房地产行业是中国经济体量最大的单一行业，提供了约占全球1/5人口的生存空间。
随着中国人口红利的逐渐消退和政府调控的加强，楼市已经进入下半场，但没有找到清晰战略的大部分一线房企依然还在关注规模和速度。
当同行们的重心还在 “硬”数字的时候，中国有一家一线开发商已经开始用服务升级打响了地产下半场，打磨出了自己的软实力。
这家企业提出了“空间即服务”（SAAS, Space As A Service）的概念，利用数据构建消费者行为模型，重构人与空间的关系，进行全产业链的业态布局。
它的名字叫龙湖集团。
克而瑞数据显示，2017年龙湖集团销售额为1560亿元人民币，位列行业第8名。并且，它也是行业内唯一获得境内外全投资级的民营房企。
“空间即服务”的时代机遇
CRIC数据显示，2017年末，TOP3、10、20、30房企的销售金额集中度已分别达到近13%、25%、35%和40%。
而在2018年一季度末，TOP10房企集中度由2017年的24%升至2018年一季度的34%，占据三分之一。
百亿房企需要思考生死存亡问题，千亿房企随时会被人从后面超越，楼市窗口期的残酷正在快速显现。
出于规模竞争惯性和销售路径依赖，大部分房企仍然纠结于加速扩张，在越来越接近15万亿总量天花板的市场中厮杀。
最近一年多，整个行业充满了躁动不安。旭辉控股、龙光地产、中梁地产等纷纷喊出3000亿元的口号，冲击规模；泰禾华东公司要求总监以上员工取消所有休假冲业绩，加快周转速度。
当大部分房企还在关注速度的时候，龙湖集团已经开始提升自己的软实力，思索规模扩张老路以外的新形态成长路径，站在更高的维度设计地产下半场的未来。
2018年初，龙湖集团CEO邵明晓提出了“空间即服务”（SAAS,Space As A Service）的战略，龙湖要做人与空间的连接。
按照邵明晓的解释，“空间即服务”主要包括了四个方面的内涵：
首先我们来明确一下“连接”这个概念。
21世纪初的头十几年是中国信息互联网的人口红利时代，连接的节点越多价值自然越大，从中成长出来的BAT都共同选择了这一商业模式：腾讯解决的是人和人的信息连接；阿里解决的是人和商品的信息连接；百度解决的是人和知识的信息连接。
但是单纯的互联网无法完整解决人的在场关系和服务价值的传输。随着5G的带宽的铺设和分布式计算数据处理能力的提升，万物互联将使得信息互联网时代进化为服务互联网时代。
而龙湖的“空间即服务”要做的，就是顺应时代机遇，解决人和空间的连接，用服务作为连接的载体，实现价值的双向传递。
什么是“空间即服务”
龙湖的空间即服务，简单地说，就是以客户视角，以技术驱动，以四大主航道业务（住宅、物业、商业、长租）为支撑，致力于城市空间营造与服务，通过数据化、智能化，连接人与空间。
在龙湖的设想之中，身之所及，即为空间；空间所在，皆是服务。
以龙湖集团的长租公寓为例。
2017年3月，龙湖长租公寓品牌“冠寓”首家门店问世。2017年9月，龙湖冠寓进入深圳。
一般概念中公寓是一个个单独的空间，彼此之间是割裂远离的。而龙湖“冠寓”以CityHub为理念，在让租住空间跳脱出单一居住功能，倡导“去孤岛化”的租住生态，配套公共活动区域，配置娱乐、阅读、影音、健身、办公、商业等各种功能。
为了支持深圳对应届毕业生的抢人才大战，深圳冠寓针对毕业生常会遇见的环境差、随意涨价、黑心中介等问题，进行了针对性的设计：在空间设计、产品研发、配套服务等方面尤其注意年轻用户的体验，符合年轻人的审美的设计风格，精装修拎包入住，无中介等等。
在公寓外部，深圳冠寓希望打造城市综合网络的汇集点，使人才政策、生活服务、商业配套、创业办公、信息物流、文化娱乐等，相互交织联动，贯通整个城市的生活资源为租住人群所用。
