減免租金、“發國難財”與合約安排
華說
城門失火，殃及池魚。新型冠狀病毒感染肺炎疫情的蔓延，餐飲行業是被殃及的“池魚”之一，首當其衝的“池魚”之一。
“為積極配合疫情防控工作以及確保其僱員及顧客的健康與安全，本公司自2020年1月26日至1月31日暫時停止其所有門店（包括自營及特許經營門店）營業……如開業時間需根據疫情發展情況及相關政府政策作出進一步延期，公司將於適當時候作出進一步公告。”年初二起，眾多知名餐飲企業開始陸續公告“一個艱難的決定”：暫停營業。公告行文如同複印，除了企業名稱之外近乎一字不差。最新的進展是，其中不少企業已經將暫停營業延期至2月9日了。
這是主動停業的。被動停業的也不在少數。出於疫情防控需要，多地發出了緊急通知，要求當地餐飲、酒店一律暫停營業。1月27日，西安市商務局下發緊急通知，建議該市酒店、餐飲、旅館、民宿等暫停營業，確需營業的，必須在各區縣（開發區）新型冠狀病毒感染的肺炎防控指揮部進行備案，提供入住、就餐人員信息；同一天，安徽巢湖市也發佈通告，要求全市賓館酒店、飯店排擋、農家樂等餐飲服務單位暫停營業，對已預訂的婚宴、婚慶公司、攝影攝像等相關業務要做好全額退款服務；1月28日，雲南省餐飲與美食行業協會發布公告：“行業企業要充分做好階段性關門歇業準備。協會對有意願、也有條件暫時關門歇業的餐飲企業表示支持、理解和感謝。”
不管是主動還是被動，停止營業意味著沒有任何收入進賬；事實上，那些堅持開門做生意的飯店餐廳，顧客也是寥若晨星，經營慘淡。往年的營收數據說，這原本是一個不折不扣“黃金週”，大賺其錢的日子，但突如其來的新型冠狀病毒感染肺炎疫情打亂了這一切，企業提前儲備的人員、食材等資源成了負擔，房租和人員開支照付，物資積壓，現金流失血。這個春節，對餐飲行業而言，無疑是寒冷的。
可幸的是有人“送溫暖”來了。“有人”是誰？甲方商場也。“送溫暖”者何？免除或者減半租金也。從已知的公開信息來看，最大方也即是租金減免力度最大的莫過於萬達廣場。1月28日，萬達商業管理集團宣佈，為配合加強新型冠狀病毒引起的肺炎疫情防控工作需要，自1月24日-2月25日期間，對旗下各地所有萬達廣場的商戶的租金及物業費實行全免政策。根據此前萬達商管集團的營收數據，此次減免租金預計將達30億-40億元；龍湖集團則宣佈旗下商場商戶減租2個月。2020年1月25日（農曆大年初一）至2020年3月31日期間，租金費用（含物管費、推廣費）減半，覆蓋龍湖商業佈局的重慶、成都、西安、北京等10座城市，在營的39座商場。租金減免力度較大的還有美的商業和紅星美凱龍。美的商業對旗下在管運營的購物中心自1月25日至2月24日期間減免各品牌商戶租金及物業管理費，紅星美凱龍承諾自營家居商場減租一個月的議案，並表示將盡力促使家居委管商場的合作方亦採取類似減免政策，與此同時旗下全部自有愛琴海購物公園系列購物中心也同樣減租一個月，並盡力促使旗下愛琴海委託管理購物中心合作伙伴採取類似優惠措施。又報道說，迄今為止已經有數十家商業物業企業發佈減免租金政策，涉及全國近600多家百貨、購物中心。
雪中送炭，守望相助，歷來被視為一種美德，中外皆然。在此新型冠狀病毒感染肺炎疫情蔓延之際，商場向處於困境的商戶伸以援手，減免租金，無疑是值得讚賞的，符合人類社會的道德準則。這裡順便說一句。在這非常之秋，有人以經濟學理論之名義，大肆鼓吹“發國難財”。動機為何不論，其論甚謬，甚不通經濟學也。經濟學說，為了約束人與人之間的競爭，人類發明了制度或曰合約安排。制度或合約安排多種多樣，市場只是其一而已，此外還有風俗、倫理、宗教、法律法規、行政管制等等，皆是約束人們行為的。也即是說，約束人們的競爭行為，非唯市場為然，其他的制度或合約安排多矣。此其一。其二，即便是經濟活動，通過市場也即是以市價為決定勝負的競爭準則的，也不過是社會經濟活動中的一部分，大量的人類社會的經濟活動並不通過市場。因為市場出現和運作的費用不菲，數之不清的物品無法成市，根本沒有市場！
然而，餘以為，商場減免租金襄助商戶，對其本身也是有利可圖的。商場和商戶，是一張租賃合約的甲方乙方，是合作伙伴。如果商戶扛不住而最終倒下，那麼，商場也將因此而流失客戶。在這整體經濟下行，商業地產空置率上升之際，尋找新的客戶並不容易。雖然面對著相同的疫情侷限，但不言而喻，相較於那些知名的大品牌、大商戶，不知名的中小品牌和商戶抗風險能力要弱得多。而從商場的租金收入構成來看，恰恰中小商戶是主要的貢獻者。商場或者購物中心對入駐商戶收取的租金標準不一。越是大牌的商戶，繳納的租金越少，免租金的情形也常見。事實上，對於那些大牌的商戶，商場不僅給予低租金的待遇，甚至會補貼裝修費用和開業初期的營銷費用。真正承擔高租金的，是那些不起眼的小商戶。譬如說，海底撈2019年中報說，去年上半年該公司物業租金及相關開支僅為9600萬，佔收入的比重為0.8%。雖然其中受首次採用國際財務報告準則第16號的影響，但換算下來，實際的房租成本與收入佔比也不過是3.4%。而那些一般的飯館餐廳，其房租成本的收入佔比達到30%以上甚至更高。因此，商場減免租金，中小商戶是最大的受益者。但對商場而言，在困難時期出手相助穩住了它們，也就意味著穩住了租金的主要貢獻者。
說商場減免租金有著自己的利益考量，並不減損其伸以援手的倫理道德價值。人間滄桑，守望相助，自古以來是正道。
2020/2/2
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