詩琦2177988540

因為風險特別大，尤其是帶租約的房子。

老賴又搞出了一個新玩法，就是和租客（老賴的朋友）簽訂一個20年的租賃合同，然後把20年租金的流水給匯了。等到法院貼出拍賣公告了，立刻起訴叫做案外人執行異議之訴，這個是有法律依據的“案外人依照民事訴訟法第二百零四條規定提起訴訟，對執行標的主張實體權利，並請求對執行標的停止執行的，應當以申請執行人為被告；被執行人反對案外人對執行標的所主張的實體權利的，應當以申請執行人和被執行人為共同被告。"，訴訟請求就是確認租賃權，這個也是有法律依據的。《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”當然，這個租賃確實不影響拍賣進程，但一旦司法拍賣結束，真正的買家是住不進來的，因為買賣不破租賃，租客說我付了錢的，你不能趕我走，二十年之後我自然會走，當然你可以去問原先的房東要錢。

這麼一來，這類房子的拍賣價格會非常非常的低，甚至沒人會來拍，除非你認識金鍊子大哥才會選擇拍賣這類房子。最後如果流拍， 如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十，兩次流拍，那拍賣變成了變賣，如果第一次拍賣保留價為評估價假設一千萬元（此評估價應為法院委託評估的評估價而非抵押時的評估價）；如果三次流拍，第三次拍賣的保留價最低為兩次打八折，也就是640萬元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍賣的保留價變賣，這個變賣基本上都是知道情況的才會去買，不說了。當然變賣也可能沒有人買，根據規定，自變賣公告之日起六十日內沒有買受人願意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以採取其他執行措施的除外，這條文也就是不了了之的意思。所以說，普通人擔心房子被拍，流落街頭，就不停鬧，真正的生意人根本不怕房子被拍賣，懂了伐。

上海灘小律師

1.比市場價低一半隻是傳言，不存在的，大部分拍賣房的價格基本都在市場價的70%-80%的樣子。

2.雖然不限購，但是會支付案件受理費、公告費、保全費、拍賣費、執行費、評估費和罰息等亂七八糟的費用。如果你通過代理拿到，還要產生昂貴的代理費，我有見到收取7、8個點的。所以整體算下來比正常買的房子少不了多少，一般買法拍房的都圖便宜，如果價格相差無幾肯定買正規商品房了。

3.最主要還是怕買了之後還會產生糾紛。畢竟是強制拍賣的，還有房子的情況不瞭解，比如怕凶宅，怕買了之後還有有人上面找原房東要債等等一系列的問題。

4.最主要還是普通大眾宣傳認知的問題，途徑少，瞭解的少。就不敢買。

PS:現在做法拍房的代理公司已經越來越多，相比之前的宣傳也多了很多，這個一個漸進的過程，另外還有最重要的一點：現在很多地方法拍房能貸款了，正規銀行辦理，跟商品房同利率，同首付，同條件。銀行都認可了，很多人也敢買了。

非專業房產專業人

說實話，去年我也因為法拍房價格比市面上同等的房子便宜了很多而心動不已，但是我也好奇為什麼同樣的房子法拍房為什麼會比市場價低這麼多呢，因為我之前特意去查詢科普了很多資料及信息。

其一：什麼是法拍房，法拍房就是法院拍賣房產的簡稱，遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房，為什麼法拍房比市面上正常的房子便宜那麼多還是很多人不敢買呢，因為很多的法拍房要求一次性付款，說實話這對買房者有很大的購買壓力，因此部分購房者選擇了避而遠之。

其二法拍房有句話是買賣不破租賃，如果拍賣的房子帶有租約，若是想清理這些租約也是一件很麻煩的事情，耗費時間精力跟金錢，因為是法院強制拍賣的房子，甚至部分房子的原主會想辦法故意設計這個房子已經租賃，來阻攔房子的拍賣及購買，所以購買人自然對這樣的房子也望而止步。

其三：因為是法院強制拍賣的房子，如果原來的房主不願意搬離也是個非常大的麻煩，有的房主會安排自己年紀頗大的父母住進這個已經拍賣的房子裡，購買者想要入住是一件非常難的事，畢竟再怎麼熬不過老人，萬一老人要是因為這個出點什麼意外，買房者還要負責，買房人去跟法院申請法拍房強制執行，這時候法院也不一定受理這個拍賣的房子被人強佔，現在的法院只是考慮賣出去，具體的交接事由買房人自己去負責，所以後期麻煩很多。

