09.14 北京“楼市+地市”量价齐跌 供求关系逆向反转

北京“楼市+地市”量价齐跌 供求关系逆向反转

北京楼市在这轮调控中始终走在全国前列，实实在在地当了一次好的带头大哥。先是引导环京地区的河北小镇楼盘稀里哗啦地降价，效果不错，影响到全国。不过，最近在自媒体上，还有几个卖房专家在大力推广这些楼盘，不知道怎么想的，是因为拿了人家的钱，没完成销售任务？但是，由于限购条件，哪有什么人具备购房资格啊？虽然大家都在北京上班，谁会把个税交到河北去啊！不过，最近也有人放出消息说，京津冀地区社保和个税将联网统一，有好事者调查后发现，这次又是开发商释放的烟雾弹。环京地区楼市总体算是基本稳定住了。如果再有变化，可能就要等北京与河北一体化的进一步动作了，大家都在盼望着这一天。

同时，北京域内的楼市也逐步稳定，不但房价没有出现反复，并且还在逐步下降，而且楼市交易量也明显减少。这些情况还直接影响到土地市场，两年来没有出现一次地王，倒是出现了好几次的流拍和底价成交的情况。既是如此萧条景象，北京调控的力度并没有减少，最新消息称，北京市近期还有66宗、约481公顷住宅用地陆续安排供应。从66宗地的区位分布上看，位于城六区及城市副中心等热点区域占比为32%；位于大兴、顺义、昌平、房山等新城区域占比为42%；位于门头沟、平谷、密云、怀柔、延庆等生态涵养区占比为26%。一次性供应这么大量的土地市什么概念，就是说，这一批土地就可以提供十多万套房屋。差不多购北京卖一年的量了。

最近的一次土地招拍挂大体上能看出近期北京土地市场的景象，9月13日下午出让平谷区一宗共有产权住宅地，以及朝阳、房山区各一宗限价住宅用地，总起始价38.22亿元，当日共成交总金额47.9亿元。综合溢价率25%，看起来还不算低。但是，看看房价就知道了，朝阳区崔各庄乡村地块，商品住房销售均价不超过6.89万元/平方米(含全装修费用)，且最高销售单价不得超过7.24万元/平方米(含全装修费用)。第二宗出让的平谷区夏各庄镇地块，全部建设“共有产权住房”，销售价格1.5万元/平方米(含全装修费用)。此外，房山区青龙湖镇地块，商品住房销售均价不超过3.72万元/平方米(含全装修费用)，且最高销售单价不得超过3.9万元/平方米(含全装修费用)，并且该地块只有首开一次报价，以底价11.5亿元、楼面价13640元/平，这个楼面价和二三线城市相比也不算高。青龙湖也是房山区一个热点区域，环境好，交通便利，区位优势明显。而平谷区仅1.5万元的房价对环京地区楼市总是一个不小的打击。

首开保利锦都家园是第一个摇号的共有产权房，有消息称，这个号称北京首个共有产权房项目，仍有21套剩余房源，其中弃选18套，均价22000元/平，位于朝阳常营，地铁6号线黄渠站A口不足100米。如此“优越”的项目弃选依然存在，真是有点难以理解。北京的限房价项目也存在同样压力，据机构统计数据，截至9月11日，北京合计有16个限房价项目取得18期预售证，合计提供9038套房源，合计建筑规划面积93.5万平方米。按照真实销售情况，平均去化不足4成（包括未及时网签的数量），实际网签销售率仅12%。

业内分析原因，竟然是，营销策略造成的，商品房的销售普遍都是饥饿营销，项目还没动工就开始大力宣传，然后逐步蓄客，等项目开盘的时候，就推出很少的房源，最少的仅十几套，多的也就是四五十套。而蓄客量往往达到数千人，蓄客不够的时候，就让员工顶替。然后制造日光盘、夜光盘。现在北京市的限价房项目，往往一次性推出好几百套房源，少的也有两百多套，夺得达到近千套。这就给购房者留下了一个完全不一样的感觉。从中，我们也能体会到，房价确实是炒起来的，不炒的话，连买房的人都凑不起来。【本文由“马跃成账号”发布，2018年09月14日】