芳香心理

許多解讀在回答如何選擇的問題時，往往給出這樣的建議。如果預期LPR未來是上漲的趨勢，就選擇固定利率，如果預期LPR 未來是下降的趨勢，就選擇LPR浮動。同時，很多專家也指出，在未來將進入一個利率下降的通道，選擇LPR浮動比較有利於減少利息支出，減輕月供負擔。在此，有必要釐清幾個重要的誤區。

首先，利率下降的趨勢確實存在，但從上述轉換目的的分析我們也看到了，房貸利率將同基準利率區分開來，因此，鼓勵實體經濟寬鬆貨幣形成的利率下降同房貸利率還是不同的。從房住不炒角度看，未來房貸利率儘管有可能下降，但同整體利率下行之間還是有很大區別的，也會有房地產政策調控方面的考慮，不會一味跟隨整體利率下降。

其次，許多專家都說西方許多國家都是長期低利率甚至負利率了，因此，我們未來也會這樣，利率會不斷下降。這也是誤區，一方面，我們要搞清楚這個負利率是指存款利率。另一方面，西方各國也存在住房貸款利率同其他利率的差別。還有，西方各國情況也是不同的，歐洲和日本長期經濟低迷，房貸利率確實比較低，很多在2%-3%,甚至有2%以內的情況。但美國、加拿大、澳大利亞等國又不一樣，要高於3%，其中澳大利亞要高於我國。美國的利率波動也比較大，在2010年前後的一段時間，美國地區出現過3%左右的低利率情況，但在2015年以後開始逐漸攀升，最高超過5%，最近的利率在4.75%左右，和我國情況差不多。

在此基礎上，我們可以從歷史縱向和國際橫向進行對比來觀察目前利率的相對位置。同時，我們也從一個獨特的存量角度來分析利率下行的空間問題。

從歷史縱向來看，目前的房貸利率處於歷史低位，而且確實存在下行趨勢。

但是，正因為處於歷史低位，儘管仍有下行空間，但降幅應該不大了。而且，從一個比較長的週期來看，利率還是會有一定的波動。這個我們下面從美國的情況中也可以看到。

從橫向的國際比較看，能與我國在經濟體量和經濟發展趨勢上可以類比的只有美國。從美國房貸利率的歷史變化中我們也可以發現一些端倪。

從這張圖表中，我們可以看到房貸利率的確有下降的趨勢，但從長期來看波動也不小。在長達40年的範圍內，利率在3%左右的時間不足20%，在7-8年左右，而且隨著經濟的復甦，美國的房貸利率在2015年以後，也有了不小的上升。

從上述分析中，我們可以發現，房貸利率確實有下降的空間，但在一個較長的週期看，還存在不小的波動。如何選擇要看目前的利率更靠近歷史地位，還是相反。這樣，才能看出從二三十年的長週期中，未來上升或下降的概率有多大。

從房貸存量的利率結構來分析。

在2016年9.30新政以前，有長達10多年利率採取的基準利率下浮的優惠，許多利率甚至達到7折，普遍不低於8.5折，即使二套房都有9折的情況，此後的一段時間也有不少首套房優惠5-10%的情況。而上浮的情況都在這個時間以後。從房貸餘額的歷史數據分析，目前房貸餘額在30萬億左右，2016年底前大約在20萬億，也就是說，加上後期的首套房優惠，大約70%的房貸餘額是在基準利率基礎上有優惠的，同時粗略估計，可能有40%的貸款餘額存在7折利率優惠。因此，我們在預測利率下調空間時，要將這個因素考慮進去。不是從LPR本身出發來調整，而是考慮那麼高比例的優惠情況，這樣對LPR的下調空間也是有影響的。就是說，大多數貸款的利息差沒目前的LPR利率那麼高。這也制約了LPR的下調空間。也就是說，有70%的貸款是低於4.9%的，大多是在4.165%（85折）以內，甚至40%在3.43%的低水平，接近公積金貸款的3.25%低水平。這樣計算，原來的7折利率加點在-1.37,3.25+1.37=4.62%。也就是說LPR降低到4.62%的話，有40%的房貸利率等於公積金利率這個公認的低利率了。這也從一定程度上制約了利率下調的空間。

