吃馒头不吃包子
很多地产商开发商业地产一方面是战略部署、一方面是政府规划导致的布局。
之前做商业地产最牛的其实是李嘉诚，之前在大陆的基本开发的都是商业地产，其代表作就是北京的东方广场，其次就是万达商业，他的模式是个和商场旁边住宅联手开发的，还有就是华夏幸福，主要开发特点是和产业园区配套。截至目前，李嘉诚基本抛售完商业地产项目，主要在欧洲做公共事业项目，万达也基本抛售商业地产，华夏幸福处于转型选择的状态。
也就是说商业项目江河日下了，另一方面，也有互联网电商发展的重要原因，一个淘宝京东的双11购物节就相当于全国一年的零售规模了。
建设商场，政府讲的也是生活与商业配套，本来初衷是好的，既可以方便百姓生活又可以成为收税聚集区，更好的构建和谐生态社区，但是互联网时代的价格透明，还有几个会去买更贵的实体店的产品呢？我们都知道商场的商品都是加价的，房租水电物业费，顾客都要买单的，当下赚钱不易，任何消费者都会谨慎选择的。
开发商想通过租金和品牌收费等方式回收成本本来无可厚非，但是目前商场过多竞争激烈，又缺乏个性化特点，导致同质化严重，所以人流稀少就很正常了，长期看商业地产确实非常的麻烦，投资要谨慎。
王红英金融投资教育
那天我去湛江市某区看一个朋友，他在一家比较新的商场卖酒，他是街边的铺头，看上去没什么顾客。我就在想，商场里面是不是要好些。于是我就找到大门进去。刚一进门，我吓了一跳，以为走错地方！连一楼都是空空荡荡！只有角落有几家不知名的小店铺开着，有两间还没营业员！
我朋友诉苦生意难做，两个小孩都上学了，老婆也没工作，家用开销大。同时他又抱怨这商场老板骗他们入场，交了一年租金，整个场差不多是空的。他说，如果招不到商。收不到租金，那这商场老板是不是要破产？
我说那也未必，因为商业地产是一种资本运作，当这个商场建好之时，它的价值已经在那了。虽然商场老板贷了款，但评估下来的地产价值一般会超过负债。然后老板用这物业抵押，就有了下一个项目的启动运转资金。当然，如果地段好，商场旺，估值就会更高，银行对你的信任度也更高，租金及管理收益也可以补贴日常开销。
另外，地方主管部门也比较欢迎商业项目，所以很容易出现过剩情况。 为什么呢？因为从招拍挂地块到建设到后期运营，都会有可观的税费收入，直接与GDP 挂钩。我朋友所在的那个区，就是一个穷区，教师工资负担大，所以有什么项目就先上了，急着用钱呢！
湛江纵横哥
开发商获取土地有三种属性：居住型，商业型，工业型。
1. 居住型：就是居民住房。
2. 商业型：开发商场，商铺，写字楼等
3. 工业型：建工厂
针对这个题目，我们就主要来谈谈商业地产。开发商拿到商业型的土地肯定是开发商场，商铺和写字楼，而开发商开发完这些商场商铺的处理方式就是自主经营或者销售，一般开发商会选择销售出去。开发商把所有商铺和写字楼的办公面积都销售给个人或者物业公司获取资金，这样开发商就可以继续不停的开发。
但是商业地产的投资需要一个时间段来聚集效应，比如得等写字楼全部入驻，周边的居民入住，还有商场后续的经营，从而来积累人气，聚集效应，所以需要一段时间，成效没有那么立竿见影。
而对于开发商来说，他们的任务就是一直开发和销售，商场商铺和写字楼经营好坏是与他们无关的，并不影响他们的行为。而商场的生意好坏需要靠持有人后期的运营和周边环境的变迁。生意是人做出来的，地段不好，只要你有头脑，生意也可能红火，比如一些深巷老店，地段好却把生意搞砸的也不在少数，比如某某名人的连锁饭店，所以说事在人为，商场空荡荡与开发商没关系，与经营者的关系更大。
这个社会上有不同的工作和岗位，有人卖衣服，有人卖食物，有人开出租，也有人做服务，每个行业都是循着自己的轨道在运行，每个岗位都有自己的目标和任务，各司其职即可，这就是为什么商场空荡荡的，开发商却还是一直开发。
