大个儿在做上海新房网签数字统计的时候，发现了一个很有意思的事情：
某新房项目于6月底开盘，一直以来被称为“价格标杆”，但在10月份两个更“便宜”的新房项目入市的冲击下，该项目的网签数字依然平稳，每月能达到30套左右。
再某一新房项目，比隔壁项目单价“贵”了约5000元/平，开盘3个月，网签数字也达到了约200套。
（关于项目，不点名不道姓，你懂得，以上数据均为网签数据，一般来讲真实成交情况会较网签数字更高）
明明人人都知道“贵”，
怎么还有这么多人买？
大个儿不由得想起了另一个非常典型的项目。
该项目在入市之初也饱受抨击：“贵”、“不配”！
但是在2018年，却四开四捷，几乎都是开盘当日即售罄，毫无疑问地拿到了2018年的销冠。甚至还有不少喊“贵”的购房者也加入了“抢房大军”之中。
是不是很有趣？
下面步入正题：
这部分购房者
（大个儿认为已经不算少数了）
为什么要挑“贵”的买？
原因肯定是多方面的：
比如：
相对来讲品质更好；
相对来讲生活舒适度更高；
相对来讲或许更有潜力；
但大个儿认为：
更多的原因或许是因为“没得选”。
上述三盘新房项目在产品设计上，均设计了大量的“小户型”，而面积段的控制意味着总价门槛的降低。
项目1：约500w置业外环内新房，没得选；
项目2：约1000w置业中环内3房新房，没得选；
标杆项目：约800w置业中环线上3房新房，没得选；
位置和总价，或许才是这些“贵”新房的最大吸引力。
既然讲到位置和总价，那我们再来思维拓展一下：
为什么这部分购房者要买新房，
而不是选择二手房呢？
可选择的余地不就大了么？
NO！
在大个儿对上海二手房全部链家挂牌房源进行统计后发现，二手房的价格，比新房还贵！
so，大个儿总结下：
我知道这个项目“贵”，
但是因为该项目位置和总价都“正合适”，
又找不到“更好”的新房or二手房，
那这个项目其实就是当下最适合我的。
（不排除有的壕就是喜欢住品质好的，所以选择贵的哈，此文仅为大个儿个人推理）
不得不说！
如今的二手市场对于置换的购房者来说，
实在是太不友好了！
对于置换购房来讲，其实购房标准是比刚需购房者要多的。
比如需要同环线/同区域；
比如需要2房到3房的功能性升级；
比如需要从老小区到新小区的改善；
甚至对于车位都有一定的要求。
从当下的二手市场来看，
以上要求别说同时，
仅想满足前两个要求都非常难。
Part 1 同环线置换
2房换3房总价或将增加约500w！
对于内环内和内中环的购房者来说，置换的区位不仅局限于“区域”，同环线其实都是可以接受的。
但同环线置换，成本却非常大。
（若以无需还贷，也没有存款，卖出去的房屋总价全部用来做置换首付，并以非普通住宅二套首付0.7成来计算，图内叙述无任何一种置换情况能够实现）
而且从中环内房源房龄的分布中可以看出，房龄在20年以上的“老公房”占比超过了66%，房龄为5年以内的次新房占比仅不足1%，极为稀缺。
如果还想置换同环线房龄较新的房源，更是难上加难。
所以，上海中环内的置换购房者，若仅凭着卖房的资金置换，基本上都会出现一定的“
外溢现象”。而产生这样的现象的根本原因，或许与中环内“老房子”较多以及“老房子”对于改善型房源的设计都偏“大”有关。
比如如今的新房，90平左右，就可以设计为功能性较强、舒适度较高的三房，而在中环内的二手房市场，近3/4的3房面积在110平以上。
Part 2 同板块置换
差价最高可达700w！
对于中环外的置换购房者来说，或许“地域性”更强一点，也就是说，更偏向于同板块置业。
我们将置换情况按照房型划分：
【1室置换2室最难的中环外板块TOP10】
【2室置换3室最难的中环外板块TOP10】
【3室置换4室最难的中环外板块TOP10】
差价的计算方式为：置换后的房源总价中位数-置换前房源总价／0.7（算作无需还贷，也没有存款，卖出去的房屋总价全部用来做置换首付，并以非普通住宅二套首付0.7成来计算。）
以华漕3室置换4室为例：相差总价=1530-580/0.7=701w元。
1房置换2房，最高价差可达400w，从区域来看或许与区域内1房多为老破小有关；
2房置换3房，差价反而更少，最多仅约258w，从区域分布来看，多为较热门区域，相对来讲区域内2房、3房的次新房较多；
3房置换4房，最高差价可达700w！从区域分布上俩看，多数都包含高端别墅区；
中环外的改善置业，因距离市区较远，地域性相对较强，置换也更为复杂。
当然，毕竟中环外的板块还是相当多的，部分板块置业还是相对容易的，甚至将手上的房子卖掉，竟可以无需贷款原地升级！
【1室置换2室最容易的中环外板块TOP10】
【2室置换3室最容易的中环外板块TOP10】
【3室置换4室最容易的中环外板块TOP10】
咦，
怎么有些板块怎么同时出现在了，
最困难和最容易的板块上？
仔细一看其实并不是，比如徐泾板块，2室置换3室位于最困难的区域TOP1，但在3室置换4室之中，徐泾板块又属于最容易置换的区域TOP10。
大个儿猜想：
板块置换是否容易，或许与板块内次新房与老破小的分布情况有关，当区域内次新房较多时，改善置业相对容易；当区域内老公房较多时。改善置业相对困难。
但无论大个而的猜想正确与否，
不可否认的是，
上海置换，
真TM难！
你有过改善置业的经历么？如果有更多改善置业的经历or故事，可以在文末进行留言沟通哦！
最后，奉上中环外全部板块同区域改善的难易情况。
【1室置换2室】
【2室置换3室】
【3室置换4室】
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