小洁
换房涉及的问题及程序繁杂，对于换房者来说要考虑以下四点：
1.选择哪种换房方案；2.换房时机；3.换房风险；4.注意事项。
一、换房方案
1、先买后卖
先买后卖是先锁定你要买的房子，然后再出售自有的房产。这种方式是首先推荐换房客户选择的，尤其在这样稳步微涨的市场，先定下房再去操作您的房屋会让您经历一个高卖低买的过程，有看上的房源不会因为犹豫不决而错过，劣势是如果您对自己房子的心理价位过高而短时间卖不出去，造成违约。
2、先卖后买
先卖后买是先出售自己的房产，然后再去找想要买的房子。这种方式比较中规中矩也是我建议的第二种，尤其是对于本小区换房，你了解户型，价位。优势是您可以掌握资金，不用担心满足不了业主的条件，但是根据经验，这样的客户必须抓紧时间定房，达到换房目的。如果迟迟犹豫不决，长时间找不到满意的房屋，逐渐市场上涨，您的心理价位如果不涨很难买到合适房源，您的购买力越来越低。
3、边买边卖
在实际的操作中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的选择。然而，买卖双方很难步调一致，如果有客户想买您的房子，您总是用没有合适的房子为由签不了合同，而丧失一个优质客户，买房那边肯定又是以自己的房屋没有出售而不敢定喜欢的房源。
案例：A的房子在挂售期间，同时看了许多房子，期间有许多房子合适，但是由于自己的房子没卖，也不敢定房。有人要买自己的房子，价格都谈好了，但是因为当时没合适的房子不敢签合同，好几个客户都买了别的房子。
二、换房时机
1、先买后卖的时机
当市场处于上行的阶段，建议采取先买后卖的方式。
如：2015年5月，深圳房价飞涨，有些小区甚至达到每平米涨2万元的程度，如果把房子卖了之后，再买可能买不到理想的房子。
还有一种情况适合先买：就是要买的房子，可能是同小区的房源，竞争比较大，等不到你卖房之后再来买它，这种情况下，可以先买后卖的方式。
案例：
A买B的房，A先和B签了合同定下房子，约定4个月后过户，A是商业贷款，算了下时间，后续手续紧凑一点是一个月左右，再加上A的房子卖了会有后续也是一个多月的时间，也就是A的房子只要在将近两个月的时间去出售，（只要价格接近市场价，99.99%的房子在两个月内都可以成功出售），A在经纪人的建议下成功出售，换到了自己心仪的房屋。
2、先卖后买的时机
当市场处于下行的阶段，可以采取先卖后买的方式。
市场比较低迷，可以先考虑把房子卖掉，然后再找个合适的机会，买到预算的房子。这样有利于规避周期风险，在这个过程中，周期比较灵活，在卖房的时候，更有利于主动地位，会卖到有更合适的价格。
案例：
A的房屋在某中介挂售，挂售期间也没有看房，卖完之后疯狂看房，由于前期经验不足，耽误了很长时间，最终选择了一个相对合适的房子，但不是特别中意。建议：卖了后尽快定房，不要犹豫，更不要忘了当初卖房初衷，减少差额。
三、换房风险
1、交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。
涉及多个买房人和卖房人，连环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障整个交易安全通畅完成。而实际操作过程中，各购房者的具体情况并不同。且由于客观因素，购房者对于自身交易关注多，而对连环单其他交易不了解，但是实际上交易的成功与否，被捆绑在一起。其中一单交易的小环节出现问题很有可能影响两单交易。
2、连环单交易资金牵涉两单交易，资金安全性，及时性关系交易成败。
二手房交易过程中，利用买房的部分房款还款解抵押是一种常见现象，但是如果一个连环单中遇到了这种情况的话，其复杂性和潜在风险都会比普通交易高。因为一个环节的违约，就会导致后续几单成交无法进行，造成连续违约，多个购房者的资金受到影响。
3、更常见的是由于业主对于提前还款解抵押的流程不熟悉，导致周期拉长的情况。
在连环单交易中各环节的办理时间越长会给整个交易带来很多不确定性。例如，如果业主“卖一买一”，卖房的房款迟迟不到位，导致无法支付购房房款，导致原本就很长的周期进一步拉长，而期间如果房屋价格上涨，则有可能出现一房二卖的情况。二套房贷解禁、公积金贷款额度升级等政策利好，让改善型换房需求迅速增长，但只有政策利好是不够的，“一卖一买”连环交易的换房客户，在换房期间仍然面临诸多问题。
四、注意事项
根据实操经验，无论做哪种选择，“时间”都是一个关键因素，对时间有底，尽可能大的争取“时间差”，可以做这些动作：
1.对价格和时间，心中有数。
