“三年前衝著南京1912響噹噹的牌子去買了滁州1912 ，當時約定交付後返租，我們每年可拿到總價8%的收益，且不需承擔稅費。沒想到現在開發商拒絕兌現承諾。”近日，我接到了市民D先生的投訴。
事由：
年化收益可達16.47%還不用交稅？買了！
早在2004年，南京的首個1912主題街區在玄武區長江路開街，由19幢民國風格建築以及共和、博愛等4個街心廣場組成，吸引了不少城市白領、小資人士與外來遊客。
南京1912聲名迅速崛起，一九一二集團隨後又在無錫、揚州、蘇州、江寧百家湖等地打造了1912商業項目。
2014年，包括D先生在內的很多南京人，在看了鋪天蓋地的滁州1912廣告宣傳後，前往滁州1912瞭解情況。
業主提供的滁州1912宣傳資料
在實地探盤的過程中，開發商承諾：商鋪交付後，會以返租的形式替業主經營管理，每年返給業主總價8%的租金收益，前3年的收益一次性返還用以抵扣房款，10年後可原價回購商鋪。
業主提供了一份1912投資理財紅寶書，裡面有開發商為大家測算的收益明細：
以購買的面積為16.52㎡商鋪舉例，折後總價為427561元，前3年的租金收益抵扣房款，則實際支付總房款為324947元。
貸款50%，還款本息總額為230400元，實際支付首付款為164947元。
剩餘7年租金收益為427561*8%*7=239435元，10年後開發商原價回購，則收入總額為666996元。收入總額刨去貸款本息、首付款，淨收益為271649元 。
年化收益則為271649/164947/10=16.47%。
要知道，當時銀行的10年整存整取年化收益不過5.13%，不少業主一合計：划算，買了！
反轉：
返租收益到賬，被扣除14%稅費
有了銷售給的定心丸，業主們紛紛支付了房款。後來與開發商簽訂《滁州1912文化商業街區物業委託經營管理協議》時傻眼了：協議4.5條規定，按照“誰受益，誰承擔”的原則繳納稅收。
發現這一細節的業主去找銷售核實情況，銷售告訴他們：“合同是房管局出具的統一合同，業主將商鋪委託給1912來經營，誰經營誰交稅費，業主只需到月收房租即可。”
當時一位業主購買了第一套商鋪以後，感覺收益率不錯，便支付了12000元定金，打算再買第二套。看到協議後不打算買第二套了，12000元定金打了水漂。
D先生告訴我：“我找了銷售經理買的，他向我承諾不收取任何稅費，即使日後產生稅費糾紛，也可以幫助我們規避稅費。”
今年1月，按照合同約定的期限，D先生收到了第4年上半年的收益，不過他發現，收益裡已經直接扣除了14%的稅費。
他聯繫了其他業主，發現大家遇到了類似的問題。第一次找到開發商時，對方回應：“業主需要承擔全部稅費，包括：購房時6%的契稅；每年的返租收益需按滁州地稅規定扣14%稅費；10年後回購則需扣除前3年收益增值部分的30%等。”
這意味著什麼？我們以上文提到的收益測算案例繼續做算術題：
購房契稅6%，需交324947*6%=19497元；
第4-10年每年的返租收益要扣14%的稅費，那麼7年的實際租金收益為205915元，較原先的收益少了33520元；
回購時要扣除前3年收益增值部分的30%，即427561*8%*3*30%=30785元。
不含個人所得稅、營業稅等，大頭收益總額直接減少了83800元 ！
進展：
開發商將於7月底前給出答覆
4月28日，以D先生為代表的10多名南京業主來到滁州1912與開發商當面交涉。他們代表業主提出了以下訴求：
（1）各自讓步，每年租金返還所繳納的14%稅，一九一二集團能否分擔一部分？
（2）10年原價回購，要求業主承擔的30%增值稅依據是什麼？能否提前回購？
對此，滁州1912董事長趙文表示：雙方關於稅收理解不一致的地方，按照協議各方應各自承擔的稅收部分履行，即依據法律規定和協議約定，相關稅費全部由業主承擔。至於業主提出的幾點訴求，將會召集公司股東集中研究，在今年7月底前給出回覆。
我聯繫了滁州市住建局、信訪局，這兩個部門都沒有作出明確回應。整個事件採訪下來，滁州1912銷售是否涉嫌售後返租等違規行為，還需主管部門來認定。對於廣大投資方而言，在簽訂合同前一定要擦亮眼睛，保護好自身的合法權益。
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