草根素人

我有个朋友去年花了120万左右在三亚下洋田那边一个小区买了一套90多平的三居室。我问他为什么不买新房，他说新房太贵，买不起。我再问他，三亚新房均价都3万多了，你这90多平怎么才120多万，他跟我说，三亚只是房价高，但是二手房很难卖，所以有些房东能卖就卖了，虽然赚的不多，但是能卖出去就是好，反正自己又不住。

这就是三亚目前的现状有钱的看不上二手房，没钱的新房买不起，二手房是个好选择，但也不一定买得起，而且有些人还会想花个200万左右买个二手房值不值得。所以就造成了很多人都在观望，除了刚需购房者会果断买房，更多的人都是处于犹豫不定的状态。这样的结果可能就是二手房有价无市，急需出售的房东只能低价卖出。

那么问题来了，三亚目前新房的均价是3万多一平，前几年买房的人可能是10000一平左右，他们现在可以卖个20000一平，可以升职不少。那现在花30000多一平买房的人，以后要卖多少？贵了没人买，便宜了又心不甘。

小城三亚

导游郎

海南市场特殊，都是旅游地产为主，除了海口三亚外，其他市县刚需属性入弱，人口流量相对少，二手房交易会有局限，但是卖不出去是不存在的。

1.二手房有产证，产权清晰是关键

海南一部分新楼盘，尤其是小开发商的，很多交房后3-5年的，都没有房产证，在这样的情况下，就无法过户交易了，那只能私下公证交易，但是这样的操作方式，对买家而言钱有很大风险，因为公证不受法律保护，未过户产权一直在原业主名下的，万一原业主有任何意外，资产被冻结了，新业主只能欲哭无泪了，所以没有产证的房子，二手交易就有很大局限了。

2.处于双限区域，二手房过户困难。

海南从2017.4.14号开始，在海南双限区域，外地户口全岛限购一套，且要有1-2年海南社保，2018.3.31号海南限购升级，外地户口要有5年海南社保。而大部分岛外客户，都没有海南社保的，购买二手房就无法过户。不然就是先私下公证，补交社保等到期再过户，但是夜长梦多，万一政策又出什么新招，买方非常被动呀，所以很多买家图省心就直接买新房了。而具备购房资格的，却不具备购房条件。

3.旅游地产行情，新房相对更吃香

因为海南新房主打旅游地产，主要针对岛外客户，很多客户购房不着急住，所以对新楼盘的期房抗性不大。其次客户属于异地购房，没有那么多时间与精力折腾二手房，二手房选择性也有很多局限性。有的小区后期物业跟不上，存在很多死角，很多公共部位各种脏乱差，客户看到这样的社区就会失去购房兴致。还有的外地客户，只认大开发商，小开发商项目一律过掉。因这些种种的因素，海南二手房面临一定变现尴尬。

4.价格是王道，只要实惠肯定能成交

我曾经一度以为，海南的二手房应该就海口三亚火热，没想到一次去屯昌一个楼盘，开发商尾房毛坯7000一平，小区里有的业主就在卖二手房，装修好带家电家具7000一平，没有房产证，照样卖的风水生气。买卖双方价格达成一致，就去屯昌县城一公证就搞定了。据小区一个阿姨说，这样交易的已经很多套了。所以说来说去，价格是关键。只要实惠不是小产权，很多客户非常乐意考虑二手的。

总结：就目前海南二手房行情而言，若你二手房想跟新房价格持平，肯定是卖不出去的。且受各种因素的干扰，刚需属性弱，所以二手变现会遇到各种困扰。但是只要你的价格实惠，远低于市场价格，那么恭喜你会卖的非常快，快的超出你的想象。

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李勤探房记

你好，海南的房子需求主要是以海口和三亚为中心，向周边辐射，目前购房目的地主要集中在东线一代和三亚周边，近些年，西线也受到了不少购房者的青睐，我认为有以下几点：

第一，海南的二手房以三亚作为例子，基本上都是老旧小区为主，买来以后也要重新装修，小区环境由于年限久，有些管理不到位，出现脏乱差，价格实际上业主受到新房市场的影响，心理价位也往高处走。而三亚本身地方也不是很大，到哪里都很方便，周边配套也到处都是，新小区价格也比较适中，环境也特别好，所以很多客户还是比较青睐一手房。

第二，受到地方政策的影响，还不如买一手房。三亚的二手房基本都处在限购区域，按照之前没有全域之前的说法，买限购区二手房要社保，限购区之外的不要，恰恰当时的一手房都基本在限购区之外，但是当前不如往日了，全岛限购。只能海南人才引进落户的可以买或者有海南的两年以上社保或者海南的注册公司可以买。

第三，现在的一手房基本都是全部带装修的，二手房有些则是毛坯，或者装修老套，很差，都要全部重新装修。老小区环境也不是很好，所以宁可买新房。

第四，二手房要交很多税费，假如不满两年或者五年的话。

以上仅代表本人观点，如果需要了解更多海南楼盘资讯可以点击关注我哟，买房找我有惊喜。

椰岛楼事

看到这个问题让我想起了股票市场里面的次新股与老股票之间的关系，海南的一手房就像是刚发行的次新股，二手房则像是股票市场里以前发行的股票，这样一比喻是不是就很好理解为什么海南的二手房不好卖，而一手房却价格很高，其主要原因个人认为有以下几点：

