北龍湖來自鄭州樓市
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最近好多人問我為什麼沒有H的專訪了。所以約了好久終於在一間書店，聊了一個下午，還分享了幾本很棒的書。
這一次我們主要聊什麼呢？源於一個朋友的問題。
1
H說，一個朋友的朋友問他北龍湖4萬的正X瓴、瓏X上鏡、榮X華府選哪一個？哪一個未來升值空間更大呢？朋友還問，金茂府和融創壹號院怎麼選呢？
H說，我很猶豫，很難選。難的不是項目之間的比較分析，難得是我不知如何開口。
H說，我曾經以為，我們現在的決定，引領我們的未來。最近，我突然明白，現在只是我們的過去與未來的相遇，在時間與人生的閉環裡，即是選擇，也是宿命。我們當前的每時每刻，都是過去、現在和將來。每分每秒，都是一生。
我點點頭（其實內心一陣白眼），我們今天是來聊哲學的嗎？？？ 其實我更想知道他是怎麼回答他朋友的。
H說，我問了他幾個問題。
H問他，你是不是住金水老城區？
他說，是！
H說，過去一二十年你和你的家人是不是都有穩定和體面的工作？
他說，是！
H說，你在老東區沒有買過房子，對嗎？
他說，是！但是你是怎麼知道的呢？
2
H是怎麼知道的呢？
H說：其實我身邊有很多這樣一批人，前幾天還有個朋友賣掉了老城區的學區房英地華庭，買了4萬多的毛坯某府。這樣的朋友，至少有幾十個人諮詢我。
我瞭解，是源自我的生活圈層，他們可以統稱是：
老鄭州的富裕階層。如果給他們畫像是：他們都是鄭州乃至河南各個各業的中堅力量，一個時代的精英。
在過去十幾年，他可能居住在優勝路、健康路、經X路、緯X路、金水路、黃河路、農業路、東風路等等的一些老城區高端小區、省市委或者企事業單位家屬院裡。這周邊有最好配套、學校、醫療，這些人手裡的資源很大程度上掌控著這個城市的資源。
過去很長一段時間裡，他們是俯視這個城市任何地帶的。由於他們不擅長投資或者過去他們買房子就不是為了投資，所以他們住的基本都是這個城市當年位置最好、配套最好的房子，也買到老城區鼎盛時期的最高價格。
但是鄭東新區，把這一切都顛覆了。
特別是09年省政府開始搬遷到東區之後，“鬼城”越走越國際範。
有些敏感的人意識到時代變革，已經搬過來了。新市民反而容易接受這個局面，但是大多數老城區的老鄭州，由於思維認知侷限或者慣性使然，以一句：“東區配套成熟要多少年？咱這樓下什麼都有！”，就這麼錯過了一個時代。
在過去十五年，他們錯過了的鄭東新區，是這個城市近60年來最恢弘的一次城市中心的連根拔起，主場轉移。留給他們的是破舊的老城，人車擁擠的街道，雞籠混雜的社區，短短10年他們變成核心以外的外圍角色。
H都很少尖銳的直擊他人，他總是謙虛無害的，這一次明確談到這批人選擇失誤。看來今天會很有料。
H接著說，我的這位朋友是聰明和幸運的，他有很好的投資組合，穩定的現金流。可以想買哪裡買哪裡，可以多套買。但是很多老城區的朋友，就不那麼幸運。錯過東區過去十年，現在置換北龍湖，不但不掙錢，還要背上巨大的債。甚至這輩子的投資可能都只是浮盈。
為什麼呢？
H說，首先他們中的大多數一定會買北龍湖。 因為他們都是慢了好幾拍的人，這些在同齡人、同圈層人中優秀的精英，由於十年前錯過了老東區，五年前錯過了高鐵站，現在除了北龍湖，已經沒有太多選擇了。
他們10年前選擇的不管是老城區所謂的豪宅也好，雙重點學區房也罷，抑或是三所的別墅。在大環境大趨勢面前，他們的房子都不能繼續滿足他們的需要了。
所以十年後的今天，這些行業精英、人中龍鳳，回家路上和電動車擠，回到家看到是破舊擁擠的小區，最終他們會發現人至中年，奮鬥了半輩子，尚無一個體面的安身之處。
10年前他們或許買了藍堡灣、銀基王朝、三所的別墅，價格超過老東區綠城百合、聯盟新城的洋房。
10年過去了。三所固然有大別墅，老城區也有當年的學區豪宅，但是隻有東區，只有老東區，從衣食住行到喝茶看中醫加油洗車，才能體現富裕階層的生活，才能匹配他們現在的身份！
當他們終於要從農業路、東風路、緯X路、經X路搬出來的時候，看似手握重金的他們，可選擇的其實不多。
這就是他們一定要買北龍湖的原因，這也是我替他們嘆息的原因，100萬時看空，1000萬進場，他們一生的投資可能都只是浮盈。
因為鄭州老城的某些所謂的豪宅，要麼單價低，要麼面積小，和東區總價差距大。而在北龍湖高總價面前，他們所有的收益，都會砸在這次升級置換上。
這樣的置換，註定不會輕鬆。這樣的置換，根本不會賺錢。多換一，也註定不賺錢。
而這就是他們10年前選擇的結果，也註定影響了他們10年後的境況。
3
H說，或許有人說北龍湖將來要10萬的，怎麼會不掙錢呢？因為——
1、老城區10年前價格基數比東區高。
2、過去10年升值倍率比東區小。
3、老城區面積中小，東區已經開始豪宅化，面積大總價高，二者價差特別大。
