“两百多万的房子降了20万，还没人买，怎么办？”最近，我的一个朋友连连抱怨房子难卖。
杭州二手房市场活跃度，已跌入谷底，市场情绪已来了个大扭转，从买不到房的恐慌中转变成了卖不出的惶恐，但后市或许还要更艰难。
二手存量大增
将迎来20多万套低价房！
杭州二手房市场一边是啪啪啪下跌的成交量，一边则是不断攀升的挂牌量。自6月以来，杭州二手房成交量已大幅下滑4个月了，10月份的成交状况并没有好转，国庆期间杭州成交量创近10年新低，二手房也仅成交98套，5连降或不出意外。
近十年国庆杭州市区成交量
注：2016年-2018年国庆假期新房成交含富阳、临安，其余年份均不含富阳、临安；2016年-2018年国庆假期二手房成交含富阳，不含临安，其余年份均不含富阳和临安。
买方市场冷淡，卖的人呢？不断增加！今年7月10日，透明二手房真房源挂牌量近4万套，截止10月16日，该数据为58750套。约3个月的时间，二手房市场增加了近1.9万套房子，几乎是7月份以前一半的挂牌量。
接下来呢？可能更可怕。
据不完全统计，到今年年底，杭州市区（不含临安、富阳）将有30多个楼盘交付，普通住宅房源，估计近2.4万套。这些房子，其中多是2015、2016年成交的。
图 舒察
众所周知，2015、2016年是杭州楼市的成交高峰期，商品房成交量、土地成交价等创下了无数个新记录。回看当时的房价，2015、2016年杭州新房住宅年成交均价为一万七八每平方米，对比今年近2.8万元/㎡，可谓是价格“洼地”。
时隔近2年，一些楼盘陆续交付，接下来的一年里，还有更多的楼盘进行交付，这是否意味着味着二手房市场也将迎来巨量供应？
这一次，还得看投资客。
30多万套房，超20%投资客！
会是新一轮二手房踩踏的“爆炸源”？
说到投资客，当年温州炒房团折戟沉“下沙”的事总能被说起，时隔多年，我们再来分析惨败的原因，除了市场和地段因素，投资客占比过高，市场下行时集中抛售形成踩踏也是不可忽视的重要原因。
下沙 图/滕文娜
回到主题，杭州二手房市场是否将迎来一场“巨浪”的问题上，投资客是否集中抛售也成了关键因素，毕竟刚需改善买房自住居多，除了换房，自住客户短期出售的可能性很小，与自住需求不同的是投资客大多不是为了拥有房子，而是为了利润。
2015年4月开始，杭州楼市月成交九连万，除了刚需之外，投资客先知先觉，提前布局，而2016年G20又吸引了全国各地的投资客蜂涌而至，近2年杭州新房共成交了近33万套（其中住宅约25万套），这些房源交房后就成了杭州二手房市场未来最大的供应量。
据透明售房网数据，2016年，外地购房者在杭置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例为33.6%。这一比例太高了，将近三成，对比一下，2014年是18%，2015年为19.5%，2017年降到了14.4%，这和限购投资性购房方式转变有关。
临平实景 图/黄煜轩
2015年4月及2016年全年，杭州楼市的投资客很高，经常看到一些投资客爆点新闻，如上海人到临平山北抢房、温州炒房团重现杭州等，如果简单地把2015、2016年外地购房者占比，当成投资客比例（不考虑本地购房者是否投资属性），这期间成交的30多万套房子，投资客比例超20%。
投资占比高，是否意味着一定会形成抛售踩踏倾轧呢？我们来分析下。
从投资角度而言，买房就是为了有利可图，投资期越短越好。可以说2015、2016年进场的投资客踩准了最佳时机，当时的房价相比现在的行情，有的只有一半甚至更低。房子一旦交付，就意味着购买者拿到了一张“销售证”。出不出，什么时候出，只是时间问题。
果子已基本成熟了，摘不摘？大多数人的做法当然是摘，不摘难道留到烂掉吗？
图/浅眠
2年的时间，房子市值增加了一半甚至翻倍，可以说是赚得钵满盆满，要兑现利润的前提是将市值变成真实的人民币，卖出去就是唯一的选择。
再来看看二手房市场，挂牌量多成交少，不少房东都在“高调”下调价格吸引购买者，如果不主动迎合市场的变化，果子真的可能会烂掉。有投资客在交付之前就准备着“蓄客”了，在丁桥、萧山的二手房中介门店，我们就有碰到中介在推荐一些即将交付或刚交付的房源，而这些房源多是投资客准备套现。
刚交付不久的北辰奥园房源挂牌价
从市场行情来看，杭州楼市已从制高点回落，新房中签率走高，中了弃选的人越来越多，倒挂的二手房价格差也在变小，投资客的利润空间被压缩，未来一两年的时间内还有更高的利润吗，谁也不知道。在市场余温尚可的时候，能卖掉走人的就赶紧卖，成了一些房东的心态。
30多万套房子，超20%的投资客，他们手中有超9万套的房子，如果这些房源进入二手房市场，那是非常恐怖的。好在，因楼盘交付期不同，不可能一涌而入，但是留给喜好短线投资人的时间并不多了，未来一年左右的时间，在二手房入市的次新房中，投资客的占比会越来越高。
如果一旦出现抛售潮，楼市的“踩踏”事件或许难以避免。
图/舒察
前面有说到，2016年的房价对比如今可以说是“洼地”，抛售之下，唯有利用降价突围，2016年买进的投资客拿到的价格，就好比原始股价或打新价，后面买卖交易价格难以突破，他们有降价的底气，毕竟可能别人在亏的时候，他们依旧是赚的。一旦预期看跌，投资客就有可能以“底部价格”的优势夺路狂奔。
二手房市场的“踩踏”或由此形成，这不是危言耸听，是对人性逐利的正常反应的窥探。楼市涨跌轮回是必然的，不论幅度多少，有波动才是市场，毕竟楼市不可能被“停牌”。
接下来的市场，将越来越考验买房技巧，不论是购房者还是置换卖房者，都应该更加谨慎。后期，我们也会陆续推出相关文章，细说当下买房技巧，都是值得说三遍的事情。
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