既然打算换房，就要先了解自己房子的市场价和成交价，大概的成交周期。一套房子从“挂牌”到“签约”，一般在一个半月左右。
2.碰到满意的房子，尽可能争取时间。
在挂牌开卖的同时，寻摸房子。如果看到非常满意的房子，必须要做的一件事，和业主聊周期。一定要把从签约到过户这个时间段的周期能拉多长就拉多长，至少6个月以上。
如果卖家能给的周期在6个月以上的，而自己房子的报价在市场价，那么就可以先买后卖。
3.更有效率换房：
a.购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序；
b.出售旧房时根据市场行情合理定价；
c.购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加；
d.尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。
当然，如果一直也没有看到合适的房子，而有合适的买家对自己的房子感兴趣。可以先卖，但商量好，说明你换房的情况。是不是可以等“换好房子之后”，再搬家。
总结一下，换房总要有一个开始，先买或者先卖，多去看房，把自己房子挂出来多让客户看，你自己看好了别犹豫定下来，跟业主谈一定的时效，如果卖你房子的业主同意那就OK，然后卖自己的房子，心里预期不要太高，符合上一个同户型的成交价就好，或是遇到看上您家房子的客户要定房，那就快速收定金然后拿着定金去定您想要买的房子，总之遇到哪一步就决定有哪一步，心态要好，换房肯定成功。
平哥看楼市
我觉得换房大家主要应该考虑以下几点：
①、换房尽量做到不增加新的资金投入，有节余更好。
因为房价现在已经在历史的高位，开始滞涨转入下跌周期，国家政策也早就指明了房子未来的发展方向“房住不炒"，所以我觉得现在换房应该以“住"为主要目的，尽量做到花最少的钱买到适合自己的住所。比如，一些已经退休在市中心有住房的人，可以根据自身情况把市中心房子卖掉，在郊区地铁口附近买房，一方面市中心房子贵郊区房子便宜，这样一卖一买可以折腾岀一笔钱，让退休后的生活更宽裕、更舒适；另一方面郊区空气环境好，人均密度低更有益于身心健康。
②、换房前查清自己的征信、银行流水。
换房前根据自身的资金情况，若需要贷款一定要先查好征信记录及半年的银行流水，以免因信用不好和银行流水不够而被银行拒贷损失房款定金或首付。
③、了解清楚所在城市现行的买房政策。
现在很多城市经过多轮的政策调控，限购又限贷，换房前大家最好了解清楚所在城市的买房政策，免得卖了买不回的情况发生。比如广州，外地户口在广州中心几个区买房要有五年社保且只能购买一套住房，有过两次房贷记录，第三次买房只能全款，不能贷款等等。
④、换房时再买房若要贷款，一定要量力而行。
现在换房若要贷款，我觉得大家一定不要把手中钱用到尽，要吸取98年香港金融危机时房价暴跌和以前日本房价暴跌的经验教训，防止房价过快下跌时抵押物的贬值，一旦抵押物快速贬值，房子价值严重低于欠款额，银行就会要求房主补充抵押物或提前还钱，那时若房主补充不了抵押物或提前还清部分欠款，房子就会被银行收回拍卖，而拍卖价一般都比较低，是市场价的五六折，一旦被拍卖房主损失惨重。具体大家可以看下98年香港房价暴跌，很多高位贷款买房的人因抵押物贬值还不起贷款而被银行收房拍卖，房子拍卖后的钱甚至远远不够还清银行贷款，房主钱房两失后还要接着还银行剩下的欠款，一夜之间买房置业成为了负资产！
以上仅为个人观点，大家觉得对吗？欢迎大家关注我留言讨论！
地平线88866
既然是换房，我理解是自住房的更换和改善。那么我谈谈我的建议。
第一，换房，首先要考虑将自己的房子卖出去。什么时候能拿到钱，拿到多少钱，这步影响到下一个问题。
第二，自己能够调动的资金量（含贷款额度），以及资金的到位时间。这决定了你能买多少钱的房子和什么时候能买。
第三，自己的需求是什么。是家里孩子多，需要换房间多的房子；是原来交通不便，想换地铁房、公交车多的房子，快速路旁边的房子等；是孩子上学想换学区房；不想住老房子，想住电梯洋房等等。
第四，自己在那些方面可以退让。比如，资金量少，还要学区房，就只能考虑老社区等等。
第五，整理好自己的1,2,3,4条，在买房前多逛逛，找到自己的目标小区（新房或二手）。
第六，研究这个小区出来的房子的户型，确定自己的目标。
第七，下手，自己买自己谈或者通过中介。
天津选房
换房要看怎么换？
1，腾出资金
2，更换生活品质