在做了上述分析之後，對這個兩難的選擇似乎有了一點思路。那就是說，如果你的房貸處於較低的優惠利率水平，建議選擇固定利率，因為這個利率的中短期下調空間不大，從長期來看，上漲的概率高一些，從以小博大的原則出發，還是選固定的好。如果你的房貸利率處於較高的上浮水平，那麼未來上漲的概率小一些，中短期還有利率下調的紅利，可以選LPR浮動。同時，如果短期內有還款打算的也可以選LPR浮動。可以享受紅利的同時，也不會遇到可能的利率上漲風險，因為屆時已經還貸了不受影響。

金陵邵雪松

最近新房貸利率可謂十分糾結，收到不少朋友的諮詢，我的一貫建議就是：舊房貸利率低於4.9%不要轉換，堅持固定利率不變，舊利率如果超過4.9%選擇改成LPR，剩餘還款年限越長越不要猶豫！

什麼是房貸新利率？

所謂房貸新利率指的是根據央行2019年12月份發佈的規定，2020年3月1日起至2020年8月31日止，存量房貸客戶需要到銀行更改房貸合同，選擇利率跟LPR掛鉤或者繼續堅持固定利率，也就意味著以後房貸基準利率退出歷史舞臺，轉而與LPR掛鉤。

那麼我的房貸利率是4.85%，我應該堅持固定利率還是選擇LPR?

我的一貫建議是低於基準利率4.9%沒有必要選擇LPR！

首先，您的利率4.85%，低於之前的房貸基準利率4.9%，如果您轉換為LPR，那麼以後您的房貸利率為：LPR＋0.05%。（其中0.05%是基點，基點是固定的，不隨LPR的變化而變化）。

為什麼利率4.85%不建議更改為LPR？

首先，您的利率4.85%已經在4.9%基準利率的水平上優惠了，雖然優惠幅度不是很大。

第二，LPR不同於基準利率，LPR央行每個月都會發布一次新的定價，根據金融市場關係，LPR雖然浮動範圍不會很大，但是一旦上調，您將得不償失。

例如，2019年8月份的LPR是4.85%，2019年12月份的LPR是4.8%，2020年2月份LPR是4.75，雖然一直在降低，但也不是以後肯定也會降低！那麼2020年LPR會不會是4.95%？完全有可能!

假如2020年12月份LPR上漲到4.95%，那麼2021年您的房貸利率每個月都是4.95%＋0.05%＝5%，高於您的舊利率4.85%。

總結建議

綜上分析我們知道，央行給予我們一次重新選擇的房貸利率的權利，我們也希望這是給房貸客戶減負。

但是未來LPR上行還是下行難以準確預測，特別是對於5年後10年後的LPR我們更無法準確預測，所以更改成LPR還是堅持固定利率有一部分博弈的成分。

LPR在可預見的時間來看不會大範圍上漲或者下跌，這這不符合市場經濟規律，變動也是小幅度的變動，在一定範圍內變動。

所以我建議：低於4.9%的利率沒有必要去博弈，堅持固定利率就可以；高於4.9%的利率，特別是之前上浮10%-20%的那些朋友，建議改成LPR，您的利率已經很高了，改成LPR不會吃虧。

評論點贊，腰纏萬貫；關注老劉，越來越牛。

中年老劉聊財經

您好，我是一名金融從業人員，談談我的看法吧。

您這個利率水平，目前在基準利率以下，因此，很多人可能不建議您改了。首先，明確一點，無論改還是不改，都要跑一趟銀行去改合同！

再說說，您貸款30年，如果目前剛剛起步幾年時間，未來還長著呢！而且原來人行的周行長已經明確表態，要防止中國過快進入負利率時代，目前歐美很多國家利率已經進入負利率時代了，因此，今後利率大概率是慢慢下降的，因此，您現在這個利率本身是有折扣的，加點也不多，因此，更應該去跟隨LPR，畢竟LPR未來一定會慢慢下降！

