房地產行業是中國經濟體量最大的單一行業，提供了約佔全球1/5人口的生存空間。
隨著中國人口紅利的逐漸消退和政府調控的加強，樓市已經進入下半場，但沒有找到清晰戰略的大部分一線房企依然還在關注規模和速度。
當同行們的重心還在 “硬”數字的時候，中國有一家一線開發商已經開始用服務升級打響了地產下半場，打磨出了自己的軟實力。
這家企業提出了“空間即服務”（SAAS, Space As A Service）的概念，利用數據構建消費者行為模型，重構人與空間的關係，進行全產業鏈的業態佈局。
它的名字叫龍湖集團。
克而瑞數據顯示，2017年龍湖集團銷售額為1560億元人民幣，位列行業第8名。並且，它也是行業內唯一獲得境內外全投資級的民營房企。
“空間即服務”的時代機遇
CRIC數據顯示，2017年末，TOP3、10、20、30房企的銷售金額集中度已分別達到近13%、25%、35%和40%。
而在2018年一季度末，TOP10房企集中度由2017年的24%升至2018年一季度的34%，佔據三分之一。
百億房企需要思考生死存亡問題，千億房企隨時會被人從後面超越，樓市窗口期的殘酷正在快速顯現。
出於規模競爭慣性和銷售路徑依賴，大部分房企仍然糾結於加速擴張，在越來越接近15萬億總量天花板的市場中廝殺。
最近一年多，整個行業充滿了躁動不安。旭輝控股、龍光地產、中梁地產等紛紛喊出3000億元的口號，衝擊規模；泰禾華東公司要求總監以上員工取消所有休假衝業績，加快週轉速度。
當大部分房企還在關注速度的時候，龍湖集團已經開始提升自己的軟實力，思索規模擴張老路以外的新形態成長路徑，站在更高的維度設計地產下半場的未來。
2018年初，龍湖集團CEO邵明曉提出了“空間即服務”（SAAS,Space As A Service）的戰略，龍湖要做人與空間的連接。
按照邵明曉的解釋，“空間即服務”主要包括了四個方面的內涵：
首先我們來明確一下“連接”這個概念。
21世紀初的頭十幾年是中國信息互聯網的人口紅利時代，連接的節點越多價值自然越大，從中成長出來的BAT都共同選擇了這一商業模式：騰訊解決的是人和人的信息連接；阿里解決的是人和商品的信息連接；百度解決的是人和知識的信息連接。
但是單純的互聯網無法完整解決人的在場關係和服務價值的傳輸。隨著5G的帶寬的鋪設和分佈式計算數據處理能力的提升，萬物互聯將使得信息互聯網時代進化為服務互聯網時代。
而龍湖的“空間即服務”要做的，就是順應時代機遇，解決人和空間的連接，用服務作為連接的載體，實現價值的雙向傳遞。
什麼是“空間即服務”
龍湖的空間即服務，簡單地說，就是以客戶視角，以技術驅動，以四大主航道業務（住宅、物業、商業、長租）為支撐，致力於城市空間營造與服務，通過數據化、智能化，連接人與空間。
在龍湖的設想之中，身之所及，即為空間；空間所在，皆是服務。
以龍湖集團的長租公寓為例。
2017年3月，龍湖長租公寓品牌“冠寓”首家門店問世。2017年9月，龍湖冠寓進入深圳。
一般概念中公寓是一個個單獨的空間，彼此之間是割裂遠離的。而龍湖“冠寓”以CityHub為理念，在讓租住空間跳脫出單一居住功能，倡導“去孤島化”的租住生態，配套公共活動區域，配置娛樂、閱讀、影音、健身、辦公、商業等各種功能。
為了支持深圳對應屆畢業生的搶人才大戰，深圳冠寓針對畢業生常會遇見的環境差、隨意漲價、黑心中介等問題，進行了針對性的設計：在空間設計、產品研發、配套服務等方面尤其注意年輕用戶的體驗，符合年輕人的審美的設計風格，精裝修拎包入住，無中介等等。
在公寓外部，深圳冠寓希望打造城市綜合網絡的匯集點，使人才政策、生活服務、商業配套、創業辦公、信息物流、文化娛樂等，相互交織聯動，貫通整個城市的生活資源為租住人群所用。
