价格，2018年末，金泰青龙寺土拍，楼面价高达9467元/平；2019年初融创竞地东二环，楼面价高达15444元/平；2019年3月高新地产拍地软件新城，楼面价高达13482元/平米......
频频上涨的地价，导致楼面价不断上涨，整个西安的楼面价也在不断拉高，不同于两三年前，平均一两千的楼面价，如今的西安的平均楼面价基本在3500-4000元/㎡左右。
2建筑成本价格提升
一方面是楼面价提升，另一方面是建筑成本提升。据业内人士称，自2018年3月开始，西安建筑材料价格上涨了10-15%，而这些也会直接体现在房价上。
3多数房企利润空间受限，降价可能性很小
目前西安楼市整体处于被“限价”的状态，为了获得更高利润，多数开发商通过做改善型产品来增加溢价。这也是为什么从今年开始，改善楼盘不断涌现市场的原因之一。
我们以西安的平均楼面价3500元/㎡左右来算，目前普通毛坯高层的成本为9500元/㎡，精装高层成本在11500元/㎡左右，因此，受政策影响，在装修房大批上市的西安，房价大幅下降是不可能的，但是受政策影响，保持稳步上涨还是可行的。
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作者 | 参姐
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