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合伟说
商场还是比较赚钱的。如果你喜欢看韩剧，会发现里面很多富家少爷，家里都有几座商场，或者百货公司，很少出现家里是开超市的。
虽然大家统称为商超，都是叫连锁零售行业，但本质上的商业模式不一样：超市就是帮人卖东西的，进一瓶矿泉水每瓶加1毛钱卖出去，一般超市毛利率20个点左右；而商超主要靠收租金，只要投资建成了，后面毛利率几乎都是90多个点。
也就是说，商场把绝大部分的经营压力转嫁到了品牌店身上去了。商场自己需要承担的，前期是选址、建设，开业前是招商，开业后就是为品牌商门搞好服务——其中大部分时候还是商场把握了主动权。
大家确实都有这种感受，有些商场，大部分时候都是冷冷清清，恨不得整个商场的营业员都比顾客多，像那种随时都人流如织的商场，实在是少见。
就算商场把经营压力转嫁给品牌店，品牌店就一定能承受吗？
其实，我们所看到的人流稀少，基本上都在实体门店的允许范围内。因为品牌店，特别是那些高端商场一楼的大品牌、奢侈品牌们，基本上每个月卖几样东西，就能覆盖整个店的运营成本。
而且，对于他们来说，开这个店更多地是为了展示其品牌形象，反而没有那么高的单店业绩考核。
将来，随着电子商务越来越发达，线上线下结合越来越紧密，线下门店将成为线上交易的流量入口和体验满足者，线下门店的KPI恐怕又会变一变。
另外，当然也是很重要的一点，很多商场不是靠业务来赚钱，而是靠房产和土地的增值。
武汉有几家超市，辛辛苦苦卖一年货亏着钱，自己旗下一个门店被拆迁，光是土地补偿就几个亿，你说呢？
斑马消费
这个问题，我提供几个观点，供您参考：
第一、商业是地产的包装盒。普通的住宅和公寓，如果没有商业包装，就不会有溢价，尤其城市郊区型的物业。如果地产开发带了商业，做了mall，甚至综合体，不但从政府那里拿地有政策，卖的房子价格也能高一点。所以，很多开放商大型楼盘多多少少都带商业体。至于商业体能不能做起来，却因公司而异。有早期介入商业的开发商积累的比较早，商业已经成为体系和生态，做购物中心成功率较高。大部分的开发商早起不重视商业，现在只是借商业拿政策卖房子，因此房子卖完了，商业也草草收尾，甚至有头无尾。
第二、政府层面需要各种商业搞开发，撑场面，出政绩，所以会用各种政策吸引商业开发，甚至给地产公司下指标要求开发，为了配合各级政府，各种商业地产，不管地区成熟不成熟，都先搞起来，然后或者半死不活，或者大量闲置。
第三、在一些一线二线城市，由于城市化速度加快，商业也不断的产生迭代和更新。很多老的商场或者理念落后，或者装修落后，不断的被新崛起的商业替代。甚至产生一些小众的，细分市场的优秀主题商业。从这个角度，商业体的新开和竞争是良性的。
第四、一些中西部城市或者4线5线城市，商业体其实是不饱和的，商业市场也是很落后的，所以市场空间挺大，需要大量的优秀开发企业到当地发展商业，提升城市形象。
针对商业开发过度的问题，我觉得有以下几个应对方案：
1.部分空置的商业可以改其他模式，比如成立联合办公或者改公寓等等。
最后女神镇楼
2.政府应对商业中心进行有效的引导和控制，避免数量过多，规划过密，或者过于超前，造成巨大的资源浪费。
3.商业体开发多考虑小而精，主题化，社区化等方向，形成更多的差异化经营。
4.大家买房子也要擦亮眼睛，不要轻易的被一些根本没有商业开发能力的开发商忽悠了。
梓曰
简单一点来理解，很多商场都是空荡荡的没有人，但是开发商却还在不断地开发呢？这里面的牵扯的利益有很多，品牌效益是一点，因为做这样大型商场的一般都是大的投资商和风投资公司在创造，肯定也不只这一家，全国都会有，他们的数据统计盈亏不会只在这一家身上体现，这家亏了另外的地方的商场回把亏的拉回来，！