其四：稅費也是很大的問題，拍賣房本來就是被強制拍賣的房子，原房主自己的房子都被強制拍賣了，他怎麼可能願意去交這個賣的稅費，因此這個房子的買房跟賣方稅最終都是由買方來承擔，這是一筆不小的支出，除了這類的稅費，還有的法拍房有個坑，有的法拍房的上次交易是直系親屬過戶，直系親屬過戶的房子再次交易需要繳納兩次成交房價差價的20%的個人所得稅，不要小看這個稅費，加起來是很大的一筆錢，之前有新聞一個楊女士230萬買的法拍房繳納了46萬的個稅，但是法院拍賣房再網上的公告是不會註明這個房子上次的交易是直系親屬過戶的房子。

因此，綜合上面這些原因，我最終放棄了法拍房，我也不建議買房者購買法拍房，因為風險太大，自己可能一時間難以判斷清楚，如果實在想買的，一定要前期做好調查工作，如果實在想買法拍房，最好還是買毛胚清水房，這樣可以減掉一些不必要的麻煩。

如果各位有不同意見，歡迎在評論區進行討論。

小雛菊姑娘

你好，嗨住租房回答這個問題。

已經有人為了佔小便宜虧了錢

深圳有一名男子，通過司法拍賣的方式買了一套學區房，價格僅369萬比市面上同類型的房產價格便宜很多。這名男子就自認為賺到了，結果當要去辦理房產證的時候才發現，僅僅370萬的房子卻要交242萬的稅，其中就包括218萬的土地增值稅。

原本370萬的房子確實比較便宜，但加上稅費之後，這個房產的總價竟然比同小區的房子還要貴上不少。最終這位男子因為無力負擔過於龐大的稅費，而選擇了違約，25萬定金就打了水漂。據相關報道稱，因為沒有了解清楚司法拍賣的一些手續和相關情況，而導致定金被吞沒的現象並不少見。

司法拍賣的房產稅費為什麼這麼高

很多司法拍賣的房產都是因為原先由公司持有，由於經營不善等多方面的原因導致公司的現金流出現了問題，最終公司可能破產。因此，在公司資不抵債的情況下，房產自然會被銀行抵押，通過法院進行拍賣。而對於公司的房產要轉售給個人，則需要提交土地增值稅、契稅、增值稅等。

另一方面的原因則是因為，很多一線、二線城市，近幾年的房價上升的非常快，幾乎一年一個價，而大部分稅費都是通過差額進行計算，例如土地增值稅，就是根據登記價差額的60%。對於房價迅速上升的地區而言，所要交的土地增值稅自然就更高。

參與司法拍賣要做準備工作

對於大部分人群而言，司法拍賣的房產並不是隨隨便便就可以獲得的。如果這套房產本身就比較廉價，沒有任何問題，那麼也許早就會被別人拍走。當我們遇到這種佔便宜的時候，必須時時刻刻的提醒自己，會不會有什麼問題在等著我們。

我們都知道，現在大家對於住房的需求都是非常強烈的，特別像學區房這一類剛需類住房，很多人都在等待合適的時機入手。但心急吃不了熱豆腐，對於房價迴歸理性，還是應該抱有平常心。如果買房這件事並不那麼急迫，大可以通過租房的形式，慢慢等待房價迴歸。當然了，租房也不能隨意草率，也需要多加謹慎。選擇一個好的平臺，就是選擇一個好的租房顧問。嗨住租房-全城房源，一網打盡，房源多，房源真。

