5月18日，任志强作为温州房地产行业协会六届一次会员大会的嘉宾，以“房地产发展趋势”作主题演讲，时长达1个小时。
他认为，未来20年中国要把城市化完成率达到70%，房地产未来还有二十年的红利期。
楼市团长（微信号：dz81230）是一位长期看涨中国楼市的人，我总是对身边的人说：过去十年，哪怕是工薪阶层，如果一边工作，一边买房，吃透中国城市化的红利，今天每个人至少可以实现千万资产。
那么有人就会反驳了：团长，你说的是以前。世界没有永远上涨的资产，现在不适合投资房产了，楼价跌了。开始建立长效机制了，政府要大力建共有产权房，并且租房也能读书。巴拉巴拉…
团长每次听到这些，总是低头一笑，然后慢慢地回答：对，没有永远上涨的资产，你说得对，但是北京的房子从30万涨到1500万，这是一个几十年的财富大行情。在这套房子继续上涨，冲击1800万的时候，楼市崩溃了。难道你就为了躲避一生难得一遇的楼市崩溃而错过这几十年的财富行情吗？
有涨有跌才有机会，这是资产正常的交易现象。我们要做就是判断、行动、验证。
在楼市崩溃之前，1500万卖掉房子不就完了？如果你连对楼市崩溃的判断都没有信心，那就好好待着吧，不要进场了，获取财富总是耗费心力的。
其实楼市涨多跌少，崩溃更是极小的概率，我们投资难道不应该押宝大概率事件吗？中国不同美国，因为没有对冲机制，在中国你看跌楼市是赚不到钱的。如果你相信了看跌中国楼市的著名经济家谢某忠、牛刀而没有买房，结果楼市暴涨了，他们两个赔你钱了吗？
世界上的确没有永远上涨的资产，它总有一天会崩溃，但是“在墙倒之前跑开不就完了嘛！” 非常简单的道理。
况且，任何一个大规模工业化的国家都伴随着快速城市化，无论是英国、美国还是中国台湾、香港，都经历过这个阶段。
农耕社会，是因地制宜，分散生产的，山地种树，田地种水稻，坡地种瓜果，人群是分布在各个村落的。
工业社会是集约生产的，大部分的人集中协作，到公司里一起创造价值，于是就产生了巨大的居住需求，城市化进程肇始，绵延持续几十年。
至于他说楼价跌了，不适宜投资了，更是错误想法。楼市团长（微信号：dz81230）2013年在香港中环商业大厦请教过一位投资界朋友：你人生最大回报的一笔投资是什么时候？
对方喝了一口咖啡，望着窗外维港的风景，说道：在香港资本市场遭受重创的时候，我投资的回报最大。记住了，Jacky，世纪性的大行情都是跌出来的，成熟的投资者非常关注这种机会。这是你学投资的第一课。如果一项资产长期是上涨的，那么它的偶然下跌，恰恰就是我们大量买入的机会。97年回归恐慌，03年沙士病毒传播，香港资本市场大跌，我们旗下资本公司大量吃货，购买土地、房产、优质股票。以2003年为例，沙士病毒一过，很快这些资产价格又继续上涨，远超先前的买入价，短短不到一年获利颇丰。
另外，Jacky，像你在大陆投资楼市刚赚了一点钱，你认为接下来应该怎样做？
我一脸懵逼，没有想好，仅是说了一句：还没想好，到底拿着钱去创业，还是买点信托理财。
对方慢慢地站起来，走到我身边，说了一句：Jacky，在一个竞争的社会，我们很难发现一门生意确定能赚到钱的，你看看每年那么多人做生意亏本就知道了。但是，当你发现一个门路自己确定能赚到钱，接下来不是另开一个门路，而是就着原来的门路狂做！
对啊，这就像掘井挖水，挖来挖去都找不到水，当你发现其中一个地方能够出水，那别处都不要挖了，就在这个地方狂挖！
那几年，楼市团长（微信号：dz81230）深受香港的资产市场教育以及身边人的指点，香港已经经历过楼市的完整历程，大陆的土地批租制度也是源于香港，两者楼市有共同之处，且两者存在时滞，即香港楼市已发生的现象，大陆正在发生。这种投资，就像先知道对方的底牌一样，逢开必赢。从那刻开始，团长慢慢洞察到大国的崛起秘密，毅然离开香港，返回大陆投资。
从此楼市团长就开启了楼市投资之旅，一旦资金回笼就买，反复操作，狂做！
回到开篇那位朋友的问题，他说楼价跌了，不能投资了。
其实楼市还有二十年的大行情。它跌了，你不买；它涨了，你又嫌贵，那你什么时候入市？
至于那位朋友讲的长效机制，共有产权房。楼市团长是这么看的，长效机制？这个词，其实在2005年的时候就提出了，已经说了十几年，楼价也涨了十几年。
另外，建共有产权房，不要钱提供给人们住。那团长就想问了：以北京为例，这些共有产权房，建在寸土寸金的四环五环，还是偏远地段？建10万套呢，还是20万套？别忘了，北京的存量住房有近1500万套以上，几十万的共有产权房是很小的比例，况且一年之内，也没办法一下子建20万套出来。所以共有产权房根本无法撼动商品房的价格。
至于租房也能读书，看看就好，真的要去报名，估计排队轮候也得等五年六年，那时别人的孩子都差不多读完小学了。
楼市团长（微信号：dz81230）暂时讲到这里，关注“楼市团长”公众号提升楼市投资逻辑，捕捉机会。
我们下面看看任志强先生的观点：
以下为任志强演讲节选：
房地产未来还有二十年的红利期
价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么？