公开信息显示，深圳冠寓一推出就已经受到了市场的追捧。现在深圳已开业7家门店，开业房间数量超过5千间，出租率已超过90%。此外，在成都、重庆、杭州，冠寓开业即达90%以上出租率，成都的一些店，出租率甚至能达到100%。
四大业务线中，物业是离客户最近的服务，直接关系到用户每天的居住感受。
龙湖物业早在1997年成立之初，就确定了“服务”而非“管理”的自我定位。从2015年起，龙湖物业着力打造科技物业，引领公司实现“劳动密集型向知识密集型”的转型，提升管控效率。
借助了科技和互联网的手段，公开信息显示，2017年龙湖物业全年服务满意度达93.16%，连续9年保持在90%以上。
龙湖为什么要做“空间即服务”
“空间即服务”战略非常宏大，也需要相当多的资源倾斜与投入。在同行们侧重于追求规模的时候，龙湖为什么要去先行探索和实践？
村长的理解是，从时间窗口来看，在其他房企还在拼命奔跑做大规模获得信用借新还旧的时候，龙湖历史上的稳健使它已经度过了这个生存阶段，拥有先行实践的本钱。
2017年，龙湖净负债率仅为47.7%，达五年最低，平均借贷成本进一步降低至年利率4.5%，平均贷款年限5.92年，达到历史最优水平。
评级是对房企风险最高全面的判断。有些房企尽管规模较大，但隐含风险，评级始终不高。2017年3月，龙湖获得穆迪“投资级”评级，由此成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。
从基本面看，政策调控和人口红利缩减让房地产步入下半场，市场15万亿的总量天花板若隐若现，平台化、服务化是未来的空间服务趋势。
从需求端来看，消费升级融合了科技、健康、服务等跨领域合作。同时，伴随90后、95后、00后的成长，客户行为会复杂化、分野会精细化、选择会差异化，这就需要房企真正理解了客户，不断升级空间布局解决方案。
“空间即服务”将为深圳带来什么
值得一提的是，龙湖2017年5月已经通过招拍挂获得盐田沙头角地块进入深圳，规划建筑面积为13480㎡。据悉该项目已于今年6月初动工，有望年内面世。这也标志着龙湖正式进入深圳市场、布局粤港澳大湾区建设，实现一线城市大满贯。
众所周知的是，深圳是一个呈多中心发展格局的城市：福田是文化政治中心，罗湖是贸易中心，南山是科技中心，前海是金融中心，依山傍海的盐田则是生态价值中心。
未来，深圳城市的扩张一定是向东西两个方向。当罗湖、福田、南山等片区均价直达7万-10万元/平方米时，位于深圳东的盐田正位于价值洼地，正慢慢得到价值重估。
更何况，地铁8号线开通之后，盐田的潜力将被进一步激发。
很多人不明白龙湖进入深圳为什么首选盐田。村长的理解是，坐拥无敌海景，盐田可能是龙湖的美学特征在深圳得以贯彻的第一站。
曾几何时，龙湖是出了名的小而美，它在建筑美学上的功力，可能只有宋卫平的绿城可以匹敌。
现在，龙湖的规模已经赶了上来，内功上却一点没落下。2017年，龙湖的造景制园理念从“五重景观”上升到“五维景观”，从生态、健康、交融、精筑、人文五个维度帮助客户更幸福地憩居。
以交融维度为例，在龙湖的不少项目中， 可以说是小区藏在公园里：
架空层成了阅读馆、健康馆、亲子馆；
在漫步道，既有饮水机，又有夜光灯；
在老人区，既有休闲椅，又有储物箱；
在儿童区，既有摇摇乐，又有攀爬网；
即便是宠物，也专设的便便收集器。
一个个细微的空间，都隐藏着龙湖独具匠心的设计和服务，最终达成人与空间的和谐。
秉持空间即服务的理念，从开发转向服务，以质量著称的龙湖能给深圳带来怎样的变化，值得期待。
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