一、新房如次新股，盘子小、业绩短期不会出现“雷”：

海南的一手房就像股票里的次新股一样，盘子小，很容易炒作，而且刚开的楼盘短期不会出现质量问题，而二手房则像过去发行的老股票一样，限售期过了之后会出现很大的抛压盘，卖房的人多了自然就不好卖了，并且，相比于新房，二手房对于买房的人来说，总是担心房子质量的问题。

二、海南买房的刚需比较少，都是炒房者，供过于求：

海南作为一个旅游省市，2017年末常住人口约为925万人，而2012-2016年五年时间海南住宅竣工面积分别为：734万平、517万平、1051万平、918万平、1444万平，总计4664万平方米，2017年1-9月则是695万平米，也就是说，近六年海南新增房源面积至少在5359万平米以上，而2017年海南人口自然增长率为8.72‰，如果按照这样的人口自然增长率来算，每年新增人口大约8万人左右，6年总计新增人口约48万人，新增人口人均新增住宅面积达111平米左右，住宅的建设速度远远高于人口的增长速度！

虽然这样的对比数据可能有些欠妥，但从侧面也说明了海南的刚需实际上是非常少的，海南作为一个旅游省，吸引了大批炒房客蜂拥而至，也将海南的房地产市场泡沫越吹越大，作为本地刚需更倾向于买一手房，而对于炒房客来说自己手上的二手房都想出手更不可能去买二手房，所以，这就造成了海南的二手房不好卖，而刚需和炒房客则托起了一手市场的价格！

以上个人观点仅供参考，不构成投资性建议

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K涛资本

不仅仅是海南，大部分城市的房子都是二手房不好卖，而一手房房价很高。

一、买一手房价高的原因

1、买一手房的话公积金额度比较高，公积金贷款可以贷30年，利息也比较低，银行政策也可以有相对优惠的利率。一手房的结构较新，规划完善交易流程也较简单。

2、一手房的附加设施比较完善，一般都会修地下室、地下车库等，符合现在大家的普遍需求。

3、很多购房者在买第一套房，尤其是用来作婚房时，有很严重的“一手房情节”，只要可以承担，都会优先选择一手房。

4、炒房炒起来的。

二、卖二手房难得原因

1、买二手房一般来说开发商介入的少，大部分人买二手房的原因是刚需，特别是学区房。但是能有多少刚需会为了学区去买二手房呢？

2、二手房价格虚高，很业主四五年前买进来的房子，现在卖掉相比于去年买进来的价格赚80万，看到别人卖套房赚几百万，自己只赚80万，觉得吃亏了，二手房挂高的情况越来越严重。

小油瓶侃历史

二手房买卖的时候，会有更多的特殊情况，买新房是和开发商来买，开发商的信用等级总的来讲比个人，比中介的信用等级高很多，另外这个时候卖二手房，一定是炒房客的房子；

二手房在交易中的暴露出的问题太多了，这也是为什么很多人不愿意买二手房的一个重要原因！

买二手房的时候，都会遇到那些奇葩的情况呢？

一是房子产权不到位买很多二手房在个人手里放了两三年，但是房产证一直没拿到手，开发商一般给房产证的时间是两年以内，没拿到房产证是不能过户的，只有一纸合同没有意义，及时公正了也只有2年的保护期，但是还存在风险，晚一步到位，过户去哪里找原房主呢？

二是房子产权存在抵押情况，很多都是利用杠杆的房子，还在还按揭的过程中，那就需要先把贷款还清，之后赎楼，赎楼之后再办理买方按揭，审批，之后交易米，放款等等，只要有一个环节出了问题，就嘎然而止了；

三是涨价的风险，降价的风险，房价涨了卖家违约，房价降了买家违约，这类事情太常见了，过去两年每一个城市的律师，估计都忙的不可开交，房地产市场的活跃催生了律师司法市场，都在忙着打官司，开庭，写诉状，保全房屋等等；

四是没二手房成本较高，都知道二手房的买卖都是按照评估价格来进行缴税的，但是按揭贷款也是按照评估价格来进行的，那么这样一来，低评估是大概率事件，那么就要多拿首付；

另外税费也比较多，增值税，契税，交易费，个税，制图费，制证费，评估费等等一大堆，还有中介费，算下来，税费中介费就接近10%左右了，而且现在又是卖方市场，税费全部是买家来出，这么大的税费，也是一笔不小额开支，出钱的事，自然要考虑一下，是否合适？

阿永哥点评：

一是海南的市场，是属于奇葩市场，在这里买房的人都是属于投资的较多，真正的刚需较少，一个小小的三亚，房价竟然高达3万以上，二手房自然没人接手了，这个时间点，都在打压房地产市场，肯定得观望一下了，搞投资的人还是，很理智的；

二是二手房的市场最能表现出市场的理智性，另外，房地产市场也面临着更多的升级消费，到海南都是一些什么人，非富即贵，消费升级势在必行，在海南投资房产，是需要智慧的，不是任何楼盘都有人接受，而是按些非富即贵的小区，才能具潜力；

