“兩百多萬的房子降了20萬，還沒人買，怎麼辦？”最近，我的一個朋友連連抱怨房子難賣。
杭州二手房市場活躍度，已跌入谷底，市場情緒已來了個大扭轉，從買不到房的恐慌中轉變成了賣不出的惶恐，但後市或許還要更艱難。
二手存量大增
將迎來20多萬套低價房！
杭州二手房市場一邊是啪啪啪下跌的成交量，一邊則是不斷攀升的掛牌量。自6月以來，杭州二手房成交量已大幅下滑4個月了，10月份的成交狀況並沒有好轉，國慶期間杭州成交量創近10年新低，二手房也僅成交98套，5連降或不出意外。
近十年國慶杭州市區成交量
注：2016年-2018年國慶假期新房成交含富陽、臨安，其餘年份均不含富陽、臨安；2016年-2018年國慶假期二手房成交含富陽，不含臨安，其餘年份均不含富陽和臨安。
買方市場冷淡，賣的人呢？不斷增加！今年7月10日，透明二手房真房源掛牌量近4萬套，截止10月16日，該數據為58750套。約3個月的時間，二手房市場增加了近1.9萬套房子，幾乎是7月份以前一半的掛牌量。
接下來呢？可能更可怕。
據不完全統計，到今年年底，杭州市區（不含臨安、富陽）將有30多個樓盤交付，普通住宅房源，估計近2.4萬套。這些房子，其中多是2015、2016年成交的。
圖 舒察
眾所周知，2015、2016年是杭州樓市的成交高峰期，商品房成交量、土地成交價等創下了無數個新記錄。回看當時的房價，2015、2016年杭州新房住宅年成交均價為一萬七八每平方米，對比今年近2.8萬元/㎡，可謂是價格“窪地”。
時隔近2年，一些樓盤陸續交付，接下來的一年裡，還有更多的樓盤進行交付，這是否意味著味著二手房市場也將迎來巨量供應？
這一次，還得看投資客。
30多萬套房，超20%投資客！
會是新一輪二手房踩踏的“爆炸源”？
說到投資客，當年溫州炒房團折戟沉“下沙”的事總能被說起，時隔多年，我們再來分析慘敗的原因，除了市場和地段因素，投資客佔比過高，市場下行時集中拋售形成踩踏也是不可忽視的重要原因。
下沙 圖/滕文娜
回到主題，杭州二手房市場是否將迎來一場“巨浪”的問題上，投資客是否集中拋售也成了關鍵因素，畢竟剛需改善買房自住居多，除了換房，自住客戶短期出售的可能性很小，與自住需求不同的是投資客大多不是為了擁有房子，而是為了利潤。
2015年4月開始，杭州樓市月成交九連萬，除了剛需之外，投資客先知先覺，提前佈局，而2016年G20又吸引了全國各地的投資客蜂湧而至，近2年杭州新房共成交了近33萬套（其中住宅約25萬套），這些房源交房後就成了杭州二手房市場未來最大的供應量。
據透明售房網數據，2016年，外地購房者在杭置業的總套數佔市區新建商品住房成交總套數的比例為33.6%。這一比例太高了，將近三成，對比一下，2014年是18%，2015年為19.5%，2017年降到了14.4%，這和限購投資性購房方式轉變有關。
臨平實景 圖/黃煜軒
2015年4月及2016年全年，杭州樓市的投資客很高，經常看到一些投資客爆點新聞，如上海人到臨平山北搶房、溫州炒房團重現杭州等，如果簡單地把2015、2016年外地購房者佔比，當成投資客比例（不考慮本地購房者是否投資屬性），這期間成交的30多萬套房子，投資客比例超20%。
投資佔比高，是否意味著一定會形成拋售踩踏傾軋呢？我們來分析下。
從投資角度而言，買房就是為了有利可圖，投資期越短越好。可以說2015、2016年進場的投資客踩準了最佳時機，當時的房價相比現在的行情，有的只有一半甚至更低。房子一旦交付，就意味著購買者拿到了一張“銷售證”。出不出，什麼時候出，只是時間問題。
果子已基本成熟了，摘不摘？大多數人的做法當然是摘，不摘難道留到爛掉嗎？
圖/淺眠
2年的時間，房子市值增加了一半甚至翻倍，可以說是賺得缽滿盆滿，要兌現利潤的前提是將市值變成真實的人民幣，賣出去就是唯一的選擇。
再來看看二手房市場，掛牌量多成交少，不少房東都在“高調”下調價格吸引購買者，如果不主動迎合市場的變化，果子真的可能會爛掉。有投資客在交付之前就準備著“蓄客”了，在丁橋、蕭山的二手房中介門店，我們就有碰到中介在推薦一些即將交付或剛交付的房源，而這些房源多是投資客準備套現。
剛交付不久的北辰奧園房源掛牌價
從市場行情來看，杭州樓市已從制高點回落，新房中籤率走高，中了棄選的人越來越多，倒掛的二手房價格差也在變小，投資客的利潤空間被壓縮，未來一兩年的時間內還有更高的利潤嗎，誰也不知道。在市場餘溫尚可的時候，能賣掉走人的就趕緊賣，成了一些房東的心態。
30多萬套房子，超20%的投資客，他們手中有超9萬套的房子，如果這些房源進入二手房市場，那是非常恐怖的。好在，因樓盤交付期不同，不可能一湧而入，但是留給喜好短線投資人的時間並不多了，未來一年左右的時間，在二手房入市的次新房中，投資客的佔比會越來越高。
如果一旦出現拋售潮，樓市的“踩踏”事件或許難以避免。
圖/舒察
前面有說到，2016年的房價對比如今可以說是“窪地”，拋售之下，唯有利用降價突圍，2016年買進的投資客拿到的價格，就好比原始股價或打新價，後面買賣交易價格難以突破，他們有降價的底氣，畢竟可能別人在虧的時候，他們依舊是賺的。一旦預期看跌，投資客就有可能以“底部價格”的優勢奪路狂奔。
二手房市場的“踩踏”或由此形成，這不是危言聳聽，是對人性逐利的正常反應的窺探。樓市漲跌輪迴是必然的，不論幅度多少，有波動才是市場，畢竟樓市不可能被“停牌”。
接下來的市場，將越來越考驗買房技巧，不論是購房者還是置換賣房者，都應該更加謹慎。後期，我們也會陸續推出相關文章，細說當下買房技巧，都是值得說三遍的事情。
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