意味着，城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移，小城市人口往大城市迁移，弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。
流动产生需求，需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化，城市分化。分化后，强的城市会一直需求叠加，弱的城市需求减退，直至衰亡。
所以，中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小跌的规律。
但是弱的城市一定不会涨，需求没了还怎么涨？如果涨也是通货膨胀的字面意思，例如20年后小县城工资都2万出头了，房价6万有何不可？
但是，作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底，这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。
任志强：今年是抄底好时机
现在是买房的大好时机吗？
我们看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。
利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。
从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。
哪些地方的房子万万不能买？
分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。
东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。
买哪些地方的房子房价会涨？
大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？他傻呀？
很多人都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？
如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。
你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。
所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二手房价倒挂。
倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。
这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。
任志强：扩大投资，加大商品房供应
投资下降，经济下行。
虽然房价上升，销售金额增长，但开发商的钱越来越少，其中重要的原因是大部分销售的钱都用来还债了。
去年开发商的境外融资，达到388亿美元，今年一季度就高达196亿美元，主要是因为国内没机会，融资困难，开发商兜里的钱不够了。
因此也就就没钱去扩大投资和买地，而如果开发商投资持续下降的话，对中国GDP会产生较大的影响，一季度GDP是6.8，未来下降的趋势可能会进一步增加，影响经济下行。
重点城市人口流入加快
在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的。
很多城市为了吸引优秀人才，出台了很多补贴政策，西安吸引人才60万，武汉37万，长沙20多万，郑州也是30多万。
总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，一年你要增加30万人，你给他多少补贴，他也得有房子，没房子总不行吧？所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。
改善市场需求强劲
中国城镇化发展很慢，农村的居民住房问题没有解决，这一部分改善需求非常大。
第二，老龄化。年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是得改善。北京，上海大概70%的房子是没有电梯的，老人爬不动，要改善。
第三点，全国大概90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间。所以改善性需求所占的比例是越来越大的。
还有一个就是独居需求，到现在为止大概有7000多万独居，我们估计五年以后，达到2亿户，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人。
另外很多一个群体就是企业的高级管理人员，他们的工作流动性，也有第二套改善房的需求。
就我们国家目前的实际房屋总量来看，是严重不足的。
最后，楼市团长想说，多关注楼市，你才有机会捕捉到下一次的大行情。
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