关于房子还有什么其他的疑问，可以随时搜索关注公众号[乐福居]，我会直言不讳，有问必答。

乐福居

二手房卖不掉，新房价格却居高不下，这是楼市一个非常危险的信号。出现这种情况时就不要进去掺和了，赶紧跑吧！

我们从新房和二手房的成交量对比来分析这个问题。

第一种情况：新房成交量小于二手房成交量。说明可供应的土地已经开发的差不多了，导致新房供应量不足，但房子仍处于买方市场，需求量仍然较大，致使二手房成交活跃。这种情况较多出现在人口净流入且土地供应紧张的中心城市，因二手房市场活跃，房子容易出手，故投资此类城市房产风险系数较低。

第二种情况：新房成交量大于二手房成交量。与第一种情况相反，说明城市可供应的土地来打较少，新房大量涌出，土地尚充裕但人口不多，需求量还不是很旺盛，二手房市场流通性不强，新房价格居高不下多半是开发商自己抬高房价，属于虚高。这种情况多出现在没有人口支撑的城市或是房价爆炒后已经被锁死流动性的城市，房子不容易出手，故投资此类城市房产风险系数较高，应回避。

很明显，海南的情况属于第二种情况，如何选择不用多说了吧。

尘枫染墨

我来告诉你，因为买错地方了。

有一句话，我相信大家都知道，香港李嘉诚先生的名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。如果地段够好，那是不可能愁卖不出去的。你的亲友要卖二手房，那说明他们的房本已经到手，房子也已经是几年前入手的了。如果地段选对了，经历了几次涨价，我相信想要出手还是很简单的。

房子的居住属性和投资属性是不可分割的，在买房的时候如果只考虑到居住属性，那在海南，是很有可能是会套牢在自己手里的。因为海南的房地产市场还是属于一个开发期，不像在北上广深等一线城市的房地产市场已经进入了存量期，在海南还是有大量的新房可供你选择，如果你地段没有选择好，怎么竞争的过一手房。

前段时间出的最新中国城市研究报告，海南没有一个城市进了二线城市，三亚以及省会海口都是三线城市，这说明海南的城市发展活力还不够，海口和三亚都只是三线城市，更别提下面市县那些十八线小城市了。

下面市县的房地产市场，刚需可以说比较少，老百姓都有自己的宅基地，又没有人口流入，经济发展又不好，哪里会有多少的需求量。所以下面市县房地产市场基本以旅居养老房地产为主，而市场上每年都有大量的一手房流入，基于中国人爱买新房，以及对陌生环境的自我防卫意识，绝大部分人都会选择开发商，因为他们更可靠，不麻烦。你的二手房基本是不会有人问津的。

但如果位置选对了，买在了海口和三亚一些好的地段，比如带学区，CBD地段，那我相信你的房子肯定还是香饽饽，随时想出手都行。如果不出售，就算是出租也是可以的，海口三亚的租赁市场是非常不错的，但是基本上这种人只是小部分，因为很多人来海南买房因为不太熟悉都有点盲目，很多买了后面都后悔。

那在海口三亚有没有这种环境又好，以后又容易出手的房子呢？我在海南生活十年多了，对于海南房地产市场比较熟悉，也有一些自己的投资房产的见解，大家可以关注我，私信我讨论与我沟通。

阿文说海南房产

海南是一个纯粹的“一手房市场”，二手房市场短期内很难活跃

目前，海南处于限购调控之中，属于未确定的房地产流通体系。

而在之前，海南的二手房市场就极其不活跃。

2016年有一个数据，海口和三亚的二手房交易比例不超过房地产交易的10%。卖十套房，只有一套是二手房。

而到了2017年，海南主要城市的二手房活跃度也不高。比如海口，在2017年9月，它的二手房挂牌量指数下跌34.02%。

为何会这样呢？我认为是这么几个原因。

第一，能在海南买得起房的人，有几个会考虑二手房呢？

这是个很简单的道理。作为一个旅游城市、过冬城市，有钱人，到海南买房，他们会考虑二手房吗？

第二，目前二手房手续繁琐，没有一手房简单。

在二手房交易程序没有简化之前，很多人是厌烦二手房手续的。

相比较而言，一手房要简单的多。

第三，一些外地中介机构，更倾向于介绍新房。

不少人，是因为广告而来的。

第四，二手房的“坑”。

因为特殊的自然环境，还有购买人群大多数是北方人，很多人怕二手房里面有“坑”。

第五，过渡型购买人群少。

相比于那些“候鸟”购买人群，海南不发达的经济还难以吸引足够多的常住人口。

这样，需要买二手房过渡一下的人群就很缺乏。

没有需求，自然就不会活跃。

本来应该由二手房稀释的房地产价格，就完全流向一手房了，一手房的价格就持续上升。

以上五点，是我认为二手房不好卖而一手房价格高的原因。

未来，如果海南的经济足够发达，能够吸引到足够多的常住人口，那局面或许会有改变。

關鍵字: 房产 海南 下洋田