希望您幫到您，謝謝。

行走著的駱駝

央行這次給出的選擇題，讓房貸一族都糾結，不知道自己的貸款利率要不要轉，就怕自己吃虧了，這裡給大家兩點建議：

1、如果你現在的房貸利率是打折的，比如9折、8折等，建議選擇固定利率，不用轉

LPR了。因為你的利率已經佔了便宜，沒必要去承擔LPR的波動風險。

比如你以前買的房子，當時的貸款利率打9折，你的實際利率是4.9%的9折，也就是4.41%。

如果你要轉LPR利率，3月1日之後，銀行請你去重籤合同。你記住一點，重籤合同之後的第一年，也就是2020年，你的貸款利率是不變的，仍然是4.41%。這次重籤合同的重點，是確定你的“加點”，這個“加點”確定之後，將維持到房貸結束。

加點參考值是2019年12月20日5年期LPR利率，它是4.8%。所以，你的加點是：4.41%-4.80%=-0.39%，確定後固定不變。也就是說，你的“加點”是“-39個基點”，負數意味著你享受折扣。

那麼你的2021年房貸利率=（2020年12月20日發佈的LPR）+（-0.39%）

2、如果你的利率是

1.x

例如小李的房貸利率是上浮20%，也就是4.9%的1.2倍，年利率是5.88%。根據2019年12月20日的LPR利率倒推出“加點”：5.88%-4.80%=1.08%。那麼小李2021年的房貸利率=（2020年12月20日發佈的LPR）+1.08%。

LPR下行的話，小李的房貸就能減少。

那麼如何選省錢？

1.房貸剩餘3-10年，貸款利率7.0左右，選LPR ，五年內LPR是下行趨勢。

2.房貸剩餘11-29年，貸款利率4.5—7.0左右選固定利率，5年以後LPR 可能會上漲。

3.房貸利率低於4.5的，也別折騰了，挺低的了，沒必要去承擔LPR的波動風險。

常見利率轉換LPR的計算 ↓ ↓ ↓

房盟旅居

鑑於你的貸款利率和央行3月1日執行的新政，你的貸款利率為4.85%，央行2019年末公佈的最新5年LPR利率為4.8%。按照新政，如果選擇LPR，你的調差公式＝LPR

+0.05%。我的建議：不進行調整。主要原因如下：

1、從5年期以上貸款利率的近20年數據走勢來看，總體是下降趨勢。你現在的貸款利率是處於歷史低位，可以觀察一下從2015年始至今的5年以上LPR基本上維持不變，可以說向下調整的空間不大。

近20年5年期以上貸款利率統計表

2、從經濟走勢來看，短期貸款利率下行是必然。首先，從國際經濟形勢來看，除了美國經濟保持著比較強勢外，歐洲和其它洲的經濟都有些不同程度的下降；經濟走弱，國家勢必想法刺激經濟，其中降息就是一種手段；其次，從國內形勢來看，由於國外經濟的持續走弱和美元的強勢，外貿生意收到很大影響，如果要想保持較高的GDP增長速度，勢必要加大對國內經濟的刺激手段，比如從2019年下半年開始降低貸款利率的手段。所以說從國內和國際來看，最近一段時間會處於一個比較低的利率時代。不過調整的方向是5年以下的貸款利率調整幅度比較大。

3、從長期經濟發展重心來看，房地產作為支柱性產業的作用會越來越小。從5年以上貸款組成來看，房貸佔了很大額度；另外政府關於“房住不炒”的定位，短期是不會改變的。所以說政府不會一直降低利率來刺激房地產市場。

4、從銀行角度來看，銀行要維持利潤。眾所周知，銀行的利潤組成主要來源於貸款利息。首先銀行對存款利率適當比例上浮，才能吸引到更多存款；其次，銀行要保證貸款利息，才能保證用於支付存款利息的資金，這樣以來才能保證銀行利潤。從長期來看，銀行長期貸款利率向下空間不大；且貨幣已經越來越貶值，也在不同程度上稀釋了銀行的利潤。