1 如果是想腾出资金的话，建议先评估自身房子的价值，考虑好区域未来发展的可行性。目前交通便利，区域的选择性更大了，建议上是选择距离偏远但可以在半小时内达到原住所的位置，首先考虑的是交通是否便利，再来考虑房子本身的年限，格局。是否属于商业区等有利条件。
2 反之亦然
泉鲵房产
①、换房尽量做到不增加新的资金投入，有节余更好。
因为房价现在已经在历史的高位，开始滞涨转入下跌周期，国家政策也早就指明了房子未来的发展方向“房住不炒"，所以我觉得现在换房应该以“住"为主要目的，尽量做到花最少的钱买到适合自己的住所。比如，一些已经退休在市中心有住房的人，可以根据自身情况把市中心房子卖掉，在郊区地铁口附近买房，一方面市中心房子贵郊区房子便宜，这样一卖一买可以折腾岀一笔钱，让退休后的生活更宽裕、更舒适；另一方面郊区空气环境好，人均密度低更有益于身心健康。
②、换房前查清自己的征信、银行流水。
换房前根据自身的资金情况，若需要贷款一定要先查好征信记录及半年的银行流水，以免因信用不好和银行流水不够而被银行拒贷损失房款定金或首付。
③、了解清楚所在城市现行的买房政策。
现在很多城市经过多轮的政策调控，限购又限贷，换房前大家最好了解清楚所在城市的买房政策，免得卖了买不回的情况发生。比如广州，外地户口在广州中心几个区买房要有五年社保且只能购买一套住房，有过两次房贷记录，第三次买房只能全款，不能贷款等等。
④、换房时再买房若要贷款，一定要量力而行。
现在换房若要贷款，我觉得大家一定不要把手中钱用到尽，要吸取98年香港金融危机时房价暴跌和以前日本房价暴跌的经验教训，防止房价过快下跌时抵押物的贬值，一旦抵押物快速贬值，房子价值严重低于欠款额，银行就会要求房主补充抵押物或提前还钱，那时若房主补充不了抵押物或提前还清部分欠款，房子就会被银行收回拍卖，而拍卖价一般都比较低，是市场价的五六折，一旦被拍卖房主损失惨重。具体大家可以看下98年香港房价暴跌，很多高位贷款买房的人因抵押物贬值还不起贷款而被银行收房拍卖，房子拍卖后的钱甚至远远不够还清银行贷款，房主钱房两失后还要接着还银行剩下的欠款，一夜之间买房置业成为了负资产！
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深圳东莞小产权梁生
为了满足居住需求，小房子换大房子是很常见的一种换房现象，比较常见的现象有，家中多了孩子，或者准备和老人住在一起方便照顾老人等，都需要更大的房子。"卖小房换大房"一定要提前做好准备，一定要注意以下几点：
首先、买房周边居住环境要注意和自己家庭需求配合
为了孩子上学而换房：
1、需要考虑周边有幼儿园/小学/初中；
2、孩子上学、中高考都离不开户口，一定要了解该区域的落户条件
为了方便照顾老人而换房：
1、老人出行不便，房屋尽量选择低层；
2、周边是否有公园和散步场所；
其次、明确自己换房具备的条件和需求
①是否已经提前还掉上一套房房贷、尽早停掉公积金、提前准备好银行贷款的各项资料、准备好减免房产税的资料，很多事情能做在前面，尽量做掉。
②手里有多少钱，贷款多少范围内是自己可以承受的？
③你的买房区域 -- 是打算买在离你的工作地点近的位置，还是买在离你另一半工作地点近的位置？又或者是准备在你和另一半工作地点的中间买房，这样大概可以将买房的区域确定下来。
④要考虑房子的舒适性和日后家庭人员的数量，做长远的打算
第三、换房方式的选择要慎重
换房都有两种选择，先买后卖和先卖后买。
先买后卖的方式适用于经济条件充足者，适用于房价上涨赚差价或者房源竞争激烈的情况，可以很及时的买到满意的房源。如果资金不充足，原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。
先卖后买的方式，适合手头上流动资金不足的人，可以减缓直接购买新房的压力避免经济纠纷，并且，如果房价正在下跌，先卖后买、卖房持币反而能够抵御周期风险。
河北房产报道
1. 看当地房产大势，如果正处于向上波动期并且成交量较好时，建议先买后卖，如果是震荡期，或向下波动，建议先卖后买
2.如果需要贷款，那么则看自己是否有贷款记录，看当地二套房可贷款比例是多少，在此基础上，来评估自身可购买最大多少金额房产。
3.在换房前，多跑房产中介，先选地段，地段以医疗，交通，学校，商业，自然环境比如沿湖靠公园等来综合评价获得匹配自身支付能力中来获取最优，再看小区和房源。
房股思录
考虑资金、考虑工作、考虑未来
恭喜发财
地产风向
第一个，如果你有小孩，肯定要优先考虑小孩读书问题，
第二个，地段一定要有升值空间的地段
第三个，交通肯定要便利
第四个，房子的年限，小区的物业，绿化，舒适度