另外明商场的开始，有些公司的眼光是很长远的，现在目前来说这个地段的商场很亏但是他们不会去计较，他们的目的很简单，也行这片区域的城市规划还在发展中，他们提前占好位，等后面的发展，这样做也是间接的拉高周围的房价，并且很多这样的商场是为了卖房子、租房子设立的，目的是打造良好的购物、消费、居家环境，，日后随着开发商的完工，这些商场还没起色的话，他们也会慢慢的收缩规模，直至退出。因为到最后会有人买单的！
随这互联网的冲击，其实现在商场面对的挑战是很大的，但是机会也很大，很多东西无论如何在怎么去改变，这些东西依然会存在，马云现在都主打新零售模式，其实就是线上线下结合，这里面的商业逻辑也只有那些运作的大佬才真正明白是怎么回事！
农山清风
每个行业都有它自己的秘密！外行人别乱猜。
商业地产，是房地产中比较难啃的一块。里面的奥秘更多。一般人我不告诉他。
你所看到的目前商场空置的窘境，是当今中国比较常见的，令人触目惊心，究竟为什么呢？
1、自从很多商人认为房地产投资仍然有很好的发展前景之后，商业地产开发的热潮一直高烧未退。
跟任何行业一样，商业地产开发商其中有些是有经验、有准备、或者有运营实力的；很多是没有经验、没有准备、没有实力的；所以，失败的概率高达35%--50%，也是很正常的，其他行业的高失败率，你只是看不到而已！商业地产招人现眼。投资人多，所以，你见到的失败的也就比较多。
2、各地地方主管部门，热衷于商业项目的上马，造成项目过多、门槛筛选不严、项目烂尾。
为什么地方主管部门，喜欢上马商业项目？因为相对于住宅项目，里面的综合税费收入会比住宅项目多一倍！并且，如果运营的好的话，商业项目可以带旺一个新区、并且带来大品牌、是城市靓丽的风景线！是新区开发的先锋部队！你说，地方有关人员能不热衷于此吗？项目太多、选址、规划不当，比比皆是。有关部门可能也是经验不足吧。
3、有些空置，是在商业地产可以容许的范围内，并非失败。短暂的空置、如果在合理的时间内，是没有问题的。
为什么？因为，大部分的项目，商业只是噱头，目的是为了住宅的销售；商业短期或者长期亏损，不影响住宅项目的利润，只要总的帐算得来，商业项目是允许亏损的。
4、这个亏损，也不是永久都会亏；有很多转嫁、替代的方法。
只要在可以预测的时间内，可能转盈，就可以；或者，转嫁给金融机构（为什么金融机构愿意当冤大头？很多原因，它转嫁给未来、转嫁到外地、其他企业、变相通融、腐败因素、以RETIS等方式进入资本运作、在表外做账.......）不一而足；水很深啊。
5、中国房地产发展的速度快、政策阴晴不定、许多大佬也始料不及。公认的商业大佬，沃尔玛，也不能说，在中国很多地方的商业项目是成功的；2013---2017年，沃尔玛，在合肥四年时间关闭了8家门店，只剩下一家。对于竞争对手、市场发育程度的掌控，可以说，沃尔玛在合肥也不太适应。沃尔玛尚且如此，其他商家，也不见得会强到哪里去。
6、商业地产有它脆弱的一面，看着空置很难看吧？也有它强大的一面，可以融资、信托、最小化分割、分期销售、包租运营等等；有些是打擦边球的，有些是创新、有些是诈骗！往往一步之遥。
你会看到，很多商业项目，类似于非法融资、或者传销、会销，一般老百姓往往是傻傻分不清。
7、商业项目，国内目前只有30%是成功的、运营良好的，30%是有较大风险的、勉强生存的；40%是失败的、风险极高的。
也有很多开发商被套牢啊！他们也不想空置啊！但是，运营能力不够，失败的概率极高。
8、其实，很多开发商并不愿意做商业项目，没有办法啊，是土地出让中的捆绑销售；是迫不得已进入商业领域，只好从头学起。反正他们住宅项目有较高利润，所以，商业的亏损，也只能是，泪往肚里吞，是必要的代价。也不排除一些运气好、水平高的团队，商业运营很成功，这个属于极少数。
好在高层已经认识到这个风险。
调控，已经在路上，并且不断加码之中！
