北龙湖来自郑州楼市
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最近好多人问我为什么没有H的专访了。所以约了好久终于在一间书店，聊了一个下午，还分享了几本很棒的书。
这一次我们主要聊什么呢？源于一个朋友的问题。
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H说，一个朋友的朋友问他北龙湖4万的正X瓴、珑X上镜、荣X华府选哪一个？哪一个未来升值空间更大呢？朋友还问，金茂府和融创壹号院怎么选呢？
H说，我很犹豫，很难选。难的不是项目之间的比较分析，难得是我不知如何开口。
H说，我曾经以为，我们现在的决定，引领我们的未来。最近，我突然明白，现在只是我们的过去与未来的相遇，在时间与人生的闭环里，即是选择，也是宿命。我们当前的每时每刻，都是过去、现在和将来。每分每秒，都是一生。
我点点头（其实内心一阵白眼），我们今天是来聊哲学的吗？？？ 其实我更想知道他是怎么回答他朋友的。
H说，我问了他几个问题。
H问他，你是不是住金水老城区？
他说，是！
H说，过去一二十年你和你的家人是不是都有稳定和体面的工作？
他说，是！
H说，你在老东区没有买过房子，对吗？
他说，是！但是你是怎么知道的呢？
2
H是怎么知道的呢？
H说：其实我身边有很多这样一批人，前几天还有个朋友卖掉了老城区的学区房英地华庭，买了4万多的毛坯某府。这样的朋友，至少有几十个人咨询我。
我了解，是源自我的生活圈层，他们可以统称是：
老郑州的富裕阶层。如果给他们画像是：他们都是郑州乃至河南各个各业的中坚力量，一个时代的精英。
在过去十几年，他可能居住在优胜路、健康路、经X路、纬X路、金水路、黄河路、农业路、东风路等等的一些老城区高端小区、省市委或者企事业单位家属院里。这周边有最好配套、学校、医疗，这些人手里的资源很大程度上掌控着这个城市的资源。
过去很长一段时间里，他们是俯视这个城市任何地带的。由于他们不擅长投资或者过去他们买房子就不是为了投资，所以他们住的基本都是这个城市当年位置最好、配套最好的房子，也买到老城区鼎盛时期的最高价格。
但是郑东新区，把这一切都颠覆了。
特别是09年省政府开始搬迁到东区之后，“鬼城”越走越国际范。
有些敏感的人意识到时代变革，已经搬过来了。新市民反而容易接受这个局面，但是大多数老城区的老郑州，由于思维认知局限或者惯性使然，以一句：“东区配套成熟要多少年？咱这楼下什么都有！”，就这么错过了一个时代。
在过去十五年，他们错过了的郑东新区，是这个城市近60年来最恢弘的一次城市中心的连根拔起，主场转移。留给他们的是破旧的老城，人车拥挤的街道，鸡笼混杂的社区，短短10年他们变成核心以外的外围角色。
H都很少尖锐的直击他人，他总是谦虚无害的，这一次明确谈到这批人选择失误。看来今天会很有料。
H接着说，我的这位朋友是聪明和幸运的，他有很好的投资组合，稳定的现金流。可以想买哪里买哪里，可以多套买。但是很多老城区的朋友，就不那么幸运。错过东区过去十年，现在置换北龙湖，不但不挣钱，还要背上巨大的债。甚至这辈子的投资可能都只是浮盈。
为什么呢？
H说，首先他们中的大多数一定会买北龙湖。 因为他们都是慢了好几拍的人，这些在同龄人、同圈层人中优秀的精英，由于十年前错过了老东区，五年前错过了高铁站，现在除了北龙湖，已经没有太多选择了。
他们10年前选择的不管是老城区所谓的豪宅也好，双重点学区房也罢，抑或是三所的别墅。在大环境大趋势面前，他们的房子都不能继续满足他们的需要了。
所以十年后的今天，这些行业精英、人中龙凤，回家路上和电动车挤，回到家看到是破旧拥挤的小区，最终他们会发现人至中年，奋斗了半辈子，尚无一个体面的安身之处。
10年前他们或许买了蓝堡湾、银基王朝、三所的别墅，价格超过老东区绿城百合、联盟新城的洋房。
10年过去了。三所固然有大别墅，老城区也有当年的学区豪宅，但是只有东区，只有老东区，从衣食住行到喝茶看中医加油洗车，才能体现富裕阶层的生活，才能匹配他们现在的身份！
当他们终于要从农业路、东风路、纬X路、经X路搬出来的时候，看似手握重金的他们，可选择的其实不多。
这就是他们一定要买北龙湖的原因，这也是我替他们叹息的原因，100万时看空，1000万进场，他们一生的投资可能都只是浮盈。
因为郑州老城的某些所谓的豪宅，要么单价低，要么面积小，和东区总价差距大。而在北龙湖高总价面前，他们所有的收益，都会砸在这次升级置换上。
这样的置换，注定不会轻松。这样的置换，根本不会赚钱。多换一，也注定不赚钱。
而这就是他们10年前选择的结果，也注定影响了他们10年后的境况。
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H说，或许有人说北龙湖将来要10万的，怎么会不挣钱呢？因为——
