概要：二手房交易中，買賣雙方可能因為各種原因暫時甚至長期不辦理過戶手續，這種行為可能發生哪些風險？有沒有辦法避免這些風險發生？
二手房交易中，買房後不能立即過戶，需要等數月甚至數年再過戶的情況非常多，需要提醒大家，此類情況發生風險和麻煩的非常多。且一旦發生風險，後果真不是一般人能擔得起的！
一、買房不立即過戶的主要原因
大家都知道按《物權法》規定，不動產的所有權是以產權登記為準的，實際入住使用房產或者是光籤一份合同是不能代表已經取得房屋所有權的，為什麼還會有這麼多買房後不立即過戶的呢？這種現象也確實有客觀原因。
1、所購房產還未取得房產證，須等原房主先取得房產證才能辦理過戶。
如果賣方出售的是自己新購的商品房，很可能還沒取得房產證。因為商品房辦理房產證需要一定時間，遇到一些特殊情況，可能數年無法辦理。但在房產證沒辦下來前，商品房的購買者因種原因想出售房產的情況很多。
2、所購房產為經濟適用房等限制上市的房產，需要等待滿足上市條件才能過戶。
經濟適用房等限制上市的房產，要滿足一定年限條件才能自由交易，在簽訂購房合同時如果不符合上市條件，雙方往往會約定等將來符合條件時再過戶。
3、因等待滿足稅費優惠條件暫時不過戶。
一套房產是否“滿五唯一”稅費區別是很大的，而稅費直接影響房價。在房子沒有符合“滿五唯一”時簽約的，為節省稅費，很多會約定等符合條件時再過戶。這個條件可能是單純的等待時間“滿五”，也可能是等待賣家夫妻假離婚，造成房產的“唯一”。
4、為等待買家取得購房資格暫不過戶。
因很多地方實施限購政策，買家在簽訂購房合同時可能還暫時沒有取得購房資格，造成暫時無法過戶。
這時需要等待買家滿足政策條件，比如等待買家夫妻“離婚”、比如等待買家出售原持有房產、比如等待買家在當地工作社保等滿足一定年限等等。
二、買房不立即過戶的風險。
簽訂購房合同、支付全部或部分購房款，但長期不過戶的風險有很多，楊律師總結起來主要有以下幾種可能。
1、一方違約風險。
在沒過戶之前，如果房價波動較大，交易中的一方很可能會要求調整交易價格。尤其是在房價上漲的情況下，賣家提出毀約，或者不再配合辦理網籤、貸款、過戶等手續，甚至轉手另賣的情況非常多。
2、原購商品房有問題，導致無法辦理房產證。
在所購房產為未取得房產證的商品房的情況下，如果該商品房項目手續有問題，作為商品房的一手買方，也是二次交易的賣方來講，自己都長期甚至根本無法取得房產證，更沒法把房子過戶給新的買方。
3、有貸款的房子，如原賣方不按時歸還貸款的風險。
如果購買的二手房有貸款，過戶前應先還清貸款。如果簽約時明知過戶時間會比較晚，一定要盯著賣方立即還清銀行貸款。否則將來如果賣方未按時歸還貸款，可能導致銀行收房。
4、賣方的其它債務和糾紛引發的風險。
在簽約付款至房產過戶這段期間，如果賣方有債務等其它糾紛引起訴訟，債權人或相關權利人，可能會到法院申請查封、保全該房，一旦發生這樣的情況，直接導致房產不能辦理過戶手續，甚至有被法院執行錢房兩空的風險。
5、政策變化風險。
這些年無論是購房資格的政策還是貸款政策，都經常發生變化，這些都不是買賣雙方能控制的。很可能因為新政的出現，導致買方不具備購買資格或不符合原約定的貸款條件，或者因政策變化等原因，導致稅費數額髮生變化，雙方對增加的稅費承擔產生爭議。
新政的實施點，一般以網籤時間為準。而決定長期不辦理過戶的，簽約後也不會去立即辦理網籤，一旦這期間出現影響交易的新政，那麻煩就大了！
可能發生的風險當然不止以上這幾項，但就楊文戰律師以前的經驗來看，以上幾種情況是糾紛中比較常見的。尤其是房價波動較大的情況下，賣方反悔的極多，如果買方不同意，誠信度較差的賣方，可能會轉手另賣，或者賣方會與他人虛構債務，由他人起訴保全房產，也有的賣方會怠於辦理房產證等手續。
發生以上風險，可能會導致交易無法繼續，買方最終無法取得房屋所有權。在有些情況下，買方也可以通過訴訟的司法手段，最終拿到房產證，但是，肯定要付出大量的時間、金錢、精力。
三、買房不立即過戶，怎樣降低風險？
其實大家都知道買房要辦完過戶手續才算取得所有權，但仍有很多人基於各種原因暫時不辦理過戶，當然有各自的利益考慮。經常有朋友問“有沒有兩全其美的辦法呢？”碰到這種情況，只能很明確的答覆大家“不過戶，真沒有絕對的安全！
比如有人提到：我們把買賣協議辦個公證是不是就能保證我買的房子不出問題？
不能，你把協議去辦理公證，只能是在協議的真實性方面加強證明，對於本文前面介紹的那些風險，沒有任何防範作用。
如果非要說降低風險的方法，我可以給大家一些建議，供參考：
二手房買賣合同條款對於可能發生的相關風險要有預見及解決方案，好的合同可以儘量降低不必要的風險，即使真的發生風險也能最大限度保護自己的權利。
1、在取得產權證前，最好不要交全款，款項交的越少，風險越小；
2、要求賣方把房產證等交由買方或中介持有，未取得房產證的，可要求將原購房合同及稅費票據交出。
3、在不能儘快過戶的情況下，應儘早要求賣方交房，沒有所有權，也要先取得房屋的使用權、控制權。
4、對過戶時間要有非常明確的時間或條件約定，並約定適當的違約金標準。
5、考慮到房價經過一段時間會有波動，雙方在合同中應約定適當的違約金標準，對房價大幅波動時，對方是否決定違約，會有一定製約作用。
6、要考慮到將來因政策波動造成貸款政策變化、稅費標準變化、甚至一方或雙方交易資格發生變化後如何處理的問題，對相關問題最好事先約定解決方案。
7、如果賣方的該套房產有貸款，應約定適當的交易方案，確保買方支付的相應款項用於還貸。
8、如果可能的話，對交易的房產先以購買人為權利人，設定抵押登記，確保未過戶前賣方無法擅自處置房產。
當然，需要強調的是，這些建議只能起到降低風險的作用，只要不過戶，就不能做到絕對安全！
作者 | 楊文戰律師 北京市中盾律師事務所
來源 | 實用法律知識(lawyerywz)授權轉載、法律—講堂
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