4、因為限購，很難用炒房思維批量建倉，只能優先滿足自住。
5、因為限購，置換越來越困難。
所以，每次別人問我，同一時期這幾個項目怎麼選，我都很沒興趣。
因為我對花錢沒興趣。花錢誰不會？挑項目買房子不是投資，是花錢，一分價格一分貨，最貴的肯定是最好的。
但是賺錢難啊，一買一賣，差值才是真正的賺錢啊！所以我喜歡縱觀人生，喜歡看哪個項目對你的人生好，哪個項目好租好賣差值大。
10年前200w買一套東區現在800萬的人，比10年前老城區200w現在500w的人，好的不只是300萬，而是人生！
因為他們賣掉老城區300-500萬的豪宅（老城區不是沒有千萬級總價的，但是流動性極差）過去十年投資的全部收益投入到北龍湖只勉強夠一個首付➕裝修，還要背上千萬負債！如果他們賣一個東區的洋房，可以全款買或者按揭買兩套了。
還記得十年前嗎？
2008年藍堡灣成交均價7489元/㎡；
2008年綠城百合成交均價7024元/㎡；
如今他們的二手房成交均價是多少呢？
2018年藍堡灣二手房成交均價是25000元/㎡，漲幅230%；
2018年綠城百合二手房成交均價是35000/㎡，漲幅405%。
我們在《重磅！2008年-2018年，鄭州有多少房子是賠錢？！》裡面計算過，過去十年鄭州平均漲幅是280%
所以你會發現，老城區核心地帶的豪宅，還有三所的別墅是過去十年鄭州房產升值倍率最低投資品。
更可悲一點的是，這些當年金水的豪宅改善樓盤的面積基本上都處在90-200之間。取140平米計算，按照目前二手單價25000-32000，他們過去十幾年的投資，即便是全款房，大約能套現400-500萬左右。
以現在低價的4萬左右180-230左右的北龍湖主流產品基本要800-1000萬+。
當這些人賣掉房子，付完300萬首付，最少需要100萬裝修，還需要貸款500-800萬，還有車位。
以900萬為例子，貸款20年，600萬的借款+400萬的利息。
在他簽字的那一刻，這些人就欠銀行1000萬+▼
等於過去十年他在老城區一套自己住的所謂的豪宅的所有投資收益，全部投入到了這套北龍湖的房子中，還要揹負千萬之債。
H說：實質是，他們這樣置換過去10年不僅沒有賺錢，還讓他們未來的十年揹負上千萬債務。
這些只想著市值的人，明明是在花錢，幾百萬的花出去還不夠，還背上這麼重的債，還覺得自己賺錢了，賺大了。所以現在很多人買完北龍湖就開始說這裡將來要10萬8萬的，我心裡知道，每套房子都會在3年內抽調掉他們家最少400-500萬左右的現金，這是首付、裝修、車位、稅費的錢，每個月還有幾萬的月供。
如果他們的賺錢能力很強還好，只是被抽血而已，但如果他其它收入一般，這就是壓力。
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H接著說： 我知道就像十年前我建議這些人搬離老城區，去新區東區CBD，我現在告訴他們，可以看看鄭州東南，還有大量被低估的機會。一樣，他們還是不會聽。
If you see your whole life from start to finish , would you change things?
如果你能全覽己生，從出生至死亡，你會改變嗎？
這是我很喜歡的一部電影《降臨》的臺詞，原著是我早年在美國時讀過《我一生的故事》。
我們的過去和將來，同時存在，相互影響。當我身邊的朋友，特別是那些10年前我就開始把他們往東區拉的那些親友們，現在才開始去北龍湖買房的人。
有一些人我會試著勸阻他們，你可以看看未來十年升值更快的地方。
但對於人至中年，還沒有一套體面的安身之處的朋友來說來說，在老東區最後一塊地方，買一個體面的安身之處或許更好。
此刻進入北龍湖的人都認為他們是投資的，是對的，未來房價會漲到十萬的。
可是最近回家每每看到龍湖外環路的聯盟、溫哥華，我都會在想，有些人，十幾年前在這裡，一套房子，賺了上千萬；有些人，現在來，負債上千萬。縱向看人生的選擇，何嘗不是百轉千回一出荒唐戲。人這一生能有多少個十幾年，能彌補回來；我們能有多少個8位數機會，錯過了，能再扳回來。
當他們問我“H快幫我看看，北龍湖以後肯定要8萬10萬，全河南省1億人，就這一塊地了…快幫我看看哪個好！”
我可以同時看到他們的過去、現在和將來。
我愛的人啊，我能遇見未來所有的悲傷，我依然陪你欣然前往。
這就是我們那天下午聊的內容，我聽完說：我一定會把這篇文章寫出來！但我覺得這只是一個開始。
H說，還有下篇。比如下一個鄭東新區在哪裡？比如會買房子的人生有多輕鬆！
鄭州樓市（zzloushi),擁有60萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
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