公開信息顯示，深圳冠寓一推出就已經受到了市場的追捧。現在深圳已開業7家門店，開業房間數量超過5千間，出租率已超過90%。此外，在成都、重慶、杭州，冠寓開業即達90%以上出租率，成都的一些店，出租率甚至能達到100%。
四大業務線中，物業是離客戶最近的服務，直接關係到用戶每天的居住感受。
龍湖物業早在1997年成立之初，就確定了“服務”而非“管理”的自我定位。從2015年起，龍湖物業著力打造科技物業，引領公司實現“勞動密集型向知識密集型”的轉型，提升管控效率。
藉助了科技和互聯網的手段，公開信息顯示，2017年龍湖物業全年服務滿意度達93.16%，連續9年保持在90%以上。
龍湖為什麼要做“空間即服務”
“空間即服務”戰略非常宏大，也需要相當多的資源傾斜與投入。在同行們側重於追求規模的時候，龍湖為什麼要去先行探索和實踐？
村長的理解是，從時間窗口來看，在其他房企還在拼命奔跑做大規模獲得信用借新還舊的時候，龍湖歷史上的穩健使它已經度過了這個生存階段，擁有先行實踐的本錢。
2017年，龍湖淨負債率僅為47.7%，達五年最低，平均借貸成本進一步降低至年利率4.5%，平均貸款年限5.92年，達到歷史最優水平。
評級是對房企風險最高全面的判斷。有些房企儘管規模較大，但隱含風險，評級始終不高。2017年3月，龍湖獲得穆迪“投資級”評級，由此成為行業內唯一的境內外全投資級民營房企。
從基本面看，政策調控和人口紅利縮減讓房地產步入下半場，市場15萬億的總量天花板若隱若現，平臺化、服務化是未來的空間服務趨勢。
從需求端來看，消費升級融合了科技、健康、服務等跨領域合作。同時，伴隨90後、95後、00後的成長，客戶行為會複雜化、分野會精細化、選擇會差異化，這就需要房企真正理解了客戶，不斷升級空間佈局解決方案。
“空間即服務”將為深圳帶來什麼
值得一提的是，龍湖2017年5月已經通過招拍掛獲得鹽田沙頭角地塊進入深圳，規劃建築面積為13480㎡。據悉該項目已於今年6月初動工，有望年內面世。這也標誌著龍湖正式進入深圳市場、佈局粵港澳大灣區建設，實現一線城市大滿貫。
眾所周知的是，深圳是一個呈多中心發展格局的城市：福田是文化政治中心，羅湖是貿易中心，南山是科技中心，前海是金融中心，依山傍海的鹽田則是生態價值中心。
未來，深圳城市的擴張一定是向東西兩個方向。當羅湖、福田、南山等片區均價直達7萬-10萬元/平方米時，位於深圳東的鹽田正位於價值窪地，正慢慢得到價值重估。
更何況，地鐵8號線開通之後，鹽田的潛力將被進一步激發。
很多人不明白龍湖進入深圳為什麼首選鹽田。村長的理解是，坐擁無敵海景，鹽田可能是龍湖的美學特徵在深圳得以貫徹的第一站。
曾幾何時，龍湖是出了名的小而美，它在建築美學上的功力，可能只有宋衛平的綠城可以匹敵。
現在，龍湖的規模已經趕了上來，內功上卻一點沒落下。2017年，龍湖的造景制園理念從“五重景觀”上升到“五維景觀”，從生態、健康、交融、精築、人文五個維度幫助客戶更幸福地憩居。
以交融維度為例，在龍湖的不少項目中， 可以說是小區藏在公園裡：
架空層成了閱讀館、健康館、親子館；
在漫步道，既有飲水機，又有夜光燈；
在老人區，既有休閒椅，又有儲物箱；
在兒童區，既有搖搖樂，又有攀爬網；
即便是寵物，也專設的便便收集器。
一個個細微的空間，都隱藏著龍湖獨具匠心的設計和服務，最終達成人與空間的和諧。
秉持空間即服務的理念，從開發轉向服務，以質量著稱的龍湖能給深圳帶來怎樣的變化，值得期待。
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