嗨住租房

法院拍賣的房子，雖然表面上比市場價便宜，但是，實際上存在各種各樣的問題，處理完，不會比市場價便宜多少，所以才會流拍。

主要有以下幾種情況：

第一種是，司法機構只管賣房，不管騰房

法院拍賣的房子，很多是有人住的，有的是房主請人家惡意佔有的，有的是簽訂了長期租約的等等，反正是惡意佔有的。

在拍賣的時候，法院只是保證這個產權是清晰的，拍賣完可以過戶給競拍人。至於過戶完之後，競拍人能否順順利利的把現有的住戶趕走，順利地入住竟買到了房子，法院是不管的。

然而現實中競拍人很難通過自己的力量，把惡意佔有住房的住戶趕出去。這是很多房子即使價格比市場價低，都沒有人買的重要原因。

第二種是，表面看價格低，實際上還有不少稅費要交

通過司法拍賣的房子，表面上看會比市場價低，但是實際上還要承擔一筆拍賣費用和相關的稅費，這些稅費一加，比市場價低不了多少。

第三種是，經過兩次拍賣流拍的房子，會比市場價低很多，只有市場價的三四成，但是這種房子往往是有各種問題的房子。比如，漏水、處於地下室夾層等等問題

司法拍賣第一次流拍是要打六折再拍，第二次再流拍，打三折，再流拍就不再拍賣了，就把這個抵押物直接給債權人了。

許多人看這種打三折的房子，比市場價第一的多，但實際上去現場看房子的時候，會發現這種房子的現狀都很糟糕，比如嚴重的漏水、無法修復的問題，或者所處的位置很差等等。

實際上，司法拍賣的房子，有很多的專業機構在盯著，一般的競買人很難買到明顯低於市場價非常多的房子，如果有專業機構也會出來競爭。

所以，大家看到司法拍賣非常低價的房子又沒人買，肯定是有問題的，所以建議也不要去買。

我每天都會分析最新的財經市場和房產市場信息，有興趣的朋友可以關注我，多一份信息，多一分機會。

尚舍書院李延唐

先給大家說一下法拍房的定義：

法拍房是遭法院強制執行拍賣的房屋。

當業主無力履行還款合約或無法清償債務時，被欠款方向法院申請債務歸還並強制執行，法院會將欠款人名下房屋用於拍賣，拍賣所得價金償還被欠款方。遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

通常法拍房比較受關注是因為它的價格和不限購，畢竟它的價格要比市場上低很多。

有時候低於市面價格30%也是常有的事。誘惑的確很大，但是其中有的坑卻十分致命。

法拍房不受限購約束，在辦理過戶手續時，出具法院的《裁決書》和《協助執行通知書》，房地產交易中心即可准許過戶，但前提條件是產權明晰，且債務人配合交房。

悟空發現，在實際操作過程中也出現了不少買受人無法順利過戶的情況。

有購買者花費近1000萬元通過司法拍賣購入一個房產，沒想到，原屋主人拒不“搬離”。雖然司法拍賣時買家順利過了戶，可在收房時，原房主以不知情為由，拒不交房。當購房者找到法院申請強制執行，法院卻以自己在拍賣公告上註明過該房產“不交吉拍賣”(房子裡還有人居住)為由不予強制執行。

“不交吉”被業內戲稱為“不著急”。法院只負責拍賣，具體的交接需要自己搞定，所以，個人購買法拍房時一定要認清是否為“不交吉拍賣”，另外掂量一下自身有沒有時間精力和原房東交涉。

此外，法拍房還可能遇到唯一住房的問題。2004年最高人民法院出臺的《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》稱，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

還有就是如果拍賣的房子帶有租約，而這些租約清理起來往往需要一些費用和精力的，普通購房處理起來相當有難度。如果租約是10年、20年這種類型的，就是債務人玩的法律手段（買賣不破租賃的原則）——建議直接放棄。

實踐中，法院從維護社會穩定角度考慮，被執行人名下只有一套房產的，往往不予執行。所以，遇到唯一住房的問題就比較麻煩。

悟空找房

一般法院拍賣的房子都是債務人無能力履行按揭合同或無法償清債權人欠款，債權人經由司法程序向法院申請強制執行，把債務人名下的房產拍賣，所拍賣的價金滿足債權即可，會根據欠款情況而定，所以從法院拍賣的房子價格比實際市場價低很多。

首先拍賣的房子主要來源有按揭房違約、民間借代違約、司法程序沒收和無主房四種。他的特點是價格低，需一次性付款，貸不了款，但存在交易稅費高、產權不清晰和無法過戶等很多風險存在。

