摘要：三四線，尤其是那些人口淨流出的城市，是基本上不具備任何投資價值的
撰文|張銀銀
上週兩則消息吸引了槓桿遊戲。
首先是人民日報用了大半個版面來談棚改10年的三四線居民變遷的故事，裡行間充滿了對棚改的肯定，有人開始說三四線城市樓市利好了。
另外就是長春市政府發佈《關於取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》，宣佈取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。
關於棚改，槓桿遊戲感同身受。
槓桿遊戲老家在南方一座還算髮達的三線城市。小時候對家鄉的印象就是山清水秀，人傑地靈。
畢業之後，平均每年回去一次，年年感嘆家鄉變化之大，每年各種風光帶、商業綜合體建設的頻率比之前20年累加起來都快。
更快的是住宅拆遷的速度。
3年裡，父母兩方的親戚加起來，有4個家庭經歷了拆遷。
其中有一家是因為城區市容市貌改造，一家是因為機場路修建，兩家是因為規劃問題，實際上據我瞭解，這4家的房子房齡都不會超過35年。
與城市拆遷速度幾乎成正比的是房價的上漲速度。曾幾何時房價一平六七百，1000元一平算是豪宅級別了。如今遍地每平七八千，據說還要排號靠搶。
每回一次老家槓桿遊戲都要感嘆一次。一座三線城市，房價快要趕上了省會城市。
不可否認，房價漲到這個地步，棚改“功不可沒”。當然也不能完全歸因於棚改，正如清華大學房地產研究所所長劉洪玉所說的：此輪三、四線城市房價上漲，影響因素相當複雜，主要還是新型城鎮化、貨幣金融、投資投機等因素的影響。
棚改只是一個一般影響因素，不宜過分誇大其作用。
事實也確實如此。就拿這次人民日報發文，力贊棚改的正能量作用來說，蜜姐看到有聲音說這是三四線樓市利好的信號，事實上真的如此嗎？長春這次對棚改徹底轉向又怎麼說？
槓桿遊戲覺得，重點不是棚改安置方式的改變，而是棚改的使命和價值，要順應新的需要。
長春說的很明白，為加強房地產市場調控，穩定商品房銷售價格。
7月12日，住建部在吹風會上表示，要因地制宜地推進棚改貨幣化安置。
而就在幾天之前，不少杆友應該都看到，央行武漢分行行長王玉玲撰文指出，《棚改貨幣化去庫存任務現階段基本完成》。
我認真看了這篇文章，對其中的數字和棚改取得的成就，尤為注意。很大程度上說，這不是分行行長的意見，而代表央行很多人士的看法。
和湖北省一樣，其實很多省的三四五線城市，住宅去化週期都已經不高。無論從這個角度，還是從債務角度、調控角度，棚改放緩都是大概率了，特別是降低貨幣化安置比例。
恆大研究院日前發佈的一份報告指出，2016-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平方米和1.8億平方米，佔銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%。
而國家統計局公佈的7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，從同比看，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.7%和5.1%，繼續領跑房價上漲。
在如今堅決遏制房價上漲的背景下，棚改收緊也是情理之中。
那三四線城市的房子還能買嗎？剛需什麼時候都該買，這點槓桿遊戲說了多次就不囉嗦了。投資方面，三四線，尤其是那些人口淨流出的城市，是基本上不具備任何投資價值的，尤其是在這一輪房價上漲之後，連最後一點投資的空間也被榨乾了。
一二線城市房價大漲你可以說是大量人口流入帶來大量剛需，三四線呢？動輒近萬元一片的房價背後，是一直上漲緩慢的人均收入。
舉例來說，某中部四線城市的當地人均工資水平在三千左右，但是當地的房價已經超過了一萬多，達到了居民月收入的四倍以上，這個時候再加上當地的人口流動性其實並不大，房價和居民收入的背離問題將會進一步明顯。
正是如此，人才爭奪戰才那麼重要，得有人為中長期買單啊。
問題來了，我國經濟整體增速不如以前，雖然也很不錯。那麼，創造的優質就業崗位，增速不會有房子銷售增速那麼快。
所以，落戶了、買房了，和實際獲得了在該城市與之匹配的工作與否，是兩回事。至於說三四五線城市，更是擋不住部分年輕人繼續湧入省會等……
三四線城市這兩三年漲上去的價格，實際已經提前透支了長期的收入/房價合理比。
投資了這裡的房子，以後賣給誰是個大問題。
槓桿遊戲的這幾位親戚在拿到了拆遷補償款之後，除了必須買房的剛需，其餘的家庭都不約而同選擇了在省會城市買房。
果然，這兩年二線城市房價繼續高歌猛進，他們趕上了限購和調控前的最後一波，如今身價也是翻了至少一倍。
但你想要他跌太多也是不太現實的，畢竟國內外的局勢擺在這兒。你說調控怎麼辦？只能長效機制建設了。
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