所以，我個人認為以你目前的利率，建議維持不變；如利率降低過大的話，可以提前還貸，畢竟沒有人真正能還30年的貸款。

突破自我1978

兩種方案，一個是LRP一個是固定利率

比如之前4.9浮動20%到了4.9X(1+20%)=5.88，

你只能選擇固定5.88或者（5.88-4.8）+LRP，LRP目前是4.8

如果以後基準將為0了。你本來一分錢利息不需要支付0X(1+20%)=0

選擇固定，你依然要5.88

選擇LRP，你可能需要（5.88-4.8）+LRP=1.08+LRP

  1、金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價週期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。

  2、如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

  3、金融機構應利用官方網站和網點公告、電話、短信、郵件和手機銀行等渠道通知存量浮動利率貸款客戶，協商約定定價基準轉換具體事項，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益。

  4、中國人民銀行分支機構應加強對地方法人金融機構的指導，確保地方法人金融機構按照統一部署，妥善做好存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。

從世界經濟發展來看銀行利率都是以下降的趨勢來運行的，所以個人貸款的年限在10年以上的建議選擇後者。  

請叫我雷鋒623

我覺得，按照當前這個利率沒有必要轉換LPR利率了。

從今日開始，3月1號到8月31號，存量貸款可以選擇轉換成LPR利率了。記住機會只有一次，兩者二選一，過期不候。

我覺得你當下4.85%利率沒有必要換有以下幾點原因。

1、這個利率已經算很低了。這個利率比基準利率還低了，基準利率是4.9%，相當於在基準利率上打了9.9折。相對來說，這個利率算是較低水平了，相比我的6.125的利率算是非常低了。我的是在基準利率上上浮了25%，你的利率已經低於市場水平。

2、並不是說轉換成LPR利率還貸就會馬上減少，目前LPR5年期以上報價為4.75%，轉換成LPR則是4.75%+0.1%=4.85%，利率還是維持一致，並不是馬上下調。未來只有LPR在此下調房貸才會跟著下調。

3、我認為未來LPR下調點位不會和4.85%有太大差距，並且不是百分百的下降。從長遠和外圍LPR走勢來看，LPR是一個下行的趨勢，但是這不是百分百的，其中也有上漲的可能。而且我覺得，未來即使是下降也不會和你當前4.85有太大的出入。在這不會排除期間的上漲，所以我覺得沒有必要換。

以上三點是我覺得沒有必要換的理由，目前4.85%的利率已經低於市場水平，算是非常低了。月供基數不大，所以沒有必要去對賭了。

以上觀點僅個人見解，僅供參考，最終選擇權還得看你自己！

宋馳

現在自媒體，什麼那個財經的，什麼老師，收銀行多少錢呀，都建議要轉lpr，下列是我的想法

貸款100萬，轉lpr每個月才省31元，50萬才15.5元，你們貸多少錢，轉了lpr才省怎麼點錢，還不如不轉呢，萬一10年後浮動超過5.0你就後悔了，前5年給你點甜頭，往 後就不知道了，我是不轉了，

我們先拋開利率不說(這個坑得跳出來，才能不被他們迷惑)，國內通貨膨脹多厲害，隨著收入高了，債務就會減少，壓力隨之減少。lpr真他們說的這麼好，應該新增貸款也隨便大家選才行，既然不讓選固定利率，就有問題。選固定利率，雖然我們沾不上降基準的好處，但是不用再承受起起伏伏的風險了，他們費這麼大勁，不可能是割自己的肉給咱吃

FQC60233903

改不改看你咯

醫務工作者之第3候選

如果你的房貸還剩下1-5年，就繼續固定利率吧，前面已經賺大了，不操那份心

如果房貸5-10年左右，可以選擇LPR，未來5年經濟應該繼續增長，利率處在下降區間，大概率省一些。

如果剛剛買房貸款還有10-20年，那麼建議選擇原合同的固定利率。把貸款利率和未來幾十年的經濟週期完全捆綁，風險比較大。

LPR是18銀行出的平均值，可能便宜一段時間，但不可能永遠便宜。

總之，短期肯定有甜頭，長遠有很大的看不確定性，根據你自己的實際情況，具體把握吧。

一般規律是，胡蘿蔔加大棒，先給甜頭，再來大棒，屢試不爽。

關鍵字: 選擇 利率 財經