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創青之家

南京最近就在拍賣一套別墅，在江寧區，市價1236萬元，拍賣價435萬元。

將近500平米，帶花園，摺合也就一萬一平。

這可比市價低了太多啊。

可就是這樣，還拍賣了三次都沒能賣出去。

就因為，這房子以前發生過兇殺案。

2006年的時候，房屋的男主人郭某曾經把自己的車借給親戚開，結果發生了車禍被燒死在了車裡。結果車上的身份證和駕駛證優勢郭某本人的，於是就被誤認為死者是郭某了。

當時郭某也正好面臨著經濟週轉的問題，和妻子一商量後，決定將計就計，騙得一筆鉅額保險金。

錢到手了，可是郭某從此變成了一個沒有身份的人。

在一次次地向妻子馮某討要護照後，馮某怕事情敗露，便和自己的父親產生了惡念。

2011年2月25日，馮某的父親在麥德龍購買了塑料袋、斧子等殺人工具後，便與女兒一起殺害了郭某並且將其碎屍。

於是，發生了這麼一件碎屍案，豪宅變成了凶宅。

中國自古以來都是比較講究風水的。據說蘇州的府學起源就是范仲淹買地時找人看風水，風水先生說那塊地出奇的好，於是範老就沒拿來私住，而是建起了學校。

徽派建築院落中都會有一座聚雨水用的天井，也是因為徽商的“聚財”風水觀。

這也許就是人們不願意購買價雖低、手續全、但風水不好的拍賣房的原因吧。

不過也有看房大媽坦蕩地說：“好便宜！我買！我不害怕，哪棟房子不死人啊！”

還有網友調侃道：“你大媽還是你大媽！”

“我是窮鬼，我才不怕什麼鬼！”

運營控

為什麼法院拍賣的房子手續都全，比市場價低一半還沒人買？

大家要明白什麼是法拍房，顧名思義，法拍房就是法院拍賣的房子，為什麼拍賣，其實就是欠錢了唄，法院的或者個人的，又或者是黑貸，然後還不上就被執行拍賣的。不是所有法拍房都可以拍的，比如說產權不明，比如說沒有證的，又比如說貸款複雜的，如果你們拍到這樣的房子，那麼可能出現很多情況，比如最直接的就是裁定書下不來，這個會直接影響過戶。你要去物業管理處，詢問房子是不是有欠費情況?如果欠費的話，你拍下房子後，需要你來償還費用。因為拍賣規定，拍下房子後，所產生的相關費用一律由買方承擔。

法拍的房產可不可以貸款?請注意有先房產是可以貸款的，不能貸款的房產需要你拍下後把餘款打到法院的銀行賬戶，全款付清。不能貸款的房子需要你提前準備好大量資金。要實地看看房子的主人是否已經搬離，房子是否在出租?如果房子的主人沒有搬離的話，後續會有很多麻煩，比如你拍下房子，卻不能入住。同樣的如果房子在租賃期，你也是不能入住的。因為法律規定，買賣不受租賃，有些會簽訂20年租賃期，沒有人會等那麼長時間。如果你想提前入住，必須要賠償高昂的違約金。

所以經過以上這些原因，也不建議買房者購買法拍房，因為風險太大，自己可能一時間難以判斷清楚，如果實在想買的，一定要前期做好調查工作，如果實在想買法拍房，最好還是買毛胚清水房，這樣可以減掉一些不必要的麻煩。

生活小叮噹

一般情況下，被拍賣人由於資不抵債或者長時間欠債不還被強制執行，法院依法拍賣其名下資產進行抵債。個人認為，這類房子價值還是比較高的，但許多人不願意購買，我認為主要還是怕招致不必要的麻煩，畢竟房子買來是自己住的，住得舒服和安心才是最重要的。

1、首先，許多人會認為，這類被拍賣的房子非常不吉利，買了過後，自己會走黴運。

2、對於一些欠債比較多的，房子被拍賣後，一些未得到償還的債主可能會找上門來鬧事，甚至還會發生不必要的糾紛，對自己的生活造成影響。

3、害怕被拍賣人報復，因為大多情況下，法院所拍賣的房子不需要得到被拍賣人的同意，屬於強制性的行為，房子被拍賣後，有受到報復的風險，尤其是一些老賴，若非要賴著不走，還這沒有辦法。

綜上所述，我認為，如果要買房子，還是儘量買一些不存在糾紛的，如果確實要買，一定要懂得怎樣維護自身的合法權益不受侵犯。

關鍵字: 房產 生活 老賴