主要是化解金融风险、消除社会的不和谐的隐患。以免带来较大的风险。
但愿，在不远的将来，会有较大的改观。
我们应当对于中国人的智慧、创新能力有信心。
我是真像旁观者
谢谢你的时间
真像旁观者
1、失败率是在正常范围之内。跟任何行业一样，商业地产开发商其中有些是有经验、有准备、或者有运营实力的；很多是没有经验、没有准备、没有实力的；所以，失败的概率高达35%--50%，也是很正常的。
2、各地地方主管部门，热衷于商业项目的上马，造成项目过多、门槛筛选不严、项目烂尾。相对于住宅项目，商业项目的综合税费收入会比住宅项目多一倍。并且，如果运营的好的话，商业项目可以带旺一个新区、并且带来大品牌，是新区开发的先锋部队。
3、有些空置，是在商业地产可以容许的范围内，并非失败。短暂的空置、如果在合理的时间内，是没有问题的。商场是住宅的配套设施，商场建成之后有利于商圈内住宅的销售。
4、这个亏损，也不是永久都会亏；有很多转嫁、替代的方法。只要在可以预测的时间内，可能转盈，就可以；或者，转嫁给金融机构。中国房地产发展的速度快、政策阴晴不定、许多专家也始料不及。
5、存在土地出让中的捆绑销售。在土地出让中，某些政策指导下，将部分土地进行捆绑出让，以获得更高的资源配置。
6、自有地产还可以经商抵押，商场建成后，可以融资、信托、最小化分割、分期销售、包租运营等。
财经无忌
现在的商业地产确实严重过剩，但是我们却发现开发商们却从未停止过开发新项目的脚步，这里的确让人很费解，他们之所以要这么做，大概有以下几个原因：
一、获得土地使用权之后必须在两年内开发，否则政府有权无偿收回：
这里要分农村土地和城市规划土地：对于农村耕地，必须在两年内动工，否则政府有权无偿收回土地使用权；对于城市规划用地，如果超出出让土地合同约定的动工时间一年，则要征收土地出让金20%以下的土地闲置费，如果是超过了两年，则政府可以无偿收回土地使用权！（除一些不可抗力不能按时开工的除外），这样就强迫开发商必须按时动工开发！
二、商场是住宅的配套设施，商场建成之后有利于商圈内住宅的销售：
商场作为住宅的配套设施，它建成之后尤其是如果能招到大品牌的商家入驻，将大大提升本商圈住宅的形象，住宅也能卖出不俗的价格，因此，即便是最后商场不赚钱，但只要住宅赚的盆满钵满，总的来看还是赚钱的，更何况，商场是住宅区必不可少的配套设施，不论是否赚钱都得有！
三、商场建成后，可租可售可抵押贷款：
商场和住宅二者是相得益彰的，住宅如果入驻率很高，能带动商场的租售行情，反之，如果商场能吸引大的商家入驻，也能拉动本商圈住宅的销售，商场建成之后，可租可售，实现套现的方法有很多，即便最后租售都不理想，起码还可以抵押给银行得到一笔贷款，将风险转嫁给银行！
商场项目如果不动工，就只有地皮涨价所带来的利润，一旦动工建成了，这个蛋糕瞬间就变大了很多，能获得的抵押贷款也更多，所以，从这种意义上说，开发商在意的不是商场最后能卖给谁，而是在意是否能顺利建成，只有建成了，才能拿到更多的贷款，然后运作下一个项目，这样不断往复，开发商也就越做越大了，但是，开发商做大的同时，也把商业地产的泡沫越吹越大，风险也越来越大，这也是为什么监管部门要求房地产去杠杆的根本原因！
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K涛资本
很多餐馆都在关门，但是你会发现前仆后继，依然不断在开新店
人们都有一个希望和期待，凭着自我的主观意愿而催动着这看上去顺理成章的行为举止。
再加上地方债务的问题，会有人催出开发商的加速运动， 看见过麻雀喂养雏鸟吗？嗷嗷带哺的黄嘴一张，亲鸟就会行动，有可能外边正在狂风暴雨。会不会联想到绑票？也是这个逻辑。
时代的发展会催生很多产物，也会摧垮他们
人们也可以成就一帮人，但也会弄垮一帮人
生所谓水可载舟，亦可覆舟。
