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尽调的作用和意义
尽调一般属于买卖双方进入实质谈判阶段的前置程序，大白话说，如果要买苹果，你首先需要了解苹果的种类、产地、品质、缺陷、价格等，以便判断是否购买、以什么价格购买、买多少、在什么时候买等等。
在并购交易中，尽调对买卖双方都是必要的，主要原因可见下图（本文主要从买方角度进行分析）：
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尽调内容
房地产并购项目的尽调，一般分为公司主体及房地产项目两个方面（因篇幅关系，本文仅简要列出尽调要点）。
（一）公司主体尽调内容
一般而言，对于公司主体的尽调内容包括：
1.主体
2.业务
3.资产
4.债权债务
5.人员
其中，需特别关注公司是否合法设立并有效存续，股东出资情况（隐形股东、出资不到位）、代持、股东间的特殊约定（如固定回报、对赌），不良贷款记录、债权效力、担保效力、诉讼时效、偿债能力、履约情况、现有及潜在违约事件，工程合同签署方式（需招标工程是否履行了招标程序）、合同价款支付情况（付款节点及支付情况、是否可能产生工程款优先受偿权）、项目开发进度是否与合同约定一致，较大金额的其他应付款是否因正常生产经营发生等。
（二）房地产项目尽调内容
对于项目部分，尽调的内容一般包括：
1.土地取得
2.规划、设计
3.建设（报建、施工、竣工验收、办证）
4.销售
5.运营
其中，需特别关注土地取得程序是否合法，地价款及税费缴纳，土地使用权期限，出让合同规划条件等限制，各建设证照是否齐备、完整、连续、一致、对应。
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尽调方法
了解事实，是进行法律分析的基础。“授之以鱼不如授之以渔”，律师尽调的常用方法有：
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常见风险点
结合房地产并购项目的经验，我们对房地产并购的常见风险点梳理如下：
尽职调查可以避免进入一项失败的交易，但由于时间、手段、信息不完整等原因，尽职调查不能识别所有风险，需要合同予以保护等。
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