1、老城区10年前价格基数比东区高。
2、过去10年升值倍率比东区小。
3、老城区面积中小，东区已经开始豪宅化，面积大总价高，二者价差特别大。
4、因为限购，很难用炒房思维批量建仓，只能优先满足自住。
5、因为限购，置换越来越困难。
所以，每次别人问我，同一时期这几个项目怎么选，我都很没兴趣。
因为我对花钱没兴趣。花钱谁不会？挑项目买房子不是投资，是花钱，一分价格一分货，最贵的肯定是最好的。
但是赚钱难啊，一买一卖，差值才是真正的赚钱啊！所以我喜欢纵观人生，喜欢看哪个项目对你的人生好，哪个项目好租好卖差值大。
10年前200w买一套东区现在800万的人，比10年前老城区200w现在500w的人，好的不只是300万，而是人生！
因为他们卖掉老城区300-500万的豪宅（老城区不是没有千万级总价的，但是流动性极差）过去十年投资的全部收益投入到北龙湖只勉强够一个首付➕装修，还要背上千万负债！如果他们卖一个东区的洋房，可以全款买或者按揭买两套了。
还记得十年前吗？
2008年蓝堡湾成交均价7489元/㎡；
2008年绿城百合成交均价7024元/㎡；
如今他们的二手房成交均价是多少呢？
2018年蓝堡湾二手房成交均价是25000元/㎡，涨幅230%；
2018年绿城百合二手房成交均价是35000/㎡，涨幅405%。
我们在《重磅！2008年-2018年，郑州有多少房子是赔钱？！》里面计算过，过去十年郑州平均涨幅是280%
所以你会发现，老城区核心地带的豪宅，还有三所的别墅是过去十年郑州房产升值倍率最低投资品。
更可悲一点的是，这些当年金水的豪宅改善楼盘的面积基本上都处在90-200之间。取140平米计算，按照目前二手单价25000-32000，他们过去十几年的投资，即便是全款房，大约能套现400-500万左右。
以现在低价的4万左右180-230左右的北龙湖主流产品基本要800-1000万+。
当这些人卖掉房子，付完300万首付，最少需要100万装修，还需要贷款500-800万，还有车位。
以900万为例子，贷款20年，600万的借款+400万的利息。
在他签字的那一刻，这些人就欠银行1000万+▼
等于过去十年他在老城区一套自己住的所谓的豪宅的所有投资收益，全部投入到了这套北龙湖的房子中，还要背负千万之债。
H说：实质是，他们这样置换过去10年不仅没有赚钱，还让他们未来的十年背负上千万债务。
这些只想着市值的人，明明是在花钱，几百万的花出去还不够，还背上这么重的债，还觉得自己赚钱了，赚大了。所以现在很多人买完北龙湖就开始说这里将来要10万8万的，我心里知道，每套房子都会在3年内抽调掉他们家最少400-500万左右的现金，这是首付、装修、车位、税费的钱，每个月还有几万的月供。
如果他们的赚钱能力很强还好，只是被抽血而已，但如果他其它收入一般，这就是压力。
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H接着说： 我知道就像十年前我建议这些人搬离老城区，去新区东区CBD，我现在告诉他们，可以看看郑州东南，还有大量被低估的机会。一样，他们还是不会听。
If you see your whole life from start to finish , would you change things?
如果你能全览己生，从出生至死亡，你会改变吗？
这是我很喜欢的一部电影《降临》的台词，原著是我早年在美国时读过《我一生的故事》。
我们的过去和将来，同时存在，相互影响。当我身边的朋友，特别是那些10年前我就开始把他们往东区拉的那些亲友们，现在才开始去北龙湖买房的人。
有一些人我会试着劝阻他们，你可以看看未来十年升值更快的地方。
但对于人至中年，还没有一套体面的安身之处的朋友来说来说，在老东区最后一块地方，买一个体面的安身之处或许更好。
此刻进入北龙湖的人都认为他们是投资的，是对的，未来房价会涨到十万的。
可是最近回家每每看到龙湖外环路的联盟、温哥华，我都会在想，有些人，十几年前在这里，一套房子，赚了上千万；有些人，现在来，负债上千万。纵向看人生的选择，何尝不是百转千回一出荒唐戏。人这一生能有多少个十几年，能弥补回来；我们能有多少个8位数机会，错过了，能再扳回来。
当他们问我“H快帮我看看，北龙湖以后肯定要8万10万，全河南省1亿人，就这一块地了…快帮我看看哪个好！”
我可以同时看到他们的过去、现在和将来。
我爱的人啊，我能遇见未来所有的悲伤，我依然陪你欣然前往。
这就是我们那天下午聊的内容，我听完说：我一定会把这篇文章写出来！但我觉得这只是一个开始。
H说，还有下篇。比如下一个郑东新区在哪里？比如会买房子的人生有多轻松！
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