摘要：三四线，尤其是那些人口净流出的城市，是基本上不具备任何投资价值的
撰文|张银银
上周两则消息吸引了杠杆游戏。
首先是人民日报用了大半个版面来谈棚改10年的三四线居民变迁的故事，里行间充满了对棚改的肯定，有人开始说三四线城市楼市利好了。
另外就是长春市政府发布《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》，宣布取消棚改项目货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。
关于棚改，杠杆游戏感同身受。
杠杆游戏老家在南方一座还算发达的三线城市。小时候对家乡的印象就是山清水秀，人杰地灵。
毕业之后，平均每年回去一次，年年感叹家乡变化之大，每年各种风光带、商业综合体建设的频率比之前20年累加起来都快。
更快的是住宅拆迁的速度。
3年里，父母两方的亲戚加起来，有4个家庭经历了拆迁。
其中有一家是因为城区市容市貌改造，一家是因为机场路修建，两家是因为规划问题，实际上据我了解，这4家的房子房龄都不会超过35年。
与城市拆迁速度几乎成正比的是房价的上涨速度。曾几何时房价一平六七百，1000元一平算是豪宅级别了。如今遍地每平七八千，据说还要排号靠抢。
每回一次老家杠杆游戏都要感叹一次。一座三线城市，房价快要赶上了省会城市。
不可否认，房价涨到这个地步，棚改“功不可没”。当然也不能完全归因于棚改，正如清华大学房地产研究所所长刘洪玉所说的：此轮三、四线城市房价上涨，影响因素相当复杂，主要还是新型城镇化、货币金融、投资投机等因素的影响。
棚改只是一个一般影响因素，不宜过分夸大其作用。
事实也确实如此。就拿这次人民日报发文，力赞棚改的正能量作用来说，蜜姐看到有声音说这是三四线楼市利好的信号，事实上真的如此吗？长春这次对棚改彻底转向又怎么说？
杠杆游戏觉得，重点不是棚改安置方式的改变，而是棚改的使命和价值，要顺应新的需要。
长春说的很明白，为加强房地产市场调控，稳定商品房销售价格。
7月12日，住建部在吹风会上表示，要因地制宜地推进棚改货币化安置。
而就在几天之前，不少杆友应该都看到，央行武汉分行行长王玉玲撰文指出，《棚改货币化去库存任务现阶段基本完成》。
我认真看了这篇文章，对其中的数字和棚改取得的成就，尤为注意。很大程度上说，这不是分行行长的意见，而代表央行很多人士的看法。
和湖北省一样，其实很多省的三四五线城市，住宅去化周期都已经不高。无论从这个角度，还是从债务角度、调控角度，棚改放缓都是大概率了，特别是降低货币化安置比例。
恒大研究院日前发布的一份报告指出，2016-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%。
而国家统计局公布的7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，从同比看，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%，继续领跑房价上涨。
在如今坚决遏制房价上涨的背景下，棚改收紧也是情理之中。
那三四线城市的房子还能买吗？刚需什么时候都该买，这点杠杆游戏说了多次就不啰嗦了。投资方面，三四线，尤其是那些人口净流出的城市，是基本上不具备任何投资价值的，尤其是在这一轮房价上涨之后，连最后一点投资的空间也被榨干了。
一二线城市房价大涨你可以说是大量人口流入带来大量刚需，三四线呢？动辄近万元一片的房价背后，是一直上涨缓慢的人均收入。
举例来说，某中部四线城市的当地人均工资水平在三千左右，但是当地的房价已经超过了一万多，达到了居民月收入的四倍以上，这个时候再加上当地的人口流动性其实并不大，房价和居民收入的背离问题将会进一步明显。
正是如此，人才争夺战才那么重要，得有人为中长期买单啊。
问题来了，我国经济整体增速不如以前，虽然也很不错。那么，创造的优质就业岗位，增速不会有房子销售增速那么快。
所以，落户了、买房了，和实际获得了在该城市与之匹配的工作与否，是两回事。至于说三四五线城市，更是挡不住部分年轻人继续涌入省会等……
三四线城市这两三年涨上去的价格，实际已经提前透支了长期的收入/房价合理比。
投资了这里的房子，以后卖给谁是个大问题。
杠杆游戏的这几位亲戚在拿到了拆迁补偿款之后，除了必须买房的刚需，其余的家庭都不约而同选择了在省会城市买房。
果然，这两年二线城市房价继续高歌猛进，他们赶上了限购和调控前的最后一波，如今身价也是翻了至少一倍。
但你想要他跌太多也是不太现实的，毕竟国内外的局势摆在这儿。你说调控怎么办